監(jiān)管層提前降溫成果顯著 雙節(jié)長(zhǎng)假樓市成交平淡

　　剛剛過去的中秋國(guó)慶雙節(jié)長(zhǎng)假，與高速公路景區(qū)景點(diǎn)火爆的情形不同，樓市并沒有出現(xiàn)傳統(tǒng)的“旺季”狀態(tài)。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要54個(gè)城市在黃金周前7天合計(jì)簽約套數(shù)約為1.6萬套，相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了70%?！般y十”開局不利，市場(chǎng)預(yù)計(jì)10月仍將延續(xù)9月“金九不金”的態(tài)勢(shì)，成交量不會(huì)有太大的波動(dòng)?！?/p>

　　長(zhǎng)假期間簽約數(shù)較前一周降七成

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)主要的54個(gè)城市在黃金周前7天合計(jì)簽約套數(shù)約為1.6萬套。雖然同比2011年國(guó)慶期間14418套的簽約套數(shù)略有起色，但相比今年黃金周前一周5.4萬套的成交量下調(diào)幅度達(dá)到了70%。

　　由于這54個(gè)城市中，有超過10個(gè)城市的網(wǎng)簽系統(tǒng)在國(guó)慶期間并無數(shù)據(jù)更新，因此這一統(tǒng)計(jì)存在數(shù)據(jù)不全的問題。而從全國(guó)來看，確實(shí)也有部分二三線城市成交尚可，出現(xiàn)回溫。不可否認(rèn)的是，從目前掌握的情況來看，作為“銀十”的開局，這個(gè)長(zhǎng)假的樓市成交非常不理想。

　　具體來看，北京方面，根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)，截至10月6日國(guó)慶假期前7天北京二手住宅網(wǎng)簽總量?jī)H212套；上海方面，據(jù)金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月4日至10月6日，上海日均成交158套，較去年同期下降了32%；廣州方面，廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)，截至9月30日至10月6日，廣州十區(qū)二縣7天內(nèi)僅成交907套一手住宅，同比去年國(guó)慶成交量增長(zhǎng)33.6%，但環(huán)比上一周2767套的成交量卻大跌67.2%；深圳方面，統(tǒng)計(jì)顯示國(guó)慶8天全市一手樓共計(jì)成交341套，甚至還不如9月29日單日二手房的成交量；除這四大一線城市外，青島、杭州、濟(jì)南、武漢、昆明、徐州、重慶等城市，黃金周期間的住宅成交量相比之前也有明顯下調(diào)。

　　此外，長(zhǎng)假期間上海和深圳均有房博會(huì)召開。為期4天上海房展會(huì)觀眾人數(shù)共計(jì)11.6萬人次，介于“五一”房展的9萬人次和去年“十一”房展13萬人次之間，人氣基本呈持平狀態(tài)，但明顯呈現(xiàn)看的多買的少的狀態(tài)；而為期5天的深圳秋季房地產(chǎn)交易會(huì)，參展的本地樓盤只有20余個(gè)，僅占參展樓盤的兩成。

　　不僅是“銀十”開局不利，剛剛過去的“金九”，成色其實(shí)也明顯不足。銀河證券跟蹤監(jiān)測(cè)的33個(gè)主要城市9月成交量環(huán)比下跌5.4%，顯示出旺季不旺的特點(diǎn)；此外9月樓市供應(yīng)上升，成交批售比下降至63.4%，庫(kù)存重回高位，去化周期略有延長(zhǎng)。今年雙節(jié)長(zhǎng)假成交總體還不如9月同期，冷淡可想而知。

　　監(jiān)管層多次釋放信號(hào)形成降溫

　　實(shí)際上，今年中秋、國(guó)慶雙節(jié)長(zhǎng)假樓市的冷淡也在很多人的意料之中。

　　合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江分析原因指出，一是長(zhǎng)假高速路免費(fèi)通行吸引大量市民出行，人氣自然減少；二是一些面向剛性需求的樓盤并未開售，供應(yīng)量減少自然成交減少。

　　克而瑞廣州片區(qū)高級(jí)研究經(jīng)理胡廣東則分析，今年5月到8月，全國(guó)大部分城市的成交量都回升，因此九十月份可釋放的需求量并不多；而國(guó)慶期間開發(fā)商并沒有推出太大的優(yōu)惠，部分區(qū)域房?jī)r(jià)甚至有所上漲，自然也難吸引市民入市。

　　而更重要的是，長(zhǎng)假前中央層面多次釋放堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)也提前為假日樓市降了溫。

　　9月13日，國(guó)土部表示，要對(duì)土地交易市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地溢價(jià)率過高、土地底價(jià)設(shè)定過高等情況，同時(shí)跟蹤拿地密集企業(yè)的開發(fā)節(jié)奏，杜絕囤地行為。

　　9月20日，國(guó)家稅務(wù)總局政策法規(guī)司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房產(chǎn)稅下一步將擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，并逐步建立房地產(chǎn)稅制度，房地產(chǎn)稅具體深化時(shí)間可能在年底或明年初。

　　9月23日，住建部稱，當(dāng)前房?jī)r(jià)尚不具備全面反彈的條件，下一步將繼續(xù)指導(dǎo)督促限購(gòu)城市嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)措施，確保限購(gòu)措施實(shí)施效果，適時(shí)對(duì)執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策，造成房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。

　　此外部分地方政府節(jié)前也提前布控，狙擊長(zhǎng)假房?jī)r(jià)上漲。以廣州和北京為代表，9月24日，廣州國(guó)土房管局通過其官方微博證實(shí)，擬對(duì)珠江新城等豪宅集中區(qū)域?qū)嵭邢奘?，控制預(yù)售房源和推出節(jié)奏，以調(diào)控全市房?jī)r(jià)；北京也通過控制預(yù)售證的發(fā)放，控制高端住宅集中入市。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，這說明監(jiān)管層已經(jīng)注意到樓市出現(xiàn)的升溫跡象，通過喊話表態(tài)穩(wěn)定預(yù)期。“這是再次對(duì)市場(chǎng)、地方政府進(jìn)行提醒，不允許放松調(diào)控”。

　　10月成交量或比9月更差

　　銀河證券分析指出，從近2個(gè)月來的各級(jí)政府表態(tài)和發(fā)文來看，在支持自住需求，遏制投機(jī)需求的前提下，樓市的政策風(fēng)向偏緊。無論是從開發(fā)商的預(yù)售款監(jiān)管、打擊囤地、房?jī)r(jià)上漲等角度，還是從購(gòu)房者的房貸優(yōu)惠利率角度來看，樓市的政策都是保持一個(gè)相對(duì)嚴(yán)格的狀態(tài)。

　　但胡廣東也認(rèn)為，預(yù)計(jì)10月政策環(huán)境也不會(huì)更緊。住建部政策研究中心副主任王玨林也接受媒體采訪表示，房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松，年內(nèi)全國(guó)樓市將以平穩(wěn)為主。

　　因此在這樣的政策環(huán)境下，此前限購(gòu)、差別性信貸、保障房和房?jī)r(jià)問責(zé)制等調(diào)控政策將繼續(xù)穩(wěn)定消費(fèi)者的預(yù)期，10月市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將延續(xù)9月“金九不金”的態(tài)勢(shì)，成交量不會(huì)有太大的波動(dòng)?！般y十”能否實(shí)現(xiàn)其實(shí)并不樂觀。

　　黎文江甚至認(rèn)為10月成交量會(huì)比9月更差，除了需求量的消耗和供應(yīng)量的減少，更重要是四季度銀行信貸將會(huì)收縮，房貸申請(qǐng)會(huì)更加嚴(yán)格，信貸額度也會(huì)更少，這對(duì)成交量將是比較大的影響。

　　但價(jià)格方面，胡廣東分析，從開發(fā)商推貨來看，他們并沒有趕在長(zhǎng)假前大量推貨，近期推貨節(jié)奏也一直比較均衡，顯示開發(fā)商并不急于出貨，資金壓力不大?！伴_發(fā)商在前期市場(chǎng)基本恢復(fù)的情況下，不會(huì)再有必要用較大的價(jià)格折扣這種單一的手段來吸引購(gòu)房者，而是更多采取營(yíng)銷和產(chǎn)品策略”。從這一角度來看，10月乃至四季度房?jī)r(jià)下降的可能性似乎不大，甚至還呈現(xiàn)微漲態(tài)勢(shì)。

　　一位開發(fā)商透露，上半年“以價(jià)換量”的銷售策略讓一些房企“肉痛”，利潤(rùn)率大幅下降的同時(shí)庫(kù)存又消耗過快，開發(fā)商四季度一般不會(huì)降價(jià)，反而會(huì)小幅提升價(jià)格，放緩?fù)票P節(jié)奏，等待市場(chǎng)觀望情緒改變。

　　此外節(jié)前土地市場(chǎng)的火熱也需要引起警惕。中原地產(chǎn)在針對(duì)13個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月前27天土地成交同比8月同期增加了31%。開發(fā)商大量拿地說明，市場(chǎng)開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。分析人士指出，土地市場(chǎng)升溫與經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等多方因素疊加，“將增大房?jī)r(jià)反彈壓力，弱化樓市調(diào)控成果”。

來源：南方日?qǐng)?bào) 盧軼 實(shí)習(xí)生 穆暢

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