房企拿地?zé)崆榻抵凉鹊?土地低價(jià)成交成常態(tài)

　　調(diào)控的持續(xù)深入明顯改變了開發(fā)商的預(yù)期，房企拿地?zé)崆榻抵凉鹊祝髽?biāo)桿房企中僅有一家企業(yè)參與在京拿地，土地低價(jià)出讓成為土地市場的常態(tài)。在宅地成交延續(xù)去年冷清態(tài)勢的同時，商業(yè)地產(chǎn)也難獨(dú)善其身，前四月的商業(yè)用地風(fēng)光不再，全部零溢價(jià)率成交。受此影響，前4月的土地收入同比大降39.6%，且去年已開始掛牌等待出讓的6宗地至今無人問津。

　　供地計(jì)劃縮減12%

　　政府公布的供地計(jì)劃顯示，2012年計(jì)劃供應(yīng)總量為5700公頃，而2011年的計(jì)劃供應(yīng)總量為6500公頃，同比縮減約12%。其中，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量為1700公頃，同比2011年減少33%，為近三年最低值。刨除各類保障房供地，純商品住宅計(jì)劃供地850公頃，比2011年縮減30%。

　　市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，考慮到今年北京16萬套保障房的開工任務(wù)比去年減少了4萬套，因此保障房用地的供應(yīng)計(jì)劃相應(yīng)有所減少。商品房用地則考慮目前北京的房地產(chǎn)市場實(shí)際，全面分析了北京存量可供土地、已供住房用地開發(fā)利用情況、庫存商品住房情況，并充分考慮征遷難度加大等因素。

　　值得關(guān)注的是，在住宅用地的供應(yīng)中，保障房用地和商品房用地各占半壁江山，均為850公頃。而在保障房用地中，公租房為160公頃、經(jīng)適房為140公頃、限價(jià)房為100公頃，其余450公頃為定向安置房用地。市國土局表示，今年保障房土地的供應(yīng)，必須在9月底前完成。

　　土地出讓收入大減

　　在供地計(jì)劃同比縮減的同時，前4月的土地收入也同比大降。

　　來自鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市前四月共計(jì)成交54塊土地，土地出讓金累計(jì)為135億元，僅為去年全年的12.8%，同比下降39%。其中住宅用地累計(jì)成交7塊，住宅土地出讓金為72.5億元，為去年的15.3%。

　　事實(shí)上，土地收入減少的情況并不僅僅出現(xiàn)在北京。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，2012年1-4月，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、武漢、長沙等全國20個重點(diǎn)城市的土地市場共計(jì)成交了1201塊，累計(jì)土地出讓金為1443億元，僅為去年全年土地出讓金的16.3%，同比大幅縮水44.5%。住宅用地成交平均樓面價(jià)約為1951元/平米，同比下滑13%，自2007年以來首次跌入2000元/平米以內(nèi)；平均溢價(jià)率為2.57%，是自2005年以來7年內(nèi)的最低點(diǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)陳雪認(rèn)為，7年來的首次整體低溢價(jià)率持續(xù)表明了當(dāng)前房企拿地謹(jǐn)慎的態(tài)度仍未改變，房企普遍的拿地意愿低迷，很大程度上影響了土地的價(jià)格和土地推出的數(shù)量。另外，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉表示，預(yù)計(jì)今年土地市場交易很難達(dá)到900億的規(guī)模，溢價(jià)率、開發(fā)商拿地的積極性都將降低到最近數(shù)年的最低。

　　房企拿地意愿跌至谷底

　　嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房企賣“面包”的熱情遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買“面粉”的熱情。今年以來，房企絞盡腦汁上演各種營銷手段賣房，但對拿地的熱情卻冷卻至冰點(diǎn)。

　　來自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購地金額為143億元，而去年同期則為約477億元，同比購地其支出金額驟減70%。在前4月里，十大知名房企中只有招商地產(chǎn)聯(lián)合大連盈致企業(yè)管理有限公司拿下了朝陽來廣營地塊，其它九大知名房企均未參與前四月北京的土地出讓。張大偉認(rèn)為，十大標(biāo)桿房企在北京嚴(yán)厲的樓市限購調(diào)控下，拿地操作十分謹(jǐn)慎，開發(fā)企業(yè)觀望氣氛很濃，主要是受到資金緊張和后市判斷不樂觀的影響，同時房企也會更加關(guān)注自有樓盤的成交量，掌握回款情況和市場需求容量以及消費(fèi)者的心理預(yù)期變化，從而為即將到來的拿地高峰期做出決策。

　　房企的謹(jǐn)慎態(tài)度使得自去年就開始掛牌的6宗地至今無人問津。北京市土地整理儲備中心的公告顯示，房山和昌平兩區(qū)域于去年底推出的6宗住宅類地塊至今無人報(bào)價(jià)，按照起價(jià)計(jì)算，合計(jì)出讓金最少達(dá)到了66.2億元。

　　商業(yè)用地風(fēng)光不再

　　土地市場的低迷使得身處其中的商業(yè)用地也難以獨(dú)善其身，去年因中服地塊、崇文門菜市場地塊以及王府井地塊等一路高歌的商業(yè)用地也慘遭“滑鐵盧”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1~4月北京市商服地塊共成交11塊，規(guī)劃建筑面積為126.9萬平米，同比減少42%，土地出讓金為47.7億元，同比大幅減少67%，約為100億元。同時，商業(yè)地塊的平均成交樓面價(jià)僅為3760元/平米，同比去年下挫約43%。

　　在去年，商業(yè)用地的出讓收入甚至撐起了整個土地市場，2011年北京經(jīng)營性地塊成交中，居住用地樓面均價(jià)4800元/平米，平均溢價(jià)率11%；商業(yè)辦公用地樓面均價(jià)8069元/平米，平均溢價(jià)率33%，商業(yè)地塊平均溢價(jià)率為居住地塊三倍。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，持有型的商業(yè)地產(chǎn)對資金的要求很高，收益回報(bào)期長，這就要求企業(yè)的資金非常雄厚，但在目前的情況下，銀行對房企的貸款顯然沒有放開，其他融資渠道也比較困難，所以房企在獲取商業(yè)用地方面較為謹(jǐn)慎。同時，商業(yè)地產(chǎn)跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)貼得很近，但目前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)平平，這在很大程度上影響了房企的預(yù)期。

　　
來源：京華時報(bào)

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