樓市“剛需”刺激政策不能走樣

　　近期，釋放新一輪刺激“剛需”入市政策儲(chǔ)備的消息引起了不小反響。盡管該儲(chǔ)備政策主要針對(duì)首套房?jī)?yōu)惠政策的常態(tài)化、制度化，最終目的是建立一套保證合理、非投機(jī)投資住房消費(fèi)的長(zhǎng)效政策機(jī)制，但還是引起了相關(guān)人士和機(jī)構(gòu)的擔(dān)憂，投資性需求會(huì)不會(huì)借道政策優(yōu)惠登堂入室，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)因?yàn)榇碳ふ叩膶?shí)施而再次上漲？

　　上述諸多擔(dān)憂不無(wú)道理，2008年底刺激“剛需”的政策確實(shí)引發(fā)了投資性需求的膨脹和房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，問題的關(guān)鍵是如何界定“剛需”刺激政策的覆蓋范圍。事實(shí)上，不管是研究鼓勵(lì)“剛需”的刺激政策，還是研究鼓勵(lì)非投資投機(jī)住房消費(fèi)的刺激政策，不外乎在首次購(gòu)房需求和改善性購(gòu)房需求中做文章。

　　首次購(gòu)房需求毫無(wú)疑問應(yīng)當(dāng)獲得政策支持，關(guān)鍵是此前被限購(gòu)、限貸所凍結(jié)的部分改善性需求是否應(yīng)該被納入此次刺激政策的范疇。投資性需求和改善性需求在購(gòu)房時(shí)是難以區(qū)分的，只能在購(gòu)買后房屋的具體用途上區(qū)分，即自住還是出租或出售。因此，我們無(wú)法在購(gòu)房資格或優(yōu)惠準(zhǔn)入的環(huán)節(jié)區(qū)分改善性需求和投資性需求，問題的關(guān)鍵是控制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期導(dǎo)致的投資欲望。如果將改善性需求也納入此次政策優(yōu)惠覆蓋的范疇，2009-2010年投資性購(gòu)房盛宴和房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈的一幕將會(huì)又一次上演。

　　好在管理層對(duì)這一問題的認(rèn)識(shí)還是比較清楚的，這也是為何佛山、蕪湖、上海等地政策松綁無(wú)一例外地被叫停的原因。這些城市出臺(tái)的政策盡管在表現(xiàn)形式上無(wú)一例外地打著鼓勵(lì)“剛需”或非投資投機(jī)性購(gòu)房的幌子，實(shí)質(zhì)上卻無(wú)法或無(wú)意控制投資投機(jī)等非合理需求的卷土重來(lái)。因此，此輪刺激“剛需”入市的政策只能針對(duì)首次購(gòu)房人群，而不會(huì)將改善性需求納入。

　　針對(duì)首套房的優(yōu)惠也并不會(huì)引發(fā)投資性需求反彈和房?jī)r(jià)上漲。首套房在購(gòu)房資格準(zhǔn)入上的邊界非常清楚，準(zhǔn)入監(jiān)管的難度和成本很小，不會(huì)像改善性需求那樣無(wú)法在實(shí)際購(gòu)房行為上厘清與投資性需求的區(qū)別。限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行一年有余比較成熟并將繼續(xù)執(zhí)行，包括投資性需求在內(nèi)的非合理需求基本被抑制。

　　另外，首次購(gòu)房者占主體的市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)下需求與房?jī)r(jià)反向變動(dòng)，這不同于投資性需求主導(dǎo)下需求與房?jī)r(jià)正向變動(dòng)。目前，首套房購(gòu)置成本中，不管是房?jī)r(jià)水平，還是按揭貸款利率和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，均處于歷史最高水平或近幾年的高位，以自住需求為主體的市場(chǎng)還不穩(wěn)定。因此，針對(duì)首套房?jī)?yōu)惠政策的常態(tài)化和制度化，有利于鞏固自住需求為主體的市場(chǎng)，有利于住房市場(chǎng)向民生化方向的發(fā)展。

來(lái)源：濟(jì)南時(shí)報(bào)

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