土地稀缺加快向四環(huán)蔓延 北京房?jī)r(jià)堅(jiān)挺面擴(kuò)大

　　不要打北京房?jī)r(jià)大幅下降的主意了

　　前不久，北京市國(guó)土局公布的一條土地供應(yīng)信息值得琢磨：2012年首批經(jīng)營(yíng)性用地?cái)M供應(yīng)項(xiàng)目——商品住宅用地中，四環(huán)內(nèi)僅有兩地入市，占本批次的1.2％。

　　根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，2012年首批供應(yīng)地塊共302宗，土地面積約2845公頃，占全年供應(yīng)計(jì)劃總量的90％以上，商品住宅用地29宗約433公頃，占本批次供應(yīng)的15.22％，占全年計(jì)劃供應(yīng)量的51％。

　　從地塊分布來(lái)看，超過(guò)70％的供應(yīng)位于五環(huán)外區(qū)域，整個(gè)四環(huán)內(nèi)僅有兩宗商品住宅地塊，分別位于二環(huán)外的香河園街以及西南四環(huán)沿線(xiàn)的花鄉(xiāng)樊家村，兩大地塊總體體量?jī)H5.36公頃，僅占本批次商品住宅用地供應(yīng)的1.2％左右。而從全年供應(yīng)計(jì)劃以及四環(huán)內(nèi)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，下半年區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)新地塊供應(yīng)的可能性不大。這意味著四環(huán)有望接棒三環(huán)，成為下一個(gè)土地供應(yīng)極度稀缺的區(qū)域。

　　事實(shí)上，從2008年開(kāi)始，四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)已顯出明顯的后繼乏力。數(shù)據(jù)顯示，2008年至今，北京供應(yīng)的四環(huán)內(nèi)住宅用地只有10塊左右，受其影響，開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域土地爭(zhēng)奪呈白熱化，2009年廣渠門(mén)外10號(hào)地和廣渠路15號(hào)地更是接連創(chuàng)出“地王”。

　　受“面粉”供應(yīng)短缺因素影響，四環(huán)內(nèi)樓盤(pán)成為北京價(jià)格最為堅(jiān)挺的區(qū)域。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與2011年三季度相比，2012年一季度三四環(huán)之間均價(jià)僅下降0.3％，三環(huán)以?xún)?nèi)房?jī)r(jià)還上漲5％，成為全市價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)域；而其他區(qū)域房?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯下降，其中四五環(huán)之間、五六環(huán)之間均價(jià)分別下降25.6％、20.2％，為全市下降幅度最大的區(qū)域。

　　由于北京四環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)稀缺，新盤(pán)供應(yīng)屈指可數(shù)，而且基本都被打造成豪宅。截至目前，四環(huán)內(nèi)在售樓盤(pán)僅10個(gè)左右，區(qū)域周均供應(yīng)僅410套左右，這一數(shù)據(jù)呈逐月下降之勢(shì)，主要以高端樓盤(pán)為主，如紅璽臺(tái)、太陽(yáng)公元、元大都7號(hào)都在45000元／平方米以上，而且對(duì)這些豪宅的購(gòu)買(mǎi)力很強(qiáng)，如中堂、金茂府等高端項(xiàng)目始終保持熱銷(xiāo)狀態(tài)，以西四環(huán)中堂為例，截至2012年3月26日該項(xiàng)目310套房源已銷(xiāo)售221套，簽約率達(dá)到71％。這些豪宅的熱銷(xiāo)使北京房?jī)r(jià)得到了結(jié)構(gòu)性拉升。

　　北京的城市發(fā)展思路雖改革很多，但至今仍維持的最大特點(diǎn)是，優(yōu)質(zhì)資源集中于市中心核心區(qū)，使得市中心的房產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格居高不下。隨著四環(huán)有望成為繼三環(huán)之后的新的土地供應(yīng)真空區(qū)，這個(gè)房產(chǎn)價(jià)值的核心區(qū)域再一次擴(kuò)大，由于三環(huán)到四環(huán)之間的土地稀缺，這一地帶成了新的豪宅“集中營(yíng)”。如中堂項(xiàng)目就選址在西三環(huán)與四環(huán)之間，被金融街、中關(guān)村、麗澤商務(wù)區(qū)和總部基地所環(huán)擁，又分享解放軍總醫(yī)院、302醫(yī)院、“十一學(xué)校”等優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源。

　　有了這么多豪宅“搶占”北京城區(qū)最優(yōu)質(zhì)的資源，僅憑北京郊區(qū)二十多個(gè)點(diǎn)的房?jī)r(jià)下降，能夠把北京房?jī)r(jià)整體拉下很多嗎？要知道，北京房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺面已從二環(huán)擴(kuò)展到了四環(huán)，有多少人能分享到市中心核心區(qū)的資源呢？隨著土地供應(yīng)稀缺狀況的加劇，四環(huán)內(nèi)高端樓盤(pán)的資源獨(dú)占性持續(xù)放大，未來(lái)市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)域樓盤(pán)的爭(zhēng)奪將更加激烈。所以還是不要打北京房?jī)r(jià)大幅下降的主意了。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 謝光飛

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