中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)命門(mén)：未脫住宅開(kāi)發(fā)巢臼

　　商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)行業(yè)里最熱門(mén)的話(huà)題。而在過(guò)去，地產(chǎn)行業(yè)中以商業(yè)地產(chǎn)為主的公司很少，同時(shí)一個(gè)公司成規(guī)模化地開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的成功先例非常匱乏。大部分公司的獲利都是通過(guò)將項(xiàng)目蓋好出讓獲得差價(jià)的方式。

　　中房信克而瑞近日提出，到目前為止，住宅開(kāi)發(fā)商只要解決了土地、人才、資金三個(gè)問(wèn)題，還有別碰上太差的行情，基本都能賺錢(qián)。但要做真正的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還須另解決專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、利益分配和退出機(jī)制等三大難題。

　　也就是說(shuō)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)雖然蔚為風(fēng)尚，但事實(shí)上從各個(gè)環(huán)節(jié)都還停留在住宅開(kāi)發(fā)的舊轍上，真正的轉(zhuǎn)型仍然遙遠(yuǎn)。

　　三大難題

　　中房信？克而瑞提出：運(yùn)營(yíng)能力的高低，在一定程度上決定了租金水平的高低，在固定的貼現(xiàn)率下，租金直接決定著商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的高低。即商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值不是以成本計(jì)的、也不是以交易價(jià)計(jì)的，而是以租金貼現(xiàn)計(jì)的。

　　過(guò)去的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)往往喜好追求短期利益最大化，特別是一些將商業(yè)地產(chǎn)高價(jià)分割出讓的項(xiàng)目，更是不懂得利益的平衡。中房信？克而瑞就提出商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是長(zhǎng)期性的、多主體的，特別是對(duì)于部分出售返租、要求統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的大型綜合體商業(yè)，不僅僅需要平衡持有者與承租者間的利益分配，還要平衡小業(yè)主的租金回報(bào)率，其實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)不能一味追求短期最高價(jià)，而要以合理的租金回報(bào)率為定價(jià)依據(jù)，給其他主體留下利益空間。

　　同時(shí)，退出機(jī)制被中房信？克而瑞認(rèn)為是困擾國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最根本的因素。成熟商業(yè)地產(chǎn)的邏輯是由果導(dǎo)因的，資本市場(chǎng)提出收益率要求，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商根據(jù)這一要求整合土地、投資、經(jīng)營(yíng)者等資源來(lái)提出方案，當(dāng)項(xiàng)目收益率高出資本市場(chǎng)要求時(shí)，方案執(zhí)行。而目前國(guó)內(nèi)，缺少成熟的、以獲取穩(wěn)定收益為目的的資本市場(chǎng)主體和形式。

　　新金融模式下的商業(yè)地產(chǎn)

　　中房信克而瑞認(rèn)為：在成熟經(jīng)濟(jì)體，地產(chǎn)商分為兩類(lèi)，即地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的開(kāi)發(fā)商相似，像制造業(yè)一樣不斷的生產(chǎn)產(chǎn)品、賣(mài)出、獲取價(jià)差；而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商則是通過(guò)策劃、融資、招商[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等一系列運(yùn)作，使商業(yè)體具備穩(wěn)定的、持續(xù)增長(zhǎng)的租金收益，以獲取長(zhǎng)期性的現(xiàn)金流、或者現(xiàn)金流貼現(xiàn)收益?？梢钥闯?，住宅開(kāi)發(fā)其獲利模式是一次性的，交易完成后雙方權(quán)利和義務(wù)即宣告終結(jié)；而商業(yè)運(yùn)營(yíng)則是持續(xù)性的，在這個(gè)過(guò)程中商業(yè)體所有者、經(jīng)營(yíng)者始終發(fā)生著利益聯(lián)系，只有各方利益達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)，才能持續(xù)下去。從這個(gè)意義上講，住宅開(kāi)發(fā)與商業(yè)運(yùn)營(yíng)不應(yīng)該以產(chǎn)品來(lái)區(qū)分，而應(yīng)該以是否持有并產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流來(lái)區(qū)分。而衡量商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的核心則是未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看一些國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商本質(zhì)上并非是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，而僅僅是以商業(yè)為幌子的“類(lèi)住宅”開(kāi)發(fā)商。

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

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