李戰(zhàn)軍：房地產(chǎn)調(diào)控已走入死胡同

　　我國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控的起因來(lái)自于我國(guó)城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)在本世紀(jì)的頭十年過(guò)快上漲的這一客觀事實(shí)。房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)十年之久也是因?yàn)檎{(diào)控過(guò)程充滿著不理想、反復(fù)和博弈。如果對(duì)房地產(chǎn)一個(gè)產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控能夠換來(lái)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定發(fā)展，倒也應(yīng)該是堅(jiān)持的。但現(xiàn)在的問(wèn)題是，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由于政策調(diào)控長(zhǎng)期處在跌宕起伏和缺少正確市場(chǎng)預(yù)期的情況下，反而看更加看不清楚發(fā)展的前景。非但如此，還嚴(yán)重影響到宏觀經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

　　一、目標(biāo)成果不明顯、不穩(wěn)定、不平衡

　　房地產(chǎn)政策調(diào)控的目標(biāo)看似明確，其實(shí)并非如此，存在著模糊、含混、變化的灰色地帶。所以，也客觀上形成了由于調(diào)控目標(biāo)不確定性，導(dǎo)致了政策預(yù)期和市場(chǎng)預(yù)期的不確定。

　　首先，政策調(diào)控目標(biāo)如果就是房?jī)r(jià)，那么過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)所追求的“價(jià)格基本穩(wěn)定、供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”目標(biāo)是不是要做調(diào)整。客觀情況是，如果沒(méi)有“供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理”的經(jīng)濟(jì)條件，價(jià)格也不可能能夠做到“基本穩(wěn)定”。現(xiàn)在我們似乎把商品房?jī)r(jià)格的變化情況直接作為判斷調(diào)控成效甚至成敗的主要標(biāo)志。那種“價(jià)格不降就是空調(diào)”的說(shuō)法就是一種似是而非的極端標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次，在政策調(diào)控過(guò)程當(dāng)中，對(duì)價(jià)格目標(biāo)客觀標(biāo)準(zhǔn)上我們也是游離的。如在領(lǐng)導(dǎo)人的講話和政府文件當(dāng)中，不同時(shí)期存在著多種細(xì)別：第一種是允許上漲，但要合理，如“房?jī)r(jià)和GDP的增長(zhǎng)、物價(jià)的增長(zhǎng)、勞動(dòng)者收入水平相一致”；第二種是“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”；第四種是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”；第五種房?jī)r(jià)要“合理回歸”；第六種是房?jī)r(jià)絕對(duì)值下降，“房?jī)r(jià)下降到老百姓能夠承受的水平”。從允許房?jī)r(jià)合理上漲，到要求房?jī)r(jià)絕對(duì)值下降，存在著一個(gè)非常寬泛的政策目標(biāo)區(qū)，讓調(diào)控的執(zhí)行者和從業(yè)人員難以準(zhǔn)確把握。

　　最后，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人和新聞媒體報(bào)道中，經(jīng)常可以看到或聽(tīng)到一些號(hào)稱“政策調(diào)控取得明顯成效”的言論。如，“交易量下降”、“投資量下滑”、“房?jī)r(jià)回落”、“開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂”、“房地產(chǎn)中介服務(wù)出現(xiàn)大量的關(guān)店和人員失業(yè)”、“房地產(chǎn)企業(yè)倒閉”、“以價(jià)換量”、“投資客離場(chǎng)”、“自住房比重增加”、“保障房建設(shè)取得明顯成果”、“房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展”等。一個(gè)產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期、持續(xù)、健康發(fā)展，如果是建立在交易下降、房?jī)r(jià)回落、融資困難、企業(yè)資金鏈斷裂、投資者離場(chǎng)、從業(yè)人員失業(yè)的基礎(chǔ)上，誰(shuí)能相信？

　　十年政策調(diào)控，商品房特別是商品住宅價(jià)格過(guò)快上漲由上海北京蔓延到全國(guó)，少則上漲五、六倍，多則達(dá)到十倍左右。即便是在嚴(yán)厲調(diào)控的2010年和2011年，全國(guó)房?jī)r(jià)水平依然是上升的。這不能不說(shuō)，以房?jī)r(jià)為核心目標(biāo)的房地產(chǎn)政策調(diào)控，其政策效果不明顯（價(jià)格下降）、不穩(wěn)定（時(shí)間上）、不平衡（空間上）。與其批判指責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策不力，不如去反思房地產(chǎn)調(diào)控政策本身是否符合科學(xué)發(fā)展觀。

　　二、 影響到其它產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定

　　房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)退和宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)存在著明顯的正相關(guān)作用。國(guó)外商品房?jī)r(jià)格泡沫破裂無(wú)一例外都是和宏觀經(jīng)濟(jì)背景向下轉(zhuǎn)向緊密聯(lián)系在一起，且是相互促進(jìn)的。反之，也是一樣。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)無(wú)一例外都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和財(cái)政稅收的主要構(gòu)成部分，無(wú)一例外也是該國(guó)社會(huì)和國(guó)民財(cái)富的最主要的構(gòu)成。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)影響帶動(dòng)數(shù)以十計(jì)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，最為明顯的是建材業(yè)、家裝業(yè)、家電業(yè)等。中國(guó)的土地出讓金約占中國(guó)地方財(cái)政收入的40%-60%，中國(guó)的房地產(chǎn)稅收是中國(guó)增量稅收中的主要構(gòu)成。不管你承認(rèn)還是不承認(rèn)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位都客觀擺在那里。

　　在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，我們看到一種十分有趣且規(guī)律性的現(xiàn)象，一旦重要的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)實(shí)施（有的時(shí)候哪怕是流言）都造成了中國(guó)資本市場(chǎng)上的股市大跌。這一現(xiàn)象客觀反映了中國(guó)投資者的民意態(tài)度。中國(guó)資本市場(chǎng)的現(xiàn)狀與中國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控存在著正相關(guān)性。

　　2009年初明明是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)率先于其它產(chǎn)業(yè)走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的困境，2011年和2012年上半年明明是房地產(chǎn)政策調(diào)控影響到中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，但我們一批同胞仍然認(rèn)定國(guó)家經(jīng)濟(jì)下滑不是房地產(chǎn)政策調(diào)控的結(jié)果，國(guó)家經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)也不需要依靠房地產(chǎn)來(lái)救經(jīng)濟(jì)，依然可以而且必須實(shí)行從緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　今天中國(guó)的房地產(chǎn)特點(diǎn)就是博弈、嚴(yán)峻、緊張、膠著、筑底、緩行、迷茫、模糊、低迷。與此同時(shí)，我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)投資增幅已經(jīng)下滑到十年來(lái)的新低，消費(fèi)增幅已經(jīng)下滑到五年來(lái)的新低，GDP和工業(yè)增加值增幅已經(jīng)下滑到三年來(lái)的新低。這一切都是和房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)從緊不放松緊密相關(guān)的。

　　三、房地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)走入死胡同

　　回顧我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的這十年，當(dāng)初僅在房地產(chǎn)業(yè)界存在一些質(zhì)疑，后來(lái)很快房地產(chǎn)業(yè)界總體上也都抱著理解的態(tài)度贊同政府實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控，社會(huì)輿論和中低收入階層更是支持政策出臺(tái)和調(diào)控決策。

　　發(fā)展到今天，房?jī)r(jià)漲幅雖然下降，但房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)依然沒(méi)有改變；保障住房開(kāi)工建設(shè)雖然總體推行順利，但建設(shè)指標(biāo)已經(jīng)做了大幅度削減；限購(gòu)在重點(diǎn)城市都在落實(shí)，但寬松性限購(gòu)也是不爭(zhēng)的事實(shí)；房產(chǎn)稅只在兩個(gè)城市試點(diǎn)，效果有限，但距離全國(guó)開(kāi)征依然遙遙無(wú)期。

　　每一輪的組合拳調(diào)控政策的出臺(tái)，并不是因?yàn)樾枰柟桃酝哒{(diào)控的重要成果，而是上一輪調(diào)控失敗的結(jié)果，需要用新一輪的組合政策來(lái)推動(dòng)調(diào)控，避免調(diào)控下滑、倒退和新的失敗。

　　房地產(chǎn)政策調(diào)控當(dāng)前的人文環(huán)境是高層很有信心，中央各部犯嘀咕，地方政府很無(wú)奈，社會(huì)輿論很混亂，城鎮(zhèn)居民很矛盾，開(kāi)發(fā)企業(yè)很糾結(jié)。政策短期化、理念政治化、調(diào)控行政化、輿論情緒化的總體評(píng)論也被越來(lái)越多的人所接受。

　　當(dāng)前的問(wèn)題是堅(jiān)持房地產(chǎn)政策調(diào)控不放松，能不能讓房?jī)r(jià)回歸到所有城鎮(zhèn)居民收入水平都能夠承受的水平？政府要多大比重的對(duì)城鎮(zhèn)居民實(shí)行財(cái)力支撐的住房保障？堅(jiān)持房地產(chǎn)政策調(diào)控能不能做到不影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和健康發(fā)展？

　　調(diào)控的實(shí)際結(jié)果和調(diào)控的崇高目標(biāo)實(shí)際上是反向的。也正是在這種背景下，行政性和賭氣性的政策調(diào)控愈演愈烈，調(diào)控不放松、不動(dòng)搖、房?jī)r(jià)問(wèn)題是社會(huì)政治問(wèn)題的表態(tài)頻率愈來(lái)愈高。這個(gè)進(jìn)程，是否分出個(gè)勝負(fù)，人們已淡然了。究竟如何收?qǐng)觯故侨藗兊呐d趣所在。

來(lái)源：搜狐焦點(diǎn)博客 作者：李戰(zhàn)軍

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