地方新政頻試從嚴(yán)調(diào)控 樓市博弈走到岔路口

　　本月7日，江蘇揚(yáng)州一紙獎勵購房的通知，再次將樓市調(diào)控推到風(fēng)口浪尖。　

　　上述通知規(guī)定：揚(yáng)州將對購置90平米及以下新房的購房人，給予所購房屋合同價款6‰的獎勵，7月1日正式執(zhí)行。這被業(yè)內(nèi)解讀為，地方通過微調(diào)政策再次試探市場?！?/p>

　　事實(shí)上，此輪樓市調(diào)控自2010年4月啟動以來，就開始夾雜著包括政府、開發(fā)商、購房人以及銀行等諸多利益關(guān)系的博弈，調(diào)控愈發(fā)深入，博弈也愈發(fā)明顯。對于以讓房價合理回歸的調(diào)控目標(biāo)，現(xiàn)實(shí)的情況是，一方面購房者希望房價進(jìn)一步下降，另一方面開發(fā)商仍存幻想繼續(xù)扛價，更有部分開發(fā)商趁銷售旺季到來逆市漲價。未來樓市的博弈將何去何從？房價是繼續(xù)持平開始下降，還是隨著旺季到來出現(xiàn)反彈？也引發(fā)更多的關(guān)注。　

　　地方新政頻試從嚴(yán)調(diào)控　

　　揚(yáng)州出臺購房獎勵通知，并非個案。自去年下半年以來，地方政府微調(diào)樓市政策的消息不絕于耳。　

　　去年10月11日，廣東省佛山市發(fā)布公告，將自12日起放寬限購條件，這讓佛山成為國內(nèi)首個放松限購的城市。但也就在當(dāng)晚，佛山再次公告，為綜合評估政策影響，決定暫緩執(zhí)行該政策。據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)，自2011年下半年來，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽等約有30個城市出臺了不同角度的樓市微調(diào)政策，政策微調(diào)內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購房補(bǔ)貼等，不過部分城市的政策一經(jīng)報道就被叫停?！?/p>

　　揚(yáng)州此番政策，是否會因?yàn)橛羞`中央的調(diào)控意愿，遭遇再次叫停也引發(fā)關(guān)注。但揚(yáng)州市房管局副局長孫蔚在9日表示，該市所推出的獎勵政策尚無撤銷計(jì)劃?！?/p>

　　對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析稱，限購令實(shí)施不到兩年時間，全國樓市已顯慘淡之境。盡管中央明確表示房價不穩(wěn)調(diào)控不止，但救市呼聲依舊在各地此起彼伏。然而，各出奇招的"松綁"對策是否能對抗中央決定，目前來看未曾奏效過?！?/p>

　　而4月份國務(wù)院常務(wù)會議在研究部署下一階段經(jīng)濟(jì)工作時也特別指出，要鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。　

　　與此同時，在當(dāng)前土地市場持續(xù)低迷的情況下，北京、天津、廣西、云南等部分省市已經(jīng)開始研究或推行土地政策微調(diào)。北京市國土局日前邀請中鐵、住總、萬科等15家知名上市公司和大型國企就2012年在京購地意向、重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域及對土地市場的建議進(jìn)行座談，其中除了地塊的推介外，包括土地出讓金付款進(jìn)度、保障房配建比例等土地出讓門檻是否調(diào)整成為膠著重點(diǎn)。"無論是降低保障房的配建比例，還是商品房地塊的付款進(jìn)度，開發(fā)商都是在跟政府博弈，希望在當(dāng)前調(diào)控陷入關(guān)鍵期后以更低的成本獲取更為優(yōu)質(zhì)的地塊。"知情人士透露，開發(fā)商"討價還價"的資本便是今年以來北京土地市場整體出現(xiàn)的下滑現(xiàn)象?！?/p>

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市前4月共計(jì)成交54塊土地，土地出讓金累計(jì)為135億元，同比下降39%；而從近期的市場看，對于部分優(yōu)質(zhì)地塊，一些資金實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商已經(jīng)表達(dá)出比較強(qiáng)烈的拿地訴求?！?/p>

　　剛需購房者"對賭"開發(fā)商　

　　本輪樓市調(diào)控的目標(biāo)，即是讓房價合理回歸。但在大多數(shù)購房人來看，房價堅(jiān)冰仍未有破裂的跡象。　

　　中國指數(shù)研究院近期的數(shù)據(jù)顯示，4月百城住宅均價環(huán)比、同比雙雙下降。其中，同比數(shù)據(jù)系"百城價格指數(shù)"公布以來首次下降。專家認(rèn)為，調(diào)控政策執(zhí)行兩年來在抑制投機(jī)方面效果明顯，但是市場大量的剛性需求存在釋放預(yù)期，樓市正進(jìn)入新一輪"博弈期"。一方面購房者希望房價進(jìn)一步下降，另一方面開發(fā)商仍存幻想繼續(xù)扛價，更有部分開發(fā)商趁銷售旺季到來逆市漲價?！?/p>

　　剛剛在上海、深圳等地閉幕的春交會也表明，不少龍頭房企缺席的同時，參展樓盤的降價誠意也略顯不足，開發(fā)商在"五一"房展期間的折扣力度有所保留，推出的特惠房數(shù)量也較少，而剛需在前期已經(jīng)消化得差不多了，因此，成交也很有限。業(yè)內(nèi)人士分析指出，春交會之所以出現(xiàn)成交少的情況，主要是因?yàn)榉績r還沒有回歸到市民所能接受的心理價位。消費(fèi)者仍處于觀望狀態(tài)，期待價格進(jìn)一步下降，供需雙方的博弈仍在持續(xù)?！?/p>

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對2011年四季度以來入市的期房項(xiàng)目監(jiān)測顯示，從2011年10月入市的商品房項(xiàng)目來看，北京目前已有近四成樓盤出現(xiàn)降價，另外六成樓盤則出現(xiàn)試探性漲價。與此同時，為了吸引購房人，不少樓盤紛紛在促銷手段上下功夫。如北京某樓盤項(xiàng)目，推出了一款"購房保障計(jì)劃"，即開發(fā)商承諾業(yè)主，一年內(nèi)房價漲幅如果不超過5.6%，開發(fā)商就會補(bǔ)償業(yè)主。這個保障計(jì)劃，也被業(yè)內(nèi)稱為"對賭協(xié)議"，表面上看利于購房者，但在操作層面實(shí)質(zhì)上依然對開發(fā)商有利?！?/p>

　　對于當(dāng)前的市場，戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管伍惠敏分析認(rèn)為，在調(diào)控壓力下，當(dāng)前住宅市場確實(shí)處于歷史低位，除了公開打折的樓盤之外，市場中的大部分項(xiàng)目都存在議價空間，其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不愿意加入促銷行列的高端住宅項(xiàng)目。此外，許多中端樓盤甚至是在以成本價出售。她認(rèn)為，從歷史數(shù)據(jù)分析，成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號，但是目前市場呈現(xiàn)明顯"政策市"的特征。"因此僅憑短期成交量的拉升，就開始展望樓市的反彈，顯然為時尚早。即使是收獲了活躍行情，樓市成交依然處在低位。"　

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示，從中央政策來看很明顯的是在支持剛性需求，即居住性需求。短期內(nèi)也看不出政策繼續(xù)從緊的跡象，所以對剛性需求不會有所束縛。他認(rèn)為，通過長時間的調(diào)控，雖然博弈階段還沒有結(jié)束，但是目前市場上真正的剛性需求已經(jīng)開始釋放。我們培育的政策環(huán)境本來就是剛性需求的市場，在穩(wěn)定市場和促進(jìn)投資中尋求一個平衡點(diǎn)，而剛性需求就是這個平衡點(diǎn)?！?/p>

　　事實(shí)上，近期對剛性需求的鼓勵措施正陸續(xù)落地。比如，從3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠;此外，一些二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。另外，多個城市相繼修改了"非普通住宅稅"標(biāo)準(zhǔn)，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)?！?/p>

　　銀行風(fēng)險與開發(fā)商高負(fù)債　

　　在這輪調(diào)控中，以限貸、限購為主的政策，緊緊扼住開發(fā)商的"錢根"，這也讓房企的資金鏈不斷遭遇考驗(yàn)。　

　　據(jù)媒體報道，截至4月15日，滬深兩市共有33家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布了一季度業(yè)績預(yù)告，其中有13家房企凈利潤出現(xiàn)續(xù)虧、4家房企預(yù)減、6家房企首虧，占據(jù)總量的70%，預(yù)增的房企僅有6家。最近三年上市房企平均負(fù)債率分別為65.8%、70.2%、72.1%，去年行業(yè)負(fù)債率達(dá)到創(chuàng)歷史新高的72.1%?！?/p>

　　為保證充足資金，今年以來房企通過各種渠道加快融資步伐。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至4月底，萬科、中海、華潤等龍頭房企已確定完成融資額較去年同期增加約6成?！?/p>

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度房地產(chǎn)投資增速正在出現(xiàn)回落，這從側(cè)面說明目前開發(fā)商的資金緊張，繼續(xù)投資的意愿有所降低。另外，銷售回款不理想，加上部分銀行開始控制房地產(chǎn)開發(fā)貸，使得開發(fā)商的資金狀況雪上加霜。　

　　另據(jù)媒體報道，4月中旬，建設(shè)銀行已向全國38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定"分支機(jī)構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，同時對開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度"。建行的這一政策對于眾多中小開發(fā)商來說無疑是一個噩耗，這意味著開發(fā)商想要從銀行獲取貸款的難度越來越大?！?/p>

　　但值得注意的是，在刺激剛需的帶動下，開發(fā)商甚至推出了包括"一成首付"等以首付比例為方式的促銷手段，僅北京一季度就有十余樓盤推出了"首付分期"等降低購房門檻的營銷手段?！?/p>

　　"實(shí)質(zhì)上無論是首付比例下降，還是以這種降低購房門檻的方式直接降價，其目的都是一個，就是提高成交量，但是對于前一種方式，實(shí)際上我們并不提倡。"上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)研究所常務(wù)副所長姚玲珍表示。她表示，后者由國家政策限制，主要是基于目前銀行金融的風(fēng)險防范，因?yàn)榱闶赘痘蚴且怀墒赘杜c正常首付相比其撬動資金杠桿的效果是不一樣的，而這也是造成前期炒房熱的一個因素。而現(xiàn)在樓市低迷，開發(fā)商通過墊資或是其他方式，打擦邊球，實(shí)質(zhì)上銀行金融會帶來負(fù)面影響。"如果后期房價下跌，銀行將承擔(dān)不小的風(fēng)險，因此這類促銷實(shí)際上有違規(guī)的嫌疑，并不應(yīng)該得到提倡。"　

　　房企內(nèi)部調(diào)整加速　

　　另一方面，在樓市調(diào)控的高壓下，房地產(chǎn)業(yè)也開始進(jìn)行調(diào)整，從此前的狂熱開始回歸理性。　

　　今年4月初，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產(chǎn)，這被認(rèn)為是國內(nèi)首起房企破產(chǎn)案。4月12日，廣東佛山順德區(qū)的一家房地產(chǎn)公司廣德業(yè)表示，公司擬向法院申請破產(chǎn)和解。同在4月份，另一家杭州房地產(chǎn)企業(yè)杭州錦繡天地公司也申請破產(chǎn)。　

　　事實(shí)上，本輪調(diào)控啟動至今，已有不少房企因銷售不暢、資金斷裂而轉(zhuǎn)讓股權(quán)或者被并購，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)事件也并非孤例。從2010年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的并購案例就開始持續(xù)增長。截至目前，房地產(chǎn)業(yè)已占據(jù)并購市場中諸多行業(yè)的前列。伴隨著宏觀調(diào)控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取資源、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整等內(nèi)部因素的共同作用，今年后半年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來新一輪并購整合的浪潮。　

　　據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)交易項(xiàng)目增加明顯，成交數(shù)達(dá)38宗，成交總金額達(dá)102億元，雙雙創(chuàng)新高，比去年同期的23宗、50.6億元分別上升65.2%、101.7%?！?/p>

　　滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級主任沈銳培認(rèn)為，一些房企破產(chǎn)看似因持續(xù)深入的宏觀調(diào)控所致，但究其根本，源自行業(yè)自身粗放式的發(fā)展模式。近年來房價飆升，大量資金涌入房地產(chǎn)，高負(fù)債、高杠桿率已成為房地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象，給房企帶來高回報的同時蘊(yùn)藏了巨大的風(fēng)險。當(dāng)調(diào)控不斷深入，成交量和房價齊齊下降的時候，房企的資金風(fēng)險就暴露出來，部分實(shí)力弱的中小企業(yè)自然會率先倒下?！?/p>

　　不少行業(yè)專家表示，未來會有越來越多的中小房企頂不住政策帶來的影響，破產(chǎn)企業(yè)會增加，但數(shù)量不會太多。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家鄧浩志特表示，房企倒閉的多米諾骨牌效應(yīng)不會就此開始，其實(shí)已經(jīng)有不少小房企頂不住了，將企業(yè)連項(xiàng)目賣給更有實(shí)力的大企業(yè)，因此所以未來房企破產(chǎn)不會成潮，但不排除會出現(xiàn)并購潮。　

　　上海易居房地產(chǎn)研究院院長辦公室主任周建成也認(rèn)為，當(dāng)前，房企并購呈現(xiàn)出實(shí)力分化和整合提速的特點(diǎn)，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項(xiàng)目或土地但體量小、融資渠道少、背景小的中小房企，像綠城這樣的被并購案例較少。有些被并購，是出于被動的選擇，有些被并購，是出于主動的放棄。

來源：中華工商時報 石俊

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