房地產(chǎn)調(diào)控難放松

5月份以來，一線城市和13個(gè)主要城市的房地產(chǎn)成交量都出現(xiàn)了較大幅度的回升，其中一線城市的去庫存速度顯著加快，而部分城市的價(jià)格走勢(shì)出現(xiàn)了局部性的反彈。但4月份公布的房地產(chǎn)投資交易數(shù)據(jù)繼續(xù)惡化。我們認(rèn)為當(dāng)前地產(chǎn)投資還在筑底，如果此時(shí)由于預(yù)期擾動(dòng)而出現(xiàn)房價(jià)的繼續(xù)上漲，則會(huì)導(dǎo)致政府調(diào)控力度的再度繃緊。

5月份前兩周，一線城市平均周成交達(dá)到75萬平米，接近去年同期的水平；從13個(gè)主要城市的成交看，周均成交超出250萬平米，已超過去年同期的水平；從價(jià)格走勢(shì)看，部分城市出現(xiàn)了反彈的跡象。我們認(rèn)為，庫存去化速度的加快以及庫存水平的情況，決定了上述城市成交價(jià)格的零星反彈。此外，期間一些地區(qū)出臺(tái)的刺激房地產(chǎn)購買的措施也對(duì)成交和價(jià)格起到了一定的正向作用。雖然從貨幣政策的調(diào)控方向看，逐步有序放松的概率較大，但對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限，寬松的節(jié)奏和力度可能對(duì)地產(chǎn)行政調(diào)控的邊際緩解作用不大，因此，數(shù)量型貨幣政策的影響難以改變市場(chǎng)預(yù)期。

從4月份的地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)看，累計(jì)增速進(jìn)一步下滑至18.7%，創(chuàng)下了2010年以來的最低水平。從分項(xiàng)數(shù)據(jù)看，住宅投資的下滑是拉低整個(gè)投資的主要因素，而從開發(fā)的先行指標(biāo)土地購置和新開工面積看，4月份累計(jì)增速分別下滑至-19.3%和-4.2%，我們認(rèn)為二季度地產(chǎn)投資都將在低位運(yùn)行，三季度反轉(zhuǎn)的概率較小。

展望未來的地產(chǎn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，我們認(rèn)為這取決于房價(jià)的上漲程度和中央政府對(duì)政策持續(xù)性的把握力度。如果三季度房價(jià)出現(xiàn)整體止跌回穩(wěn)，那么現(xiàn)有政策仍將持續(xù)，不排除更多的地方出臺(tái)刺激購買的措施；如果整體回升，則會(huì)刺激中央政府進(jìn)一步加大調(diào)控的力度，屆時(shí)房產(chǎn)稅、差別利率等措施的出臺(tái)可能會(huì)提前?？傮w而言，投資下行、成交保持適度平穩(wěn)可能將是全年地產(chǎn)運(yùn)行的基本態(tài)勢(shì)，房價(jià)的波動(dòng)程度將決定政策的寬松程度。

來源: 中證網(wǎng)

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