廣州限售高價住宅 地方政府面臨房價管控壓力

據(jù)介紹，采取控制預售、暫緩網(wǎng)簽等做法的不止廣州。不少地方都有類似“經(jīng)驗”，以期交出一份漂亮的“調(diào)控答卷”。圖為高價樓盤林立的廣州珠江新城。

　　限購、限貸之后，是限售。

　　9月24日晚間，廣州市國土房管局在其官方微博上承認，該局對廣州市“中心城區(qū)個別異常高價的住宅項目”，采取了“限制預售規(guī)模和控制交易節(jié)奏”的措施。該局強調(diào)，上述“階段性的行政措施”是“必要的，也是必須的”。

　　廣州市國土房管局在微博中解釋，出臺此項政策是為“引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在即將到來的國慶黃金周期間，積極以價換量，以合理的價格促進銷售”，因為該局注意到，“最近珠江新城等中心城區(qū)個別高價住宅項目定價偏高，且開盤后出現(xiàn)大量集中網(wǎng)簽情況，推動了全市均價異常上漲，造成市場的不正常波動，誤導市場預期”。

　　按當?shù)孛襟w25日的報道，廣州也因此成為廣東省首個公開確認“限售”的城市。

　　對于廣州的限售，某上市房企營銷總監(jiān)認為，由于該政策是暫時性的，因此長期影響不會太大。但10月是樓市傳統(tǒng)旺季，是中高端樓盤銷售的一個良機，在這段時間進行管控，開發(fā)商應該是有苦難言。

　　“臨時休克措施”

　　據(jù)當?shù)孛襟w報道，廣州限售令被曝光，是因為有幾個位于珠江新城的高價樓盤，近日只拿到申報預售證總量的1/3。

　　某外資房企總經(jīng)理昨日稱，據(jù)他了解，珠江新城是廣州房價最高的區(qū)域，近期有客戶指責一些樓盤“捂盤”，而這些樓盤則抱怨稱不是不想賣，而是監(jiān)管部門不發(fā)預售證。這才有了后來房管部門通過微博承認要管控預售規(guī)模一事。

　　不過，該總經(jīng)理認為，這種管控做法長久不了，而且也沒聽說有“正式文件”，“談不上是一種措施，只能算工作上的一個做法?！?

　　早報記者昨日致電廣州市國土房管局，多位接線人員對此并不愿多談。

　　某上市房企營銷總監(jiān)認為，廣州的限售令并無操作細則，帶有隨機性。他猜測，可能是近期該市中高端樓盤成交較好，為了對“十一”及整個10月樓市做好布控，防止中高端樓盤進一步升溫，才臨時管控一下。

　　他認為，“臨時休克措施”在執(zhí)行上可能表現(xiàn)為，哪個樓盤成交太過集中就暫停或減少批復其預售規(guī)模一段時間。

　　對于這種行政色彩頗濃的措施，上述營銷總監(jiān)感到難以接受：“樓盤具備預售條件，為什么不讓賣？！”

　　新華社25日援引專家觀點稱，這種“限賣”降低了“紙面房價”，對短期穩(wěn)定市場預期有一定意義，但從長遠看，不應做美化房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)這種表面文章。

　　房價管控壓力

　　“限售”政策推出的背后，是地方政府面臨的房價管控壓力。

　　新華社25日在題為《“限賣”降低“紙面房價” 廣州做法引爭議》的報道中分析，不少地方政府在調(diào)控方案中明確要求，年度房價漲幅控制在經(jīng)濟增長和居民收入增幅之內(nèi)，因此這一數(shù)據(jù)是檢驗地方政府調(diào)控成果的重要依據(jù)，也成為開發(fā)商、地方政府和購房者博弈的重點。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，廣州市新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅較7月略有擴大，漲幅領跑北京、上海、廣州、深圳四個一線城市。

　　廣州市國土房管局在24日的微博中稱，根據(jù)該局對市場運行態(tài)勢分析，近期中心區(qū)域高價項目成交增多，導致總成交量中占比提高，造成廣州全市均價結(jié)構性上漲。

　　當?shù)孛襟w在25日的報道中也普遍提及，珠江新城房價高企。有報道稱，目前珠江新城多個豪宅項目售價在5萬元/平方米以上，個別項目的一些房源單價甚至達8萬元。

　　而中指院提供的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年8月，廣州市新建住宅樣本平均價格僅為15300元/平方米。

　　“近期廣州中高端客戶進場增多，也不排除當?shù)氐膭傂铇潜P供應出現(xiàn)下滑和不足，使得中高端樓盤成交、價格對總體量價走勢產(chǎn)生了明顯影響。”某外資房企總經(jīng)理分析道。

　　據(jù)新華社報道，此前廣州市國土房管局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月廣州樓價同比漲幅約8%，而網(wǎng)易同月統(tǒng)計則大漲22.5%。對此，廣州市國土房管局回應數(shù)據(jù)打架是“統(tǒng)計口徑不同所致”，而中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟等專家認為，統(tǒng)計口徑不同客觀存在，但不排除相關政府部門出于調(diào)控壓力有盡量選擇“冷數(shù)據(jù)”的動機。

　　地方調(diào)控房價的“經(jīng)驗” 　　

　　廣州并非孤例。

　　在25日的報道中，新華社援引市場分析人士的介紹稱，采取控制預售、暫緩網(wǎng)簽等做法的不止廣州一地。全國不少地方都有類似的“經(jīng)驗”，以期交出一份漂亮的“調(diào)控答卷”。

　　新華社記者發(fā)現(xiàn)，除了控制預售，一些地方政府在統(tǒng)計中將基本不入市成交的保障房納入均價統(tǒng)計，平均房價包括保障房、二手房、新建商品房等多種性質(zhì)的住房。

　　“最終實際上是用一些本來就不受市場關注的地區(qū)或地段低房價抵消了高房價的現(xiàn)實。使市場價格人為在數(shù)據(jù)層面降低，營造調(diào)控成效明顯的表象。”市場分析人士認為，由于當前市場出現(xiàn)的回暖趨勢，上半年一直遇冷的改善性大戶型很可能會加快入市，造成下半年成交均價的結(jié)構性上漲。

　　9月中旬，南京還一度傳出過要對房價“限漲”的說法，但該說法此后遭南京市物價局、住建委相關負責人否認。

　　無論是限漲還是限售，對于房價走勢的影響究竟有多大，目前尚無定論。

　　某外資房企總經(jīng)理認為，調(diào)控兩年來，眾多房企不拿地、少開工，隨著剛需樓盤不斷去化，一線城市中高端樓盤在成交結(jié)構上影響日趨明顯。預計明年3月以后，隨著剛需樓盤的進一步去化，加上新增供應不足，中高端樓盤對各大城市成交結(jié)構的影響將更加明顯。

　　他認為，一線城市間存在聯(lián)動效應，市場情況會相互傳導，廣州樓市出現(xiàn)的情況不排除會傳導到北京等城市，廣州的做法也不排除為其他城市所仿效。

　　新華社則援引專家說法稱，地方政府在向社會發(fā)布房價數(shù)據(jù)時，應根據(jù)城市的區(qū)域、房屋的類型等分別發(fā)布數(shù)據(jù)。

來源：東方早報

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