房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有改善空間

　　始于2010年的“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”政策，終于使房地產(chǎn)低下了“高昂的頭”。從今年一季度數(shù)據(jù)看，固定資產(chǎn)投資47865億元，同比增長(zhǎng)20.9%，增速較1-2月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10927億元，同比增長(zhǎng)23 .5%，增速比1-2月份回落4 .3個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開(kāi)工面積2 9 4 2 7萬(wàn)平方米，下降5 .2%。土地購(gòu)置面積7859萬(wàn)平方米，同比下降3 .9%，降幅比1-2月份擴(kuò)大3 .4個(gè)百分點(diǎn)，商品房銷(xiāo)售面積15239萬(wàn)平方米，同比下降13.6%，銷(xiāo)售額同比增速為-14 .6%。國(guó)房景氣指數(shù)從2010年4月開(kāi)始下滑，目前96 .92，比上月回落0.97點(diǎn)，離2008年底的低點(diǎn)只有一步之遙。

　　嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控不單影響土地財(cái)政，也影響眾多產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。京、滬、穗、渝、蓉等地1-3月財(cái)政收入同比增速大幅下滑，個(gè)別甚至出現(xiàn)了罕見(jiàn)的負(fù)增長(zhǎng)，1-2月份全國(guó)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)同比下降5 .2%，直到一季度末，增速仍在負(fù)值徘徊；進(jìn)出口商品總額自去年開(kāi)始就持續(xù)回落態(tài)勢(shì)，今年2月份雖然稍有回升，但3月又再現(xiàn)斷崖式下跌，經(jīng)濟(jì)衰退隱憂(yōu)漸顯。

　　而從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況看，去“地產(chǎn)化”是一個(gè)痛苦而漫長(zhǎng)的過(guò)程，一旦經(jīng)濟(jì)不行，還得靠房地產(chǎn)。房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)影響大，據(jù)有關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)的彈性系數(shù)是5，對(duì)G D P拉動(dòng)的彈性系數(shù)是7 .5，可以說(shuō)房地產(chǎn)與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是“一損俱損，一榮俱榮”，而目前行業(yè)投資低迷狀況已嚴(yán)重威脅經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)。

　　我們預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)投資、新開(kāi)工還會(huì)繼續(xù)下滑，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)下行，將考驗(yàn)管理層的忍耐程度，目前G D P為8 .1%，照目前趨勢(shì)，二季度G D P低于8%是大概率事件，所以，我們預(yù)計(jì)還會(huì)有微調(diào)政策甚至定向刺激經(jīng)濟(jì)的政策出來(lái)。

　　從近期政策跡象分析，一方面，由于經(jīng)濟(jì)超調(diào)、財(cái)政吃緊，3月末的央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)已指出“要引導(dǎo)貨幣信貸平穩(wěn)適度增長(zhǎng)”，4月末5月初，央行又重啟逆回購(gòu)預(yù)示流動(dòng)性改善將仍持續(xù)，不排除未來(lái)出現(xiàn)降準(zhǔn)，甚至是降息的可能；另一方面，房地產(chǎn)面臨的不友好政策面也有望繼續(xù)改善，后市局部放松限購(gòu)皆有可能。

　　故此，從目前看，“限購(gòu)”不會(huì)輕易放松，各地對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)，只要不觸及“限購(gòu)”政策紅線(xiàn)，一般不會(huì)被叫停，所以，未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，仍會(huì)圍繞“差別化信貸”政策做文章。

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