中國(guó)房地產(chǎn)：長(zhǎng)期處于調(diào)控狀態(tài)

　　一、從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史看，其中50%的時(shí)間處于調(diào)控狀態(tài)，換言之，房地產(chǎn)調(diào)控在事實(shí)上才是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從1998年改革至今共計(jì)14年歷史，至今有50%以上的時(shí)間是在調(diào)控的壓力之下波動(dòng)與發(fā)展：2003年3季度—2008年3季度共計(jì)五年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于緊縮調(diào)控狀態(tài)，調(diào)控目標(biāo)當(dāng)時(shí)是抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；2008年4季度—2009年4季度共計(jì)1年，與整個(gè)宏觀政策基調(diào)應(yīng)對(duì)危機(jī)的趨勢(shì)相一致，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于適度的調(diào)控放松狀態(tài)，調(diào)控目標(biāo)是鼓勵(lì)購(gòu)房和房地產(chǎn)投資，以對(duì)沖金融危機(jī)的負(fù)面沖擊；2010年1季度—2012年2季度超過(guò)2年房地產(chǎn)緊縮調(diào)控再度重啟，調(diào)控目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

　　2012年2季度末開(kāi)始，局部的房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體宏觀調(diào)控政策基調(diào)沒(méi)有明顯變化的前提下，似乎呈現(xiàn)局部活躍態(tài)勢(shì)，但主要限制在對(duì)剛性需求的支持，總體的緊縮基調(diào)沒(méi)有改變。

　　由此可見(jiàn)，過(guò)去不足15年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史上，累計(jì)有7年時(shí)間處于緊縮和調(diào)控壓力狀態(tài)、1年時(shí)間處于階段性放松狀態(tài)，或者說(shuō)，從歷史波動(dòng)周期觀察，除非出現(xiàn)顯著的外部沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的常態(tài)格局就是調(diào)控。

　　二、從歷史經(jīng)驗(yàn)看，中國(guó)房地產(chǎn)周期更多體現(xiàn)出來(lái)的是一個(gè)數(shù)量型周期，數(shù)量指標(biāo)對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的影響更為顯著。鑒于房地產(chǎn)成交量對(duì)上中游產(chǎn)業(yè)鏈的直接影響，與房?jī)r(jià)波動(dòng)相比，房地產(chǎn)成交量波動(dòng)對(duì)整個(gè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的沖擊更為顯著，能夠放大或收縮生產(chǎn)活動(dòng)，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)周期的震蕩。從事件序列觀察，房地產(chǎn)數(shù)量型指標(biāo)對(duì)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)周期的沖擊也往往呈現(xiàn)一定的時(shí)間節(jié)奏或周期性規(guī)律，從歷史數(shù)據(jù)分析具體而言：

　　第一，貨幣和信貸擴(kuò)張對(duì)成交量的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)房?jī)r(jià)的影響。從數(shù)據(jù)上觀察，2000—2011年間，房地產(chǎn)新開(kāi)工量擴(kuò)張7倍、成交量擴(kuò)張6.5倍，而房?jī)r(jià)上漲2.5倍，而同期M2規(guī)模擴(kuò)大6.2倍，這意味著貨幣擴(kuò)張的效果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)工量和成交量而非房?jī)r(jià)的影響上。

　　第二，在一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)成交量和新開(kāi)工的雙重?cái)U(kuò)張就可能會(huì)使開(kāi)發(fā)商加大土地庫(kù)存儲(chǔ)備，土地需求擴(kuò)張導(dǎo)致地價(jià)上漲，房地產(chǎn)在特定階段所呈現(xiàn)出來(lái)的“融資平臺(tái)”功能和貨幣創(chuàng)造機(jī)制由此啟動(dòng)，引發(fā)地方政府投資擴(kuò)張。

　　土地溢價(jià)率是揭示這一問(wèn)題的重要觀察指標(biāo)之一，它衡量的是土地成交價(jià)相對(duì)于拍賣價(jià)的溢價(jià)程度，反映的是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖和周期起伏的程度。從這個(gè)數(shù)據(jù)上觀察，2004年“土地招拍掛”以來(lái)，土地溢價(jià)率指標(biāo)經(jīng)過(guò)了兩輪顯著的上升與下降周期，而每一輪上升和下降也都相應(yīng)伴隨著投資的擴(kuò)張與收縮。

　　第三，在一段時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)新開(kāi)工和土地購(gòu)置擴(kuò)張帶動(dòng)房地產(chǎn)投資擴(kuò)張，而房地產(chǎn)投資擴(kuò)張則帶動(dòng)中游工業(yè)增加值和工業(yè)投資擴(kuò)張，房地產(chǎn)的“庫(kù)存”機(jī)制啟動(dòng)。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)投資和工業(yè)增加值的同比增速呈現(xiàn)十分緊密的相關(guān)性，這驗(yàn)證了在這一特定的發(fā)展階段的該機(jī)制的存在。

　　第四，房地產(chǎn)投資、土地購(gòu)置和工業(yè)投資擴(kuò)張引發(fā)地價(jià)和原材料上漲，間接傳導(dǎo)至PPI和CPI，一旦物價(jià)上漲幅度超過(guò)宏觀政策的容忍度，則相繼引發(fā)信貸緊縮、房地產(chǎn)調(diào)控力度或加碼，房地產(chǎn)擴(kuò)張周期開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。

　　三、從歷史數(shù)據(jù)看，中國(guó)房地產(chǎn)周期呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異，繁榮的“主升浪”主要屬于部分城市。首先，過(guò)去10年，上海和北京市平均房?jī)r(jià)漲幅分別是4.3倍、3.2倍，全國(guó)平均漲幅為2.4倍；其次，過(guò)去10年，一線城市平均地價(jià)漲幅為2.4倍，二線城市平均漲幅為1.4倍，三、四線城市基本原地踏步，這意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮只屬于一線城市和個(gè)別二線城市。

　　一、1998—2003年，這段時(shí)間是房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革紅利釋放最為充分的時(shí)期，房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)高于歷史平均水平，房?jī)r(jià)漲幅有限，物價(jià)處于歷史低位，也是到目前為止中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史上唯一一段沒(méi)有房地產(chǎn)調(diào)控政策的時(shí)期。

　　二、2010年，這一年在應(yīng)對(duì)危機(jī)政策帶動(dòng)的大規(guī)模的信貸放松和基礎(chǔ)設(shè)施投資等之后，不僅房地產(chǎn)新開(kāi)工明顯高于歷史均值，而且信貸擴(kuò)張和房?jī)r(jià)上漲也使CPI高于控制目標(biāo)，因此，這一年看到了嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控。

　　三、2009年，這時(shí)房地產(chǎn)新開(kāi)工處于低位、物價(jià)低于控制目標(biāo)，因此，房地產(chǎn)調(diào)控從緊到松的轉(zhuǎn)換屬于可預(yù)見(jiàn)的政策應(yīng)對(duì)情況。

　　四、2008和2011年，房地產(chǎn)新開(kāi)工低于歷史均值、但是物價(jià)卻高于控制目標(biāo)，放松房地產(chǎn)調(diào)控則推高物價(jià)，不放松調(diào)控則增長(zhǎng)下滑。因此，處于這一時(shí)期的房地產(chǎn)調(diào)控更需要政策平衡的藝術(shù)。

　　所以，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的決策邏輯在目前這個(gè)發(fā)展階段比較多地需要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)富分配、社會(huì)影響兩個(gè)目標(biāo)。雖然2010年以來(lái)中央政府采取了一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策和信貸管理政策，而且業(yè)已看到房地產(chǎn)銷售的連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)、GDP增速的連續(xù)大幅度下滑。但是并無(wú)證據(jù)表明宏觀政策即將全面放松當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，這反映出決策者對(duì)房?jī)r(jià)及房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍然保持比較謹(jǐn)慎的態(tài)度，以防止高房?jī)r(jià)惡化中國(guó)不同收入階層的財(cái)富分配差距并引起社會(huì)中低收入階層對(duì)房?jī)r(jià)的不滿，這也意味著當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策可能持續(xù)比我們預(yù)期更長(zhǎng)的時(shí)間，宏觀政策可能會(huì)更多采取多元化的對(duì)沖措施來(lái)應(yīng)對(duì)這種調(diào)控可能帶來(lái)的對(duì)投資的影響。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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