張宏偉：房地產(chǎn)投資增速“急降”“降價(jià)跑量”仍是趨勢(shì)

　　由于樓市調(diào)控的持續(xù)執(zhí)行，2012年1-5月份房地產(chǎn)投資的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和指標(biāo)表現(xiàn)出增速下降或直接下降的態(tài)勢(shì)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉博客認(rèn)為，主要呈現(xiàn)出五方面特征：

　　第一、房地產(chǎn)投資增速急降，但仍然保持一定的增速。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資22213億元，同比名義增長(zhǎng)18.5%，增速比1-4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。這樣的投資增速，遠(yuǎn)低于2011年全年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)27.9%的速度，幾乎是接近2009年16.1%近年來增速的最低值。但是，由于商品房持續(xù)投資、保障性住房等投資導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速還保持一定的增速。

　　第二、東部地區(qū)增速低于中西部地區(qū)增速，以東部地區(qū)一線城市為代表的樓市調(diào)控明顯嚴(yán)格于中西部，這導(dǎo)致中西部地區(qū)成為開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略投資轉(zhuǎn)移的方向。

　　1-5月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13036億元，同比增長(zhǎng)16.0%，增速比1-4月份提高0.8個(gè)百分點(diǎn)；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資4472億元，增長(zhǎng)22.3%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資4705億元，增長(zhǎng)22.5%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　從全國(guó)市場(chǎng)投資情況來看，城市化進(jìn)程的主力是二三線城市、甚至三四線城市，這些城市受到樓市調(diào)控的影響并不大。從各個(gè)城市的發(fā)展規(guī)劃來看，大多數(shù)城市都出臺(tái)了類似于新城、新區(qū)、城市副中心等發(fā)展規(guī)劃，在這樣的發(fā)展規(guī)劃下，中西部這些城市仍將保持相對(duì)較高的房地產(chǎn)投資的增速。

　　第三、商品房銷售面積和金額增速繼續(xù)保持同比下降趨勢(shì)，但由于樓市“微調(diào)”措施，增速已呈現(xiàn)停止下降略微回升的態(tài)勢(shì)；但是，商品房庫(kù)存繼續(xù)加大，整體樓市應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)延續(xù)“降價(jià)跑量”的態(tài)勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月末，商品房待售面積30740萬(wàn)平方米，比4月末增加432萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加278萬(wàn)平方米，辦公樓增加6萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增加43萬(wàn)平方米。商品房庫(kù)存繼續(xù)加大，整體樓市應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)延續(xù)“降價(jià)跑量”的態(tài)勢(shì)。

　　第四、由于商品房市場(chǎng)銷售并為明顯改善企業(yè)資金面，開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，開發(fā)企業(yè)拿地意愿降低。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13532萬(wàn)平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　第五、開發(fā)企業(yè)自籌資金比例增長(zhǎng)明顯較快，顯示出房企融資渠道不斷收緊，開發(fā)企業(yè)資金鏈還是相對(duì)緊張。

　　1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金34171億元，同比增長(zhǎng)5.7%，增速比1-4月份提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款6296億元，增長(zhǎng)8.5%；利用外資168億元，下降36.8%；自籌資金14518億元，增長(zhǎng)16.3%；其他資金13188億元，下降4.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款7926億元，下降4.0%；個(gè)人按揭貸款3343億元，下降2.9%。

　　通過以上分析我們可知，由于樓市限購(gòu)限貸的調(diào)控政策持續(xù)執(zhí)行導(dǎo)致商品房銷售速度放緩，從而導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)拿地意愿降低與房地產(chǎn)投資增速“急降”，這從一定程度上也影響宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不太樂觀。于是，在這個(gè)階段，為了保證宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”，央行三年來首次降息?！敖迪ⅰ焙笈c年內(nèi)兩次“降準(zhǔn)”形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，適當(dāng)釋放市場(chǎng)“流動(dòng)性”，以配合2.0版“四萬(wàn)億”資金對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)增長(zhǎng)”的作用。

　　那么，在CPI企穩(wěn)回調(diào)，市場(chǎng)“流動(dòng)性”逐步釋放，樓市政策開啟“微調(diào)”市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)如何？

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策走向角度而言，“刺激剛需”政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)發(fā)揮刺激首套房置業(yè)者入市的作用，從今年全國(guó)5月份樓市成交量?jī)r(jià)的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向。2012年5月份全國(guó)大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈，但是，個(gè)案價(jià)格依舊保持“降價(jià)跑量”的態(tài)勢(shì)。

　　因此，從這個(gè)角度而言，“降價(jià)跑量”的整體市場(chǎng)形勢(shì)會(huì)使2012年下半年商品房市場(chǎng)成交量應(yīng)該會(huì)好于上半年。不過，由于限購(gòu)、限貸政策的存在，投資性投機(jī)性需求沒有辦法大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此這類需求不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)起到助漲的作用，從這個(gè)角度而言，2012年年內(nèi)，在政策沒有實(shí)質(zhì)性放松的前提下，房企“降價(jià)跑量”不會(huì)改變，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯反彈的跡象，但是房?jī)r(jià)有可能會(huì)因?yàn)槌山涣康幕嘏捣照?，開發(fā)商對(duì)于降價(jià)幅度有可能會(huì)“見好就收”。

　　從房地產(chǎn)市場(chǎng)投資趨勢(shì)角度而言，對(duì)于房企來講，房企不會(huì)因?yàn)榇舜巍敖迪ⅰ倍Y金面有所緩解，整體房企資金面緊張的局面不可能改變，不過資金面走向?qū)捤傻念A(yù)期有可能會(huì)促使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)博弈市場(chǎng)，以贏得后期政策面對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的寬松。

　　從當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境來講，盡管當(dāng)前銀行對(duì)于開發(fā)企業(yè)尤其是中小開發(fā)企業(yè)還有開發(fā)貸款的限制，但是，“降息”之后，政府刺激經(jīng)濟(jì)過程的“穩(wěn)增長(zhǎng)”2.0版“四萬(wàn)億”定向投資在執(zhí)行層面仍然不可避免流入到房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于部分開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生間接性的利好影響。

　　從開發(fā)企業(yè)下半年的購(gòu)地意愿來講，由于上述間接性的利好因素存在，也受到下半年商品房市場(chǎng)成交量回暖的驅(qū)動(dòng)，開發(fā)企業(yè)拿地意愿有可能要比上半年要強(qiáng)。與此同時(shí)，由于房產(chǎn)是“期貨”，當(dāng)前項(xiàng)目投資往往1-2年后才可以進(jìn)行銷售，投資增速是反映未來1-2年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然中長(zhǎng)期看好，開發(fā)企業(yè)有可能通過下半年出手拿地，“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　從投資角度來說，此時(shí)，土地價(jià)格往往是比較便宜，基本上可以底價(jià)成交，開發(fā)商如果這個(gè)時(shí)候出手拿地，作為生產(chǎn)要素的土地成本會(huì)降至最低，性價(jià)比較高的土地往往也會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)未來可以有相對(duì)不錯(cuò)的投資回報(bào)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，調(diào)控的周期的拉長(zhǎng)導(dǎo)致不同的開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生不同的應(yīng)對(duì)策略和結(jié)果，對(duì)于還想持續(xù)在房地產(chǎn)發(fā)展與成長(zhǎng)的房企來講，此時(shí)，應(yīng)該及時(shí)判斷由于調(diào)控的周期的變化而導(dǎo)致的土地市場(chǎng)供求關(guān)系層面的變化，從而合理把控好市場(chǎng)投資周期的規(guī)律，選擇合適機(jī)會(huì)抄底土地市場(chǎng)。

　　行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，在樓市調(diào)控政策收緊，市場(chǎng)流動(dòng)性不斷收緊的市場(chǎng)背景下，哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個(gè)房企能夠把握好市場(chǎng)尤其是土地市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)，盡快將手頭持有現(xiàn)金轉(zhuǎn)為土地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，哪些房企將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。

來源：新浪地產(chǎn) 作者：張宏偉

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