北京商業(yè)地產(chǎn)向郊區(qū)擴(kuò)散 優(yōu)質(zhì)地塊成爭奪焦點(diǎn)

北京今年年內(nèi)將有49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，其中35個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)以外，北京五環(huán)外及周邊的郊縣已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)爭搶的焦點(diǎn)。

　　自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控實(shí)施以來，限購限貸等政策導(dǎo)致商品房的銷售下降，房地產(chǎn)開發(fā)商的日子并不好過。商品房屬于宏觀調(diào)控政策比較集中的行業(yè)，相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)不是當(dāng)前宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，因而成為開發(fā)商躲避政策風(fēng)險(xiǎn)的避風(fēng)港。目前，隨著北京城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)逐漸飽和，已經(jīng)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)向郊區(qū)發(fā)展的傾向。

　　北京商業(yè)地產(chǎn)向郊區(qū)傾斜

　　“2010年，我們進(jìn)入燕郊開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，基本上是獨(dú)家經(jīng)營，現(xiàn)在周圍突然增加了多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?！北本╆柟怫温〖瘓F(tuán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目部謝清竹告訴中國商報(bào)記者。

　　不僅燕郊如此，大興、通州、房山、昌平、順義的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也都方興未艾，北京的商業(yè)地塊出現(xiàn)了郊區(qū)化的趨勢(shì)。

　　“相比較住宅地產(chǎn)而言，商業(yè)地產(chǎn)沒有這么多的限制，一些開發(fā)商開始小規(guī)模投資商業(yè)地產(chǎn)?！敝x清竹認(rèn)為。

　　在中國商業(yè)地產(chǎn)中，萬達(dá)是標(biāo)桿性的公司。萬達(dá)悶聲發(fā)財(cái)，在悄無聲息中獲得巨大成功，這刺激著越來越多的開發(fā)商開始試水商業(yè)地產(chǎn)。

　　“萬達(dá)公司成為開發(fā)商爭相效仿的對(duì)象，誰都想?yún)⑴c其中。而在此之前，萬科等大型房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始涉足這一領(lǐng)域?！敝x清竹說。

　　2012年以來，房地產(chǎn)開發(fā)商躍躍欲試，商業(yè)地塊成交量增多，轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)愈發(fā)明顯。

　　截至2012年7月11日的統(tǒng)計(jì)，北京今年年內(nèi)有49個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市，其中35個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)以外，北京五環(huán)外及周邊的郊縣已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)爭搶的焦點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)引發(fā)投資關(guān)注

　　謝清竹在近郊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以中低端為主，燕郊項(xiàng)目每套售價(jià)60萬元。在他的項(xiàng)目中，拆遷戶成為了購買的主力。

　　“拆遷戶很少會(huì)投資信托、基金，也沒有其他更好的投資渠道，在家門口買一個(gè)商鋪，是比較穩(wěn)妥的生意。”謝清竹透漏。

　　與拆遷戶的考慮不同的是，一些擔(dān)心資產(chǎn)貶值和縮水的人也相中了商業(yè)地產(chǎn)。尤其是近期央行降息之后，資產(chǎn)貶值的擔(dān)憂便開始發(fā)酵?！盀榱藢?shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值，投資商業(yè)地產(chǎn)的人增多了?！敝x清竹認(rèn)為。

　　中國住宅地產(chǎn)發(fā)展多年，商品房的價(jià)格已經(jīng)多次翻番，再加上嚴(yán)厲的房地產(chǎn)限購政策，使投資商品房的風(fēng)險(xiǎn)增加。而商業(yè)地產(chǎn)卻沒有出現(xiàn)大幅度的增長，其價(jià)值長期被低估，這吸引著投資者的目光。

　　“我們?cè)谘嘟嫉纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每平方米售價(jià)1.9萬元，周邊有些商品房的價(jià)格都高于此?！敝x清竹說。商品房和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格倒掛，使得投資商業(yè)地產(chǎn)比購買商品房還劃算。

　　“當(dāng)前，投資商業(yè)地產(chǎn)具有雙重優(yōu)勢(shì)：在價(jià)格上，商業(yè)地產(chǎn)處于價(jià)格低谷期，尚沒有出現(xiàn)價(jià)格泡沫，處于比較健康的市場(chǎng)狀態(tài)。從經(jīng)濟(jì)政策看，消費(fèi)正成為拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大力量，商業(yè)地產(chǎn)未來會(huì)有很好的發(fā)展空間?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴中國商報(bào)記者。

　　商業(yè)地產(chǎn)具備價(jià)格、政策的優(yōu)勢(shì)，成為近期商業(yè)地產(chǎn)交量上升的主要原因。而伴隨著成交量的上升，北京的商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫。

　　“樓市是一個(gè)整體，隨著商品房市場(chǎng)的回暖，投資者投資商業(yè)地產(chǎn)的意愿也在增強(qiáng)?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)部常清認(rèn)為。數(shù)據(jù)顯示，6月北京商業(yè)地產(chǎn)成交4540套，環(huán)比上漲61%，同比上漲80%。

　　除了國內(nèi)投資者，國外一些機(jī)構(gòu)也相中了商業(yè)地產(chǎn)。凱德收購了保利位于大興區(qū)的一個(gè)商用地塊，正是看好中國商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　地塊成為爭奪焦點(diǎn)

　　一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)入良性運(yùn)營，一般都有一個(gè)較長的養(yǎng)商期。從北京近郊來看，商品房開發(fā)量比較大，周邊居住人口消費(fèi)能力較高，養(yǎng)商期也在縮短。大興、房山等地2009年開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)基本度過了養(yǎng)商期。

　　如果地段好，也可以縮短養(yǎng)商時(shí)間。因此，地塊的爭奪成為商業(yè)地產(chǎn)的核心。由于城市發(fā)展不均衡，商業(yè)地塊出現(xiàn)的地區(qū)也不平衡?！吧虡I(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)地塊出現(xiàn)后，肯定會(huì)受到爭奪，而且以后出現(xiàn)的機(jī)會(huì)越來越少。北京郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)地塊較少，預(yù)計(jì)今年下半年可能會(huì)有好的商業(yè)地塊。”常清認(rèn)為。

　　在北京近郊區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也是冷熱不均。北京的亦莊、望京等已經(jīng)形成成熟的社區(qū)，受到開發(fā)商的追捧。通州、豐臺(tái)等地雖然有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，但何時(shí)能落實(shí)，還沒有確定。

　　商業(yè)地塊的地理位置作用更加突出，爭奪也變得更加激烈?！跋胍@得優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就需要從上游提前介入。”謝清竹認(rèn)為。

　　不同的商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)不同的商業(yè)地產(chǎn)要求不一樣，餐飲、商超各不同。地塊的位置確定之后，才可以明確周邊居住人群的消費(fèi)能力，從而制定合適的地產(chǎn)產(chǎn)品類別。

　　資金和人才考驗(yàn)開發(fā)商

　　北京近郊商業(yè)地產(chǎn)開始升溫，但從目前來看，仍然面臨著多重考驗(yàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)是比較專業(yè)的領(lǐng)域，涉及的環(huán)節(jié)比較多，其中資金鏈?zhǔn)巧虡I(yè)地產(chǎn)后期開發(fā)中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。與投資商品房的開發(fā)模式不同，投資商業(yè)地產(chǎn)前期沉淀的資金比較多，而回籠資金比較難，要做好資金準(zhǔn)備，確?，F(xiàn)金流的順暢格外重要。

　　“以住宅開發(fā)為主的公司，基本都是高負(fù)債率。而如何應(yīng)對(duì)前期大規(guī)模資金的沉淀，則需要商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新梳理資金鏈和融資模式?！惫阏J(rèn)為。

　　確保資金鏈順暢，才能談后期的經(jīng)營和管理工作。

　　“做商業(yè)地產(chǎn)，最重要的是用什么方式去變現(xiàn)。只有盡快把資金壓力拋給社會(huì)，才能考慮如何做好后期經(jīng)營?！敝x清竹直言不諱。謝清竹告訴中國商報(bào)記者，他曾經(jīng)1億元接手一個(gè)項(xiàng)目，資金壓力巨大，最后將項(xiàng)目40年的經(jīng)營權(quán)變現(xiàn)為2億多元，才敢考慮后期的經(jīng)營。

　　而經(jīng)營工作最重要的是經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。商業(yè)地產(chǎn)成為新興投資行業(yè)，在中國還處于起步階段，商業(yè)地產(chǎn)人才缺乏，已成為行業(yè)的瓶頸。

　　“我們有一個(gè)2萬平方米的項(xiàng)目，正常的招聘渠道3個(gè)月都沒有合適的人，最后只能從其他企業(yè)挖一個(gè)招商經(jīng)理過來。”謝清竹透漏。

　　萬達(dá)是培養(yǎng)中國商業(yè)地產(chǎn)人才的“黃埔軍校”，因?yàn)楹芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目都有萬達(dá)的“前員工”參與。因此，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)人才流失率非常高。

　　“前幾年很多地方出現(xiàn)了‘商改住’，大多是資金或者人才環(huán)節(jié)出了問題，被迫改為商品房?，F(xiàn)在，不允許開發(fā)商中途‘商改住’，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，很容易出現(xiàn)爛尾商業(yè)地產(chǎn)，或者消費(fèi)能力很差的商業(yè)地產(chǎn)?！惫阏J(rèn)為，除了優(yōu)質(zhì)地塊外，資金和人才仍是商業(yè)地產(chǎn)的掣肘。

來源：中國商報(bào)

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