未來十年為房地產(chǎn)需求高峰

　　上海“新天地”締造者羅康瑞：

　　近日，香港瑞安集團(tuán)有限公司董事局主席、上?！靶绿斓亍本喸煺吡_康瑞在珠海北京師范大學(xué)－香港浸會大學(xué)聯(lián)合國際學(xué)院（UIC）第四十九屆高桌晚宴，向與會來賓及師生做了“中國房地產(chǎn)市場前瞻”的主題演講。羅康瑞對未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展看好。他指出，目前中國住宅市場雙軌制格局初步形成，政府大規(guī)模的保障房建設(shè)將平衡市場的供求關(guān)系，但是私人住房土地供應(yīng)短缺以及內(nèi)地強(qiáng)勁的購買力，將在較長的時間內(nèi)對中高檔商品住房的房價提供支撐。他還預(yù)言，上海虹橋交通樞紐將成為中國的中央商務(wù)區(qū)（CBD）。

　　房地產(chǎn)市場剛性需求仍然旺盛

　　羅康瑞指出，中國房地產(chǎn)的剛性需求旺盛，未來十年是房地產(chǎn)市場需求高峰。

　　他解釋說，一方面，城鎮(zhèn)化及人口結(jié)構(gòu)帶來廣大的剛性需求。中國目前仍處于高速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期和高速的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中。2000年至2011年，中國城鎮(zhèn)人口平均每年增加1900萬；目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍遠(yuǎn)未終結(jié)，有很大的發(fā)展空間，對于房產(chǎn)帶來很大剛性需求。而從中國的人口出生率看，人口生育高峰出生的80后孩子現(xiàn)在逐漸進(jìn)入婚齡，以30歲為適婚購房年齡推算，需求高峰會出現(xiàn)在2010-2020年。

　　另一方面，民間累積的財富支撐了強(qiáng)大的購買力。中國擁有巨額的居民存款以及龐大的富裕群體，這為中國的房地產(chǎn)市場，特別是中高端房地產(chǎn)市場，提供了強(qiáng)大的購買力。

　　住宅市場雙軌制格局初步形成

　　羅康瑞表示，國際經(jīng)驗表明，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的初級階段，即當(dāng)住房供應(yīng)總量不足時，政府會通過大規(guī)模的保障住房建設(shè)來平衡供求關(guān)系，滿足大部分低收入人群的住房需求。在建設(shè)高峰時期，英國的保障性住房占住房存量的比重一度接近60%，日本超過50%，中國香港超過45%，新加坡超過90%。中國目前保障房的比重并不算高。未來中國房地產(chǎn)市場必須用“雙軌制”，形成“保障房+商品房”的合理結(jié)構(gòu)。

　　目前中國住宅市場雙軌制格局初步形成，保障房將在未來幾年中占據(jù)中國住宅市場半壁江山。2011年中央提出建設(shè)保障房1000萬套；“十二五”期間建設(shè)3600萬套；到2015年末，保障房存量在中國的住宅存量的結(jié)構(gòu)比重將達(dá)30%左右。中國的保障房系統(tǒng)將分流部分剛性需求，但鑒于私人住房土地供應(yīng)短缺，在較長的時間內(nèi)，私人住房供應(yīng)仍將不足，這對中高檔商品住房的房價提供了支撐。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)市場有望逐步回暖

　　羅康瑞認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場已經(jīng)逐漸回暖。政策方面，2012年維持住房限購，但房貸政策已有所放松，首套房貸利率下調(diào)已成事實。預(yù)計房貸將出現(xiàn)進(jìn)一步的松動。

　　3月份以來，在首套房貸利率放松的刺激下，各大城市住房市場交易出現(xiàn)明顯的回暖，體現(xiàn)了強(qiáng)勁的剛性需求。部分城市成交也回到高位。70個大中城市的價格環(huán)比指標(biāo)顯示，部分城市的價格見底回升。而在政策緊縮下，全國一季度住宅新開工量出現(xiàn)負(fù)增長，這將影響今后住房的供應(yīng)量，并對房價提供支撐。

　　看好上海房地產(chǎn)市場未來發(fā)展

　　羅康瑞表示，中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資仍然會保持增長態(tài)勢，但是增速會有所放緩。對于內(nèi)地一線城市房價過高的問題，他認(rèn)為，房價高否并不重要，最重要的是城市是否有增值能力以及房產(chǎn)所在的地段、質(zhì)量及管理。他特別看好上海的發(fā)展，上海將會成為中國的國際金融中心，而目前正在建設(shè)的虹橋交通樞紐起到重要的重用。“上海的目標(biāo)是，2020年發(fā)展成為國際金融中心。我看好上海，上海會成為中國的紐約。上?，F(xiàn)在正建設(shè)虹橋交通樞紐，高鐵、地鐵、機(jī)場交會在一起，非常重要。虹橋本身的房產(chǎn)會被看好，辦公樓也會被看好?！?/p>

來源：新快報

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