巴曙松：房地產(chǎn)行業(yè)呈多元化趨勢(shì) 商業(yè)地產(chǎn)潛力巨大

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的多元化趨勢(shì)已經(jīng)越來越明顯，商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間和潛力也已經(jīng)顯現(xiàn)出來。

如今房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型直接推動(dòng)力是近期房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，這個(gè)調(diào)控政策不僅僅是在房?jī)r(jià)打壓，也包括一攬子措施，重點(diǎn)滿足剛性需求的政策導(dǎo)向。第二個(gè)驅(qū)動(dòng)力就是中國(guó)的城市化快速推進(jìn)和人口重新分布，這使得城市里面的房地產(chǎn)的需求出現(xiàn)上升。

去年開始的大規(guī)模保障房建設(shè)，一方面帶動(dòng)房地產(chǎn)投資的對(duì)沖商品住宅回落影響，同時(shí)加速在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)市場(chǎng)軌和保障軌雙軌體制大致輪廓形成。

目前中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的分散，所以這一輪轉(zhuǎn)型和調(diào)整會(huì)使行業(yè)的集中度明顯提升，分工細(xì)化和專業(yè)化程度的提高。我們看到2011年全國(guó)地產(chǎn)銷售前20強(qiáng)市場(chǎng)占有率從最開始10%不到，現(xiàn)在逐步上升到25%，不同的地產(chǎn)商策略開始出現(xiàn)一些差異化，我們既看到了做量的，好水快流的，像萬(wàn)科、金隅這種高周轉(zhuǎn)快速銷售；又看到了標(biāo)準(zhǔn)中高端人群布局核心城市和中高端樓，像瑞安；第三類就是強(qiáng)調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)混業(yè)的多業(yè)態(tài)嘗試；第四類是在一二線核心區(qū)域進(jìn)行商業(yè)綜合體開發(fā)，比如萬(wàn)達(dá)這樣的模式；第五類就是做工業(yè)配套的開發(fā)。

沿海和東西部地區(qū)不同的增長(zhǎng)點(diǎn)使我們的房地產(chǎn)企業(yè)在區(qū)域，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局，在不同地區(qū)的分化越來越明顯，從土地出讓區(qū)域結(jié)構(gòu)和土地出讓金貢獻(xiàn)比例，中西部明顯上升，沿海反而影響比較大，占比下降。從中國(guó)的城市化總體上來看，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控面臨的壓力還比較大，但是從長(zhǎng)期來看，傳統(tǒng)的住宅開發(fā)定位為一個(gè)加工制造業(yè)的屬性還是有比較大的成長(zhǎng)空間。

一線城市的商業(yè)地產(chǎn)未來成長(zhǎng)空間開始顯現(xiàn)，因?yàn)榕c住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)起步期比較晚，但是持續(xù)比較長(zhǎng)。目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)基本情況，大部分是低端，購(gòu)物中心占比比較小，寫字樓甲級(jí)，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)70%修建于90年代以前，這幾方面應(yīng)該有現(xiàn)實(shí)巨大商業(yè)地產(chǎn)需求空間，一線城市的商業(yè)用地目前開始凸現(xiàn)成長(zhǎng)空間。

來源：聯(lián)商網(wǎng)

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