土地價漲量缺或催生“市區(qū)豪宅化”

今年以來，北京高端住宅項(xiàng)目銷售情況火爆，不少項(xiàng)目已提前“收官”。高端住宅項(xiàng)目的熱銷成為今年一線城市樓市的重要特征。除改善型需求和資金保值需求旺盛外，地價的不斷上升也促使房企推出價位更高的項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)人士表示，由于一線城市核心區(qū)的土地資源稀缺，土地價值持續(xù)提升，已出現(xiàn)“市區(qū)豪宅化”的現(xiàn)象且呈擴(kuò)散化趨勢。

　　保利地產(chǎn)聯(lián)合體10日以45億元摘得今年上海新“地王”，樓面價達(dá)27055元/平方米。在近期一線城市的土地交易熱潮中，不少地塊的樓面價創(chuàng)下該區(qū)域的歷史新高。同時，盡管三季度土地交易量較大，但今年以來土地交易量整體仍處于低位。

　　土地成交價攀高

　　今年中秋、國慶“長假”前夕，土地市場的交易節(jié)奏驟然加快。9月最后一周，北京成交住宅地塊10宗，蘇州成交8宗，合肥成交8宗。“長假”后，首開、招商、金融街等地產(chǎn)巨頭發(fā)布拿地公告。不少地方政府加快推出土地，以期通過土地交易增加財(cái)政收入。

　　近期一線城市高價地頻現(xiàn)。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，9月最后一周，北京成交的10宗住宅地塊平均樓面價為8181元/平方米，其中9宗地塊位于六環(huán)以外。大興區(qū)亦莊的兩宗居住用地樓面價分別達(dá)9934元/平方米和9961元/平方米，接近該區(qū)域地塊價格的最高水平。

　　鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年三季度，北京、上海、廣州、深圳住宅用地成交的溢價率僅為7.51%，今年三季度則攀升至23.12%。部分城市的土地出讓過程中存在底價設(shè)定過高、出讓方式過于倚重拍賣的情況，在一定程度上推高了土地成交價格。

　　市場預(yù)期的變化也影響了地價。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，近期地價和溢價率均有所上升，顯示多數(shù)開發(fā)商對市場見底回升的判斷已基本一致。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在樓市銷售相對旺盛、區(qū)域價值不斷提升的情況下，地價的提高屬合理現(xiàn)象，這種現(xiàn)象可能延續(xù)，但不斷提升的土地成本勢必最終轉(zhuǎn)嫁到房價中。

　　土地供應(yīng)仍不足

　　“現(xiàn)在北京六環(huán)內(nèi)基本上沒有合適的住宅用地，而且保障房配建的要求越來越多。所以，只要有位置不算太差的土地，大家都會去爭搶?！蹦撤康禺a(chǎn)上市公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示。

　　土地供應(yīng)郊區(qū)化已成為近年來的重要趨勢，在土地資源稀缺的一線城市更為明顯。以北京為例，繼通州區(qū)之后，近年來房山區(qū)、大興區(qū)也開始成為土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，但仍難以滿足市場需求。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市目前的土地去化周期不足一年，造成市場潛在供應(yīng)不足。今年8月，國務(wù)院督查組表示，部分城市上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個別城市不到10%。

　　在中央政府督查和土地出讓收入縮水的雙重壓力下，從今年8月開始，各地加快土地供應(yīng)節(jié)奏，促成土地市場交易的旺盛，但整體而言，今年以來的土地供應(yīng)規(guī)模仍不如往年。鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，十大城市的住宅用地交易面積同比下降39.1%。分析人士認(rèn)為，完成今年的供地計(jì)劃頗有難度。

　　在今年的土地供應(yīng)中，有相當(dāng)部分用于保障房的配建。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，在今年9月29日北京成交的8宗土地中，有7宗土地配建公共租賃住房和限價房?！氨Ｕ戏颗浣ㄒ笤絹碓蕉?，令房企在項(xiàng)目核算時抬高同一地塊商品房項(xiàng)目的成本?！鄙鲜龇康禺a(chǎn)上市公司負(fù)責(zé)人表示，如果商品房用地成本較高，則企業(yè)傾向于以高端住宅的形式推出項(xiàng)目，容易形成高檔房小區(qū)與保障房小區(qū)并存的格局。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在土地總供應(yīng)量減少的情況下，未來普通商品房的供應(yīng)量將受到影響。土地價格的上升將促使更多的項(xiàng)目以中高檔住宅的形式出現(xiàn)，可能進(jìn)一步導(dǎo)致未來普通商品房供應(yīng)不足并抬升整體房價。

　　警惕“市區(qū)豪宅化”

　　北京某高端房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對中國證券報(bào)記者表示，在城市規(guī)模不斷擴(kuò)大、土地價值逐漸提升的情況下，一線城市核心地段的房屋價格將繼續(xù)攀高，并逐漸形成“市區(qū)豪宅化”。

　　目前北京四環(huán)內(nèi)惟一的在售商品房項(xiàng)目“太陽公元”尾期將以大戶型的高端住宅形式呈現(xiàn)，預(yù)計(jì)均價將超過60000元/平方米。在3年前最初入市時，“太陽公元”以普通住宅的形式推出，均價尚不足目前售價的一半。

　　在一線城市，市區(qū)高端住宅項(xiàng)目的出現(xiàn)更多的是迫于土地成本。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，當(dāng)土地價格相對不高時，傾向于將項(xiàng)目做成普通住宅，面向首次置業(yè)需求；當(dāng)土地價格偏高的，則傾向于以高端住宅的形式呈現(xiàn)，主要面向改善型需求和部分投資者。北京萬科副總裁肖勁曾直言，更希望選擇首次置業(yè)類土地，但當(dāng)前市場的改善型需求同樣旺盛。

　　“改善型地塊”的不斷出現(xiàn)正在催生越來越多的高端住宅項(xiàng)目。中國證券報(bào)記者梳理近年來北京的土地成交記錄發(fā)現(xiàn)，土地成交樓面價在15000元/平方米以上的項(xiàng)目絕大多數(shù)被做成高端住宅。有開發(fā)商表示，如果不是政府部門的管制，一些項(xiàng)目可能報(bào)出更高的價格。

　　在當(dāng)前的政策環(huán)境下，這種高端項(xiàng)目并不缺少市場。楊少峰表示，不少改善型需求仍在尋求釋放的空間。同時，在限購的背景下，有能力的購房者傾向于一步到位，購買更好的項(xiàng)目。但大量高檔房的出現(xiàn)不僅不符合調(diào)控目標(biāo)，還容易造成土地資源的浪費(fèi)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在地方財(cái)政吃緊、對土地出讓金頗為渴求的情況下，此輪土地交易熱潮可能催生一批高價地，高價地可能從城市核心區(qū)向郊區(qū)、從一線城市向二三線城市擴(kuò)散。地價是房價的重要組成部分，有關(guān)部門應(yīng)密切關(guān)注近期土地市場的交易情況，避免出現(xiàn)土地價格的非理性抬升，同時加大土地供應(yīng)并及時公布土地出讓計(jì)劃，穩(wěn)定市場預(yù)期。

來源：中國證券報(bào)

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