保障房新探索：公租房廉租房如何并軌

　　近來，將廉租房向公租房并軌，實行租補(bǔ)分離、明收明補(bǔ)，根據(jù)住戶不同收入情況給予適當(dāng)租金補(bǔ)貼的呼聲日起。記者采訪了解到，作為租賃型的保障性住房，廉租房和公租房能分別較好地照顧到不同收入群體的住房需求，但“區(qū)分太細(xì)”也容易影響管理成本和運行效率，并可能造成尋租空間。這兩類保障房如何“并軌”，一些地方近年來在保障房工作中進(jìn)行了新探索。

　　租賃型保障房類別“區(qū)分過細(xì)”影響成本及效率

　　今年，各地繼續(xù)加大廉租房、公租房的建設(shè)籌措和供應(yīng)力度。比如今年上海將安排廉租房源籌措資金36.1億元，將從近郊市屬大型居住社區(qū)保障房基地中轉(zhuǎn)化安排約5000套房源。公租房方面，將建設(shè)籌措4萬套。

　　隨著各地公租房供應(yīng)增多以及廉租房不斷實現(xiàn)“應(yīng)保盡?！保白赓U型保障房”的覆蓋面已從最低收入人群擴(kuò)大至中低收入人群。天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長劉玉錄說：“保障房類別繁多，多元化的保障體系確實滿足了不同收入群體的住房需求。”

　　不過，“區(qū)分過細(xì)”也存在一定的弊端。比如，目前上海的廉租房主要由各區(qū)縣住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措、審核、分配，而公租房房源主要由全市面上的上海地產(chǎn)保障性住房投資建設(shè)管理有限公司以及各區(qū)縣的“公租房公司”負(fù)責(zé)建設(shè)和管理。上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東坦言，職能配置“精細(xì)化”有助于措施的落實，但也容易影響到運行效率，提高了管理成本。

　　劉玉錄認(rèn)為，在核定收入難度大、法律法規(guī)不完善等情況下，對保障房供應(yīng)類別分得太細(xì)，容易增加尋租空間和資源浪費。此外，廉租房和公租房分開管理，容易造成配租需求房源與實際房源供應(yīng)不平衡。

　　北京市住房保障辦公室常務(wù)副主任鄒勁松認(rèn)為：“廉租房家庭收入較低，其生活方式可能與商品房家庭有很大差別，對后期的物業(yè)管理帶來考驗；如果能使廉租房家庭和公租房家庭‘混住’，由于公租房家庭收入稍高，能將小區(qū)的品質(zhì)提升，便于管理和服務(wù)。”

　　公租房、廉租房建設(shè)管理可“有統(tǒng)有別”

　　針對“區(qū)分過細(xì)”帶來的種種弊端，原建設(shè)部副部長、中國房地產(chǎn)研究會會長劉志峰說，二者可“統(tǒng)籌建設(shè)，并軌運營”，實行“市場定價準(zhǔn)市場價、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”的運行機(jī)制。

　　他提出，在建設(shè)過程中，不再區(qū)分廉租房和公租房，既可以由政府投資建設(shè)，也可以通過政策引導(dǎo)，吸引包括民間資金在內(nèi)的社會資金投資建設(shè)。為提高運營效率，運營管理主體可以與建設(shè)主體相分離。

　　在定價方面，可參照市場價格確定公租房租金標(biāo)準(zhǔn)。具體定價時，要考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房市場租金水平等因素，按照略低于同地段、同品質(zhì)住房市場價格的原則確定，并進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。同時，根據(jù)承租人的家庭收入水平，分檔給予租金補(bǔ)貼?？蓪⒈Ｕ蠈ο笠朗杖胨絼澐譃閹讉€檔次，家庭收入越低，補(bǔ)貼越多；對收入較高的家庭，補(bǔ)貼較少或不補(bǔ)貼。

　　“租賃服務(wù)和政府補(bǔ)貼分別實施，平行操作、有機(jī)結(jié)合。具體操作中，受托運營機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公租房住房日常運營管理，按市場機(jī)制運營，依規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。政府或用工單位向承租人發(fā)放的租賃補(bǔ)貼，專項用于支付房租，可以直接劃到受托運營機(jī)構(gòu)或出租人的賬上。符合條件的保障對象也可以到市場上租賃相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的住房，并申請租賃補(bǔ)貼?！眲⒅痉逭f。

　　記者了解到，天津已開始實施廉租房與公租房并軌工作，今后不再單獨建廉租房，而統(tǒng)一納入公租房建設(shè)規(guī)劃。租金方面，天津?qū)嵭惺袌龌饨鸾Y(jié)合分級補(bǔ)貼制度，即租金標(biāo)準(zhǔn)參照項目周邊住房市場租金水平確定，政府對根據(jù)住房面積和收入不同而符合“三種補(bǔ)貼”條件的承租家庭發(fā)放不同標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼，分別相當(dāng)于月租金的90%、75%和35%，租房支出分別約占家庭月收入的4%、10%和14%。北京對取得廉租房實物配租或租金補(bǔ)貼資格家庭承租的公租房建筑面積低于50平方米含的，也按照房屋租金的一定比例予以補(bǔ)貼。

　　據(jù)介紹，上海目前正在制定兩者“并軌”的相關(guān)政策?！皩嵤┎④壷?，根據(jù)有關(guān)政策，同樣的房源，既可以用作廉租房，也可用作公租房；資金既可以用作廉租房的籌措，也可用于公租房的建設(shè)；兩類保障房的管理、運營也實施并軌?！崩顤|說。

　　“并軌”優(yōu)勢明顯但應(yīng)注意“趨利避害”

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廉租房和保障房的“并軌”，能有效增進(jìn)投資建設(shè)和運營機(jī)構(gòu)的合理收益，有利于吸引社會資金參與；體現(xiàn)了“差額補(bǔ)貼”原則，承租人困難程度不同，補(bǔ)貼程度也不同，較好地地體現(xiàn)了政策的公平性；此外，政府對保障對象的補(bǔ)貼由“暗補(bǔ)”變“明補(bǔ)”，有利于根據(jù)保障對象收入水平的變化，適時調(diào)整補(bǔ)貼金額，形成退出機(jī)制。劉志峰還認(rèn)為，政府提供租賃補(bǔ)貼，引導(dǎo)社會資金和社會房源參與，在建房上可以減少投入，將一次性投入變成分期性小投入，有助于減輕即期財政壓力。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士同時提醒，應(yīng)防止“并軌”影響到住房保障工作的公平公正性。專家警示，不能因并軌使過去享受廉租房政策的群體的利益受到損害。因為相對來說，公租房的需求群體更大，不能因為這些群體的進(jìn)入，使以前那些家庭特別困難的群體“無房可租”。因此，政府應(yīng)綜合評估公租房的供求關(guān)系，加大財政資金投入，確保符合條件的困難群體的租房需求。

　　其次，防止“并軌”帶來住房保障工作的“縮水”?！耙枰恍┑胤浇璨④壷畽C(jī)，縮減住房保障水平，減少土地供應(yīng)。有關(guān)部門應(yīng)及時出臺相應(yīng)的并軌辦法和管理細(xì)則，對今后的公租房的供應(yīng)對象、資金來源、土地供應(yīng)和監(jiān)管等予以明確。”天津市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副秘書長劉玉錄說。

　　再次，“并軌”不能簡單等同于“同一”，要防止實施“一刀切”。上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東表示，上海實施“并軌”之后，廉租房和公租房制度仍保持各自差異性。比如，兩者的供應(yīng)對象不同；政府對廉租房對象予以單獨的貨幣補(bǔ)貼；而房型上，只有適配適用的公租房房源才會轉(zhuǎn)化為廉租房。

　　業(yè)內(nèi)人士還提出，“并軌”將進(jìn)一步使公租房成為保障房的一大重點。為了保證公租房可持續(xù)運營，還需要進(jìn)一步完善相關(guān)支持政策。劉志峰等業(yè)內(nèi)人士建議，研究建立長期公租房建設(shè)低息貸款政策；在合理的建設(shè)和經(jīng)營周期內(nèi)給予稅收優(yōu)惠；配套建設(shè)部分商業(yè)服務(wù)設(shè)施，統(tǒng)一經(jīng)營管理，以平衡資金等。

來源：新華08網(wǎng) 葉鋒 張澤偉 任峰

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