北京低價房銷量大增 仍難逆轉(zhuǎn)下行趨勢

　　根據(jù)北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年5月第二周（5·7-5·13），新建商品住宅（包含保障房，下文同）網(wǎng)簽量為2403套，環(huán)比上漲63.8%，比2011年的周均成交量約1700套高出41.4%，比4月周均成交量高出29.2%；去除保障房成交1476套，環(huán)比上漲33.1%。成交量大幅上漲，純商品住宅成交量連續(xù)3周都在千套以上，超過3月快速增長階段，商品住宅市場開始進入傳統(tǒng)銷售旺季。

　　成交情況兩極分化

　　數(shù)據(jù)顯示，商品住宅成交均價自4月第四周后突破2萬元后，連續(xù)3周維持在2萬至2.2萬元之間，一方面是成交結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，剛需占比降低，5月第二周五環(huán)外項目的成交比重回落至7成左右，比最高時減少了近15個百分點；另一方面，部分項目試探性小幅漲價，也使均價持續(xù)保持在2萬元以上。

　　然而，5月第二周成交均價仍比前一周降低了7.4%，單周成交量最高的10個項目成交均價為15529元/平方米。其中4月底集中入市的中低端項目大量成交平抑了明顯的結(jié)構(gòu)性上調(diào)，84%的成交量集中在均價2萬以下的項目上。性價比較高的中低端項目仍然受到追捧。以理想家園為例，目前簽約率已超過8成，可見小戶型、低總價的項目依然是市場的成交熱點，“以價換量”還是目前促進銷售的最有效的手段。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場中的成交量仍集中在少數(shù)項目中，大部分項目面臨較高的銷售和庫存壓力。截至目前，2012年總供應(yīng)量12348套，簽約率只有18.9%，簽約率在2成以上的項目占入市總量的不足3成。盡管近期貨幣政策整體和定向都放松，但較短時間內(nèi)對市場的實際影響有限，從5月兩周的市場情況看，價格始終保持在2萬元水平線附近，近期商品住宅市場難以出現(xiàn)“量價上行”的根本性回暖，下行趨勢難以逆轉(zhuǎn)。

　　庫存降至8萬套以下

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，截至5月14日，北京市新建商品住宅存量為79903套，為3月份庫存清理后首次下降至8萬套以下。自清理庫存后至今，庫存量共減少了10653套，日均消化218套，按照當(dāng)前的銷售速度，預(yù)計消化當(dāng)前庫存需要1年時間。

　　與2011年以來庫存整體上漲情況不同，當(dāng)前庫存量下降較快主要由于當(dāng)前供應(yīng)量減少而消化速度加快。4月份，新房住宅新增供應(yīng)量為4233套，同比去年同期下降了23.4%；商品住宅成交量為5688套，同比去年上漲了45.8%。4月市場整體的供銷比是 1:1.34，與去年相比下降。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，3月底至4月份市場成交上漲而開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏，這必然導(dǎo)致庫存不斷下降。事實上對于開發(fā)商而言，當(dāng)前庫存減少并不意味著庫存壓力明顯下降。多家房企由于長期的低迷成交而積壓庫存量，短期內(nèi)去化率難有突破性增長。

　　北京市統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，1至4月份北京住宅施工面積為5868.8萬平方米，同比增長19.6%。預(yù)計到2季度末及3季度成交旺季時，新增供應(yīng)仍將集中上漲，但是由于調(diào)控環(huán)境影響，市場成交的速度會慢于供應(yīng)的速度，屆時將會進入庫存上漲的階段，預(yù)計或?qū)⒅爻?萬套。

來源：北京晨報

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