房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷大轉(zhuǎn)折時(shí)期 專家談樓市新變化

　　“其實(shí)誰(shuí)也無(wú)法真正預(yù)測(cè)到2012年樓市的走向，因?yàn)檫@一年有太多不確定的東西，比如經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融政策——正因?yàn)橛腥绱硕嗟牟淮_定因素，2012年的樓市注定是錯(cuò)綜復(fù)雜的。市場(chǎng)環(huán)境在變，購(gòu)房者在變，開(kāi)發(fā)模式也在變?！睙o(wú)論是專家學(xué)者還是處在地產(chǎn)圈外的購(gòu)房者，與房地產(chǎn)有關(guān)的人都可以感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)發(fā)生的變化。在房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷的大轉(zhuǎn)折時(shí)期，對(duì)于新出現(xiàn)的一些轉(zhuǎn)變，讓我們來(lái)聽(tīng)聽(tīng)專業(yè)人士怎么看。

　　關(guān)鍵詞：政策不會(huì)放松 房地產(chǎn)調(diào)控政策放松之說(shuō)為無(wú)稽之談

　　中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng) 陳淮

　　“別以為GDP增速下滑，就可以訛著政府給你放松政策，所謂政策不確定的前提，根本不存在?！痹?月22日舉辦的第三屆中歐私人投資高峰論壇上，針對(duì)近來(lái)所傳“政策將放松”的質(zhì)疑，中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮如此回復(fù)稱。

　　陳淮表示，GDP增速低于8%，確實(shí)可能帶來(lái)就業(yè)壓力、財(cái)政收入負(fù)增長(zhǎng)、銀行呆壞賬增加、基礎(chǔ)重工業(yè)普遍虧損等四個(gè)方面的壓力。但是從政府工作報(bào)告分析來(lái)看，政府對(duì)這四個(gè)方面都不那么擔(dān)心。

　　“現(xiàn)在要講的核心問(wèn)題，就是政策很確定?！标惢捶Q，首先，反通脹這件事情是堅(jiān)定不移的，在現(xiàn)有的情況下，一方面恢復(fù)常態(tài)，一方面維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常的增長(zhǎng)，也就是說(shuō)8%上下的速度。

　　對(duì)政策不確定性的質(zhì)疑，前提都是市場(chǎng)或者開(kāi)發(fā)商假定的。陳淮介紹說(shuō)，比如說(shuō)增速下滑了，政府就會(huì)放寬房地產(chǎn)的條款，地方政府困難了，就得讓地方政府拓寬增收渠道，這個(gè)不確定性的前提假定根本不存在。別以為GDP增速下滑，就可以訛著政府給你放松政策。

　　關(guān)鍵詞：別折騰 我認(rèn)為此輪調(diào)控有待商榷

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng) 任志強(qiáng)

　　我們一二月份的投資增長(zhǎng)是27%，3月份，就是第一季度是23%。到四五月份我們認(rèn)為投資會(huì)下降15%、16%，除非再采取政策。假定房地產(chǎn)投資今年只有15%左右增長(zhǎng)，全年GDP會(huì)降低1個(gè)百分點(diǎn)。今年第一季度是8.1%，可能二季度就會(huì)“破8”，三季度采取一些政策才會(huì)刺激。從目前來(lái)看我們很可能出現(xiàn)這種情況。雖然三月份比一二月份情況要好，環(huán)比增加1.8%，但是經(jīng)濟(jì)總量可能在4月份環(huán)比增幅會(huì)下降，仍然會(huì)增長(zhǎng)，但是增幅會(huì)下降，也就是說(shuō)下滑還在繼續(xù)。

　　其中最重要的原因是房地產(chǎn)。盡管很多人都說(shuō)“房地產(chǎn)綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”。很多人都在說(shuō)“中國(guó)房地產(chǎn)掉下去和中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)關(guān)系，所以可以堅(jiān)決打壓”。打壓的結(jié)果是，我們可以看到今年第一季度財(cái)政收入大幅度下降，其中財(cái)政收入當(dāng)中影響最大的是房地產(chǎn)各種交易稅費(fèi)，包括營(yíng)業(yè)稅。2008年有四萬(wàn)億投資計(jì)劃，中央政府只掏了一萬(wàn)多億，剩下的都是靠地方配套，也就是說(shuō)我出一毛錢，你得出兩毛錢，用這樣的方法湊了四萬(wàn)億，當(dāng)然還有中央企業(yè)投的。假如今年再用同樣的辦法拉動(dòng)四萬(wàn)億，其實(shí)已經(jīng)沒(méi)有配套了。僅僅靠中央的投入是不可能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的。我們不能說(shuō)房地產(chǎn)一定是占到主導(dǎo)地位，但是世界各國(guó)沒(méi)有不把它當(dāng)成支柱產(chǎn)業(yè)的。

　　中央政府不是不能調(diào)控，但是用什么辦法調(diào)控，用什么工具調(diào)控是非常重要的條件。恰恰我們用了不正確的工具和方法導(dǎo)致房?jī)r(jià)沒(méi)有得到合理解決，老百姓居住也沒(méi)有得到合理解決，最終產(chǎn)生的結(jié)果是，今天澆點(diǎn)冷水，明天澆點(diǎn)熱水，時(shí)時(shí)進(jìn)行市場(chǎng)干預(yù)和調(diào)控，但是最終仍然沒(méi)有解決問(wèn)題。

　　關(guān)鍵詞：民間資本可以扮演更為重要的角色

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任 秦虹

　　在未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，民間資本應(yīng)該可以扮演更加重要的角色，實(shí)際上民間資本的集聚規(guī)模和集中程度也超過(guò)我們預(yù)計(jì)。根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果，民間資本對(duì)投資房地產(chǎn)依然有所青睞?，F(xiàn)在很多地方采取了限購(gòu)、限貸政策，想買房的沒(méi)有資格買了，但是他們?nèi)匀粌A向于投資房地產(chǎn)。投資房地產(chǎn)的意愿目前來(lái)看很難大范圍改變，主要原因是民間資本缺少更好的投資領(lǐng)域。但是具體投資房地產(chǎn)的方式、區(qū)域、方法，也在發(fā)生變化。

　　在這種情況下，民間資本數(shù)量龐大以及房地產(chǎn)目前所面臨的調(diào)控政策環(huán)境，也導(dǎo)致一些新型金融業(yè)態(tài)房地產(chǎn)悄然興起，我們看到這一兩年出現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭比較迅猛的現(xiàn)象，與房地產(chǎn)目前的環(huán)境有很大關(guān)系。如果企業(yè)能夠很便宜、很容易地在銀行得到貸款，是沒(méi)有企業(yè)愿意用直接融資這種方式來(lái)籌資融資搞開(kāi)發(fā)的。

　　關(guān)鍵詞：轉(zhuǎn)型期調(diào)整心態(tài) 活著最重要

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家 趙曉

　　“調(diào)整心態(tài)，現(xiàn)在活著最重要?！壁w曉忠告中小企業(yè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入下半場(chǎng)，從調(diào)控到調(diào)整，所以中小企業(yè)也應(yīng)該有所變化?！?012年已不同于2008年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)可以慢下來(lái)，也必然慢下來(lái)?！彼J(rèn)為，“十二五”期間經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期目標(biāo)是7%，較“十一五”調(diào)低了0.5個(gè)百分點(diǎn)。放慢增速、提高質(zhì)量、緩和矛盾、推進(jìn)轉(zhuǎn)型，何樂(lè)而不為？

　　“度過(guò)經(jīng)濟(jì)寒冬，政府層面的最大期待是減輕稅負(fù)、打破壟斷并給予足夠的金融支持。但中小企業(yè)自身也必須自主做出調(diào)整?！壁w曉說(shuō)，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，調(diào)整主要是轉(zhuǎn)向內(nèi)需和剛需。2009年農(nóng)村家庭人均收入和消費(fèi)僅為城市家庭的38%和51%，如果排除住房支出，農(nóng)村家庭在主要商品和服務(wù)方面的人均消費(fèi)也在城市家庭的50%以下。因此中國(guó)城市化潛力大，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)依然強(qiáng)勁。

　　“我國(guó)主要貿(mào)易伙伴也正在發(fā)生前所未有的變化?！壁w曉表示，3月中國(guó)對(duì)歐盟、日本的出口較前期下滑，對(duì)美國(guó)的出口相對(duì)穩(wěn)健，對(duì)新興市場(chǎng)的出口明顯上升。這就說(shuō)明調(diào)整出口地區(qū)結(jié)構(gòu)的重要性。分國(guó)別來(lái)看，傳統(tǒng)歐美貿(mào)易伙伴增速下降，金磚四國(guó)重要性加強(qiáng)。特別要重視亞洲市場(chǎng)。而在國(guó)內(nèi)，則要多關(guān)注中西部。從2012年一季度分地區(qū)看，東部地區(qū)投資同比增長(zhǎng)18.9%，中部地區(qū)增長(zhǎng)27.1%，西部地區(qū)增長(zhǎng)26.9%。

　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅應(yīng)該征收但現(xiàn)在不宜大規(guī)模推廣

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員 葉檀

　　如果房地產(chǎn)調(diào)控不放松，進(jìn)行稅制改革推出房產(chǎn)稅就是大勢(shì)所趨。推廣房產(chǎn)稅是中央政府與地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)匹配改革的重要步驟，如果說(shuō)分稅制改革解決了中央政府的財(cái)政困難，目前的稅制改革則著眼于建立更完善的稅收體制，在改革的過(guò)程中解決地方政府賣地財(cái)政的理不直與氣不壯。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)該征收，但目前還不存在大規(guī)模推廣的基礎(chǔ)。房產(chǎn)稅是抑制房地產(chǎn)投機(jī)的第二個(gè)核武器，本質(zhì)是將房產(chǎn)收益收歸政府所有，通過(guò)調(diào)節(jié)稅率使個(gè)人投資者永遠(yuǎn)無(wú)法從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取暴利，只能獲取政府許可的收益。如此一來(lái)，炒作房地產(chǎn)將變得無(wú)利可圖。只要抑制通脹與房產(chǎn)稅兩者并用，就無(wú)需擔(dān)心房地產(chǎn)泡沫不可收拾。

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