房地產(chǎn)行業(yè)銷售狀況穩(wěn)定 新開工數(shù)據(jù)超預(yù)期

　　8月全國商品房銷售面積為8822萬平方米，同比上升12.9%，與上月基本持平，符合我們的預(yù)期。銷售金額為5312億，同比上升20.4%，較上月下降5.9個百分點。銷售回暖導(dǎo)致庫存壓力緩解和資金狀況改善，新開工增速大超預(yù)期。2012年8月新開工面積1.9億平，同比上升13.9%，較7月的-26.7%大幅回升40.6個百分點。

　　由于前期板塊調(diào)整較多，地產(chǎn)股的配置價值漸趨顯現(xiàn)，預(yù)計未來一段時間，銷量好，負面政策預(yù)期有所減弱，業(yè)績真空期中的地產(chǎn)股存在表現(xiàn)機會，建議投資者從價值的角度看買入并持有將獲取較大收益。

　　8月銷售面積同比增12.9%，繼7月大幅回升之后，繼續(xù)在較高水平上維持，符合我們預(yù)期的13%。8月銷售維持良好態(tài)勢的主要原因是：

　　隨著6月的降息，目前各地首套房按揭利率折扣已基本接近八五折水平，按揭利率折扣的普及促進了剛需的持續(xù)釋放，同時，一部分觀望性和改善性需求也表現(xiàn)出跟隨入市的跡象。從申萬跟蹤的31個城市銷售面積來看，8月同比上升53%，與6、7月的55%、61%大體持平，印證了我們銷售淡季不淡的預(yù)判。

　　今年上半年的銷售回暖主要是一二線城市的強勁復(fù)蘇推動，但6月以來三四線城市銷售狀況也跟隨企穩(wěn)，今年7月40城市以外地區(qū)的銷售同比降幅已從5月的-26%上升到4.5%，回升明顯。同時，三四線城市占比更高的西部地區(qū)的單月銷售面積同比也從5月-12.1%的低點回升到了8月的-1.7%，表明三四線城市的市場已經(jīng)止跌回升，銷售回暖的趨勢在全國范圍內(nèi)得以確認。

　　銷售率連續(xù)6個月回暖，目前仍處于相對較低水平，未來回升趨勢應(yīng)可持續(xù)。我們測算全國銷售率目前已達到84.5%，從歷史上看仍處于較低水平，從目前的市場情緒和回暖情況看，我們認為銷售率的回升趨勢在未來應(yīng)可持續(xù)。

　　我們認為，信貸寬松對剛性需求和改善性需求釋放的推動作用還將持續(xù)顯現(xiàn)。目前隨著三四線城市的企穩(wěn)回升，未來銷售的持續(xù)增長將獲得更堅實的支撐。9月隨著傳統(tǒng)旺季的到來，推盤量環(huán)比將明顯增加，我們認為目前的銷售狀況可以持續(xù)，維持對12、13年銷售面積同比3%、5%的預(yù)測。風(fēng)險來自于銷售快速增長，導(dǎo)致庫存下降、房價反彈，進而引發(fā)新的調(diào)控政策出臺以及后續(xù)信貸環(huán)境和經(jīng)濟環(huán)境的不確定。

　　2012年8月新開工面積1.9億平方米，同比上升13.9%，較7月的-26.7%大幅回升40.6個百分點。我們在前期報告中多次提示7月將是新開工數(shù)據(jù)最后一跌，之后將見底回升，但8月的單月增幅仍然大幅超出了我們此前-20%的預(yù)期。

　　春節(jié)之后的銷售回暖使開發(fā)商的庫存壓力在一定程度上得以消解，其中一線城市庫存下降尤其明顯。11年以來，行業(yè)庫存水平快速攀升，到12年4月，庫存對應(yīng)去化月份達到12.3個月的高點，接近08年最差時的水平。目前雖然全國庫存水平仍處于高位，但庫存去化月份已逐漸回落，目前為11.2個月。其中，銷售回暖明顯的一線城市庫存絕對水平也明顯下降。目前北上廣深4個一線城市總可售套數(shù)為26.1萬套，較年初的28.5萬套下降約10%。庫存壓力的減弱，使企業(yè)的新開工的動力逐步恢復(fù)。我們看到，與銷售相同，此次開工的回暖也是一二線城市先于三四線。雖然目前整體庫存水平并不低，但從我們了解的情況看，其中相當(dāng)一部分是中高端產(chǎn)品。因此，即使絕對庫存水平并不低，但只要資金狀況允許，開發(fā)商也需要通過增加中小戶型產(chǎn)品的開工，以達到補充快銷產(chǎn)品貨量、調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、改善銷售狀況的效果。

　　銷售和融資環(huán)境雙雙改善，為開發(fā)商提供了一定的資金保證。銷售是新開工的領(lǐng)先指標(biāo)，今年春節(jié)以后的銷售回暖，使開發(fā)商資金緊張的狀況得到了一定改善。在銷售額同比在20%以上水平上維持的同時，8月開發(fā)商資金來源也大幅上升，單月同比從7月9.4%上升至29.0%。資金來源中，增長尤其明顯的是國內(nèi)貸款和個人按揭貸款，單月同比分別為33.5%和51.1%。我們認為，資金環(huán)境的改善對開發(fā)商增強開工意愿起到了重要的推動作用。四季度隨著流動性環(huán)境的逐步改善，開發(fā)商開工意愿可能進一步增強。

　　維持12、13年銷售面積同比增速3%、5%的預(yù)測，將12年新開工面積同比由-9%上調(diào)至-5%，12、13年投資額同比由11%、8%上調(diào)至15%、12%。

　　基本面持續(xù)向好，政策和中報已風(fēng)險基本釋放，短期催化劑減少，未來公司將出現(xiàn)分化。由于前期板塊調(diào)整較多，地產(chǎn)股的配置價值漸趨顯現(xiàn)，預(yù)計未來一段時間，銷量好，負面政策預(yù)期有所減弱，業(yè)績真空期中地產(chǎn)股存在表現(xiàn)機會，建議投資者從價值的角度看買入并持有將獲取較大收益，建議買入保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬科A、華夏幸福、榮盛發(fā)展、世茂股份等銷售好，今年業(yè)績確定的公司。同時必須注意的是，目前宏觀環(huán)境并不支持地產(chǎn)股有大作為，投資者要以務(wù)實心態(tài)面對：1銀行存款流出仍嚴(yán)重，貸款基礎(chǔ)薄弱，銀行上浮房貸利率可能呈蔓延之勢；2通脹呈現(xiàn)上升苗頭，降息、降準(zhǔn)可能一再拖延。

來源：通信信息報

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