房地產(chǎn)需在“兩難”中尋找平衡

　　穩(wěn)增長(zhǎng)下“微調(diào)”頻頻

　　“出于‘穩(wěn)增長(zhǎng)’的壓力，地方政府自然會(huì)出臺(tái)眾多的投資計(jì)劃，其中，房地產(chǎn)是最見(jiàn)效的。”8月1日，某地方政府建設(shè)系統(tǒng)的一位負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　他告訴記者，今年5月以來(lái)，國(guó)家對(duì)貨幣信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，鼓勵(lì)穩(wěn)增長(zhǎng)，并加大投資力度?！斑@對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，是難得的好機(jī)會(huì)，已經(jīng)有很多地方政府借穩(wěn)增長(zhǎng)的名義加大投資并放松房地產(chǎn)調(diào)控?！彼f(shuō)。

　　事實(shí)的確如此。以7月為例，南京市政府7月23日發(fā)布關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)消費(fèi)的30條新政；鄭州則宣布從8月起將繼續(xù)開(kāi)展住房公積金貸款貼息工作；長(zhǎng)沙市7月26日宣布2012年重大推介項(xiàng)目195個(gè)，其中包括“十大片區(qū)建設(shè)”、“十大中心鎮(zhèn)”等等，貴州也即將公布穩(wěn)增長(zhǎng)新政，這些新政均涉及到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“目前，大約已有30個(gè)左右限購(gòu)城市出臺(tái)了程度不同的微調(diào)政策。各地住房政策的調(diào)整也給市場(chǎng)帶來(lái)了較強(qiáng)的政策放松的信號(hào)刺激?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)任興洲對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　據(jù)任興洲分析，這些微調(diào)政策主要包括：下調(diào)首套住房購(gòu)買(mǎi)的首付比例、減免相關(guān)費(fèi)用、提高公積金的貸款額度、減免購(gòu)房契稅和增加退稅、對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)精裝房進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)等等。

　　但與此同時(shí)，中央加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的聲音也越來(lái)越重。中共中央政治局7月31日召開(kāi)的會(huì)議要求，堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈，增加普通商品房特別是中小套型住房供應(yīng)，抓好保障性安居工程建設(shè)，滿足居民合理的自住性住房需求。

　　對(duì)此，任興洲認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、控房?jī)r(jià)”，這幾個(gè)目標(biāo)放在一起實(shí)現(xiàn)實(shí)際上是比較困難的，既要發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，同時(shí)又能帶動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)一系列與消費(fèi)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，又要調(diào)結(jié)構(gòu)和控房?jī)r(jià)，防止價(jià)格反彈?！霸谶@種情況下，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較復(fù)雜，政策調(diào)控面臨‘兩難’境地?！比闻d洲說(shuō)。

　　“救市”不會(huì)重演

　　在眾多的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果現(xiàn)階段放松房地產(chǎn)調(diào)控，重新走上過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)GDP的老路，短期內(nèi)可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到刺激作用，長(zhǎng)期看則無(wú)異于飲鴆止渴。

　　“穩(wěn)增長(zhǎng)、保增長(zhǎng)是一只筐，許多辦法可以往里裝，但是，房地產(chǎn)投機(jī)需求這只紅皮爛心蘋(píng)果就是不能往里頭裝?！比珖?guó)政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

　　在張泓銘看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，已然是一個(gè)客觀現(xiàn)象，而且將長(zhǎng)久地持續(xù)下去。這一點(diǎn)，人們不要有絲毫的疑惑，“但是，要辯證地認(rèn)識(shí)和處理房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的作用，尤其是當(dāng)下如何處理它在穩(wěn)增長(zhǎng)中的作用。”張泓銘說(shuō)。

　　張泓銘認(rèn)為，2008年的4萬(wàn)億元投資、樓市“起死回生”和經(jīng)濟(jì)迅速回暖三者之間有部分聯(lián)系，但非全部，更非必然。

　　在張泓銘看來(lái)，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與2008年有明顯不同。“2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求全面下降，即自用需求和投機(jī)需求的同時(shí)大幅跌落；而當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)自用需求大體正常，只是投機(jī)需求幾乎完全出局了?！睆堛懻f(shuō)。

　　因此，張泓銘認(rèn)為，不需要再一次的全面政策刺激，尤其是不能刺激投機(jī)需求卷土重來(lái)，只需要完善鼓勵(lì)民眾自用需求的政策。

　　“所以，我并不一概而論地反對(duì)一些城市為鼓勵(lì)民眾自住需求的微調(diào)政策出臺(tái)。但需要拿捏好分寸、照顧大局穩(wěn)定的需要?！睆堛懻f(shuō)。

　　當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與2009年相比，也并不相同。“確實(shí)有很多相似的地方，例如，存款準(zhǔn)備金率不斷下調(diào)，利率也進(jìn)入了持續(xù)下調(diào)的空間等?！比闻d洲說(shuō)。

　　但任興洲也坦陳，“許多因素并不完全一樣?！比闻d洲分析，一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍在繼續(xù)實(shí)施，二是遏制投機(jī)性需求仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的主要任務(wù)，三是貨幣政策總體上仍然是穩(wěn)健的，四是當(dāng)前通脹壓力依然存在。

　　在任興洲看來(lái)，中央政府釋放的信號(hào)仍然是堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策，還要實(shí)行差別化的住房信貸和稅收政策。如果這些政策堅(jiān)持的好，可能既能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)，又能夠控制房?jī)r(jià)。

　　“如果調(diào)控政策不斷被突破，那么確實(shí)也有可能像2009年那樣出現(xiàn)‘地王’頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)高騰、難以控制的狀況。”任興洲說(shuō)。

　　所以，任興洲認(rèn)為，必須把握好政策調(diào)整的“度”，除了穩(wěn)增長(zhǎng)以外，還必須堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、控房?jī)r(jià)、防止泡沫再度聚集的政策目標(biāo)。

　　兩難中的平衡

　　對(duì)于如何既防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，又堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松、保持社會(huì)穩(wěn)定，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一建議，今后一段時(shí)間，應(yīng)更加注重短期調(diào)控措施與長(zhǎng)期制度建設(shè)相結(jié)合，控房?jī)r(jià)與穩(wěn)預(yù)期相結(jié)合，鼓勵(lì)剛需與抑制投資投機(jī)相結(jié)合，商品房市場(chǎng)調(diào)控與保障房建設(shè)相結(jié)合，這樣才有可能緩解當(dāng)前調(diào)控面臨的兩難局面。

　　在張泓銘看來(lái)，地方政府的政策“微調(diào)”是否合理，只有一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：即是否有利于民眾的自用需求。如是，則應(yīng)予支持，這符合擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)大消費(fèi)的基本政策。

　　“如名為鼓勵(lì)自用需求，實(shí)質(zhì)上是鼓勵(lì)投機(jī)或單純?yōu)樵黾迂?cái)政收入，那就要予以否定。至于鼓勵(lì)自用需求的微調(diào)，只要同時(shí)堅(jiān)持抑制投機(jī)的政策，市場(chǎng)興不起大浪，價(jià)格可保持穩(wěn)定，不必懼怕。”張泓銘說(shuō)。

　　根據(jù)歷史的經(jīng)驗(yàn)，一旦中央政府有某種合理意圖，地方政府的設(shè)計(jì)和實(shí)施必然把它放大、甚至再放大，導(dǎo)致中央政府準(zhǔn)確意圖的扭曲和失效，2009年樓市的瘋狂就是一例。

　　所以，張泓銘建議，一方面可以十分謹(jǐn)慎地提出樓市的微調(diào)，并精準(zhǔn)地設(shè)計(jì)某些必需的微調(diào)政策；另一方面要嚴(yán)格微調(diào)政策出臺(tái)的程序，睜大眼睛密切觀察某些地方可能的渾水摸魚(yú)、禍害大局。

　　任興洲則建議，應(yīng)堅(jiān)持支持自住性住房需求為主，堅(jiān)決遏制投機(jī)性需求，限購(gòu)政策仍應(yīng)繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施?！跋拶?gòu)政策的實(shí)施對(duì)遏制投機(jī)需求發(fā)揮了明顯作用，但人們認(rèn)為這是行政性手段。在目前一系列長(zhǎng)效機(jī)制尚未有效建立的情況下，在部分重點(diǎn)城市實(shí)施限購(gòu)還是非常必要的，應(yīng)該成為一個(gè)常態(tài)化的政策，而且要上升到法律層面?！比闻d洲說(shuō)。

　　任興洲還建議，應(yīng)保持住房信貸政策的穩(wěn)定性，既不能過(guò)度從緊，也不宜過(guò)度放松。建立平穩(wěn)的住房供給機(jī)制，保證住房穩(wěn)定供應(yīng)，避免階段性或區(qū)域性的供給不足。

　　在任興洲看來(lái)，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)心理是很脆弱的，有一點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)影響都非常大。因此，任興洲建議，中央政府應(yīng)進(jìn)一步有房地產(chǎn)政策信號(hào)的明晰導(dǎo)向，明確下一步的政策大方向是什么，穩(wěn)定市場(chǎng)的政策預(yù)期。同時(shí)，要防止輿論的過(guò)度解讀和故意炒作，目前不乏故意炒作的行為。同時(shí)，地方政府的微調(diào)政策，應(yīng)該與中央調(diào)控政策保持一致，過(guò)度突破的情況會(huì)很快向全國(guó)蔓延，從而帶來(lái)一些負(fù)面影響。

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