陳國強：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)發(fā)展一個重要方向

　　在當前樓市面臨嚴峻調控的背景之下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)以及區(qū)域經(jīng)濟當中一道風景，或者成為引人關注的一種現(xiàn)象。對房地產(chǎn)行業(yè)來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)毫無疑問是很多企業(yè)未來戰(zhàn)略轉型、未來拓展新的戰(zhàn)略空間的一個重要方向。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為我們企業(yè)轉型或者拓展企業(yè)自身戰(zhàn)略空間的重要方向，在當前它既是規(guī)避調控、繞開土地招拍掛的有效方式，同時產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅項目相比，我們分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以獲得有別于常規(guī)地產(chǎn)項目的高額利潤，這個利潤點恐怕至少有五個方面，首先是城市基礎設施開發(fā)所帶來的利潤點。第二是土地一級開發(fā)以及土地轉讓的收益，投資運營商可以自己來參與二級市場的投資開發(fā)，但是也可以保證一級開發(fā)的土地給其他企業(yè)參與。第三是房地產(chǎn)開發(fā)的銷售利潤。第四是后期管理運營的利潤，和長期住宅項目相比，是很大的差別。還有一個最重要的就是土地的增值收益，過去住宅項目除了暴利，有很大一塊是來自土地的收益，但是這一塊奶酪對住宅項目來說，隨著調控已經(jīng)被政府拿走了，所以這一塊未來會成為有別于常規(guī)住宅項目一個重要的利潤增長點。

　　住宅開發(fā)商轉戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，成功的關鍵在哪里？這恐怕是很多企業(yè)非常關心的。從上一年的比較可以知道，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和常規(guī)的住宅地產(chǎn)，包括商業(yè)地產(chǎn)相比，顯然更復雜，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營商，需要更高超的資源整合能力，需要能夠教育更大范圍的企業(yè)招商，需要銜接好政府企業(yè)資源等等，這是很基本的要求。另外一個要素是需要做好產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)，這個加法如何來做，要實現(xiàn)過去住宅開發(fā)商向產(chǎn)業(yè)運營商的角度轉變，從單純的住宅開發(fā)商真正轉型成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合運營商，如果這兩條不具備，或者準備的不足、不充分，套入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域就充滿風險。

　　對于投資商和運營商來說，運營能力，資源整合能力和常規(guī)的地產(chǎn)項目相比，這個對投資商和運營商是最主要的考慮，如果我們具備這樣的整合能力，區(qū)域城市運營能力有可能成功，概率比較高，相反的很多轉型不成功的企業(yè)帶來一個失敗的項目，一個難以持續(xù)發(fā)展的項目。

　　和其他的地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最大的考驗就是投資回收期比較長，變現(xiàn)的通道和住宅項目還有常規(guī)的項目相比不可同日而語，這些是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前存在的普遍的問題和困惑。

來源：房訊網(wǎng)

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