個(gè)人開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目難度大 資金等因素制約發(fā)展

　　相比廣州，上海自然人拍地由來(lái)已久。中房信的監(jiān)測(cè)資料顯示，在2007年，上海就已經(jīng)有自然人參與拍地。不完全統(tǒng)計(jì)，在2007年至2012年的5年中，上海自然人拍地不下10起。但該機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)卻顯示，在上述10起自然人拍地的案例中，明確獲得建設(shè)施工許可證僅有一家。

　　而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者核實(shí)上述信息也發(fā)現(xiàn)，確實(shí)有多個(gè)自然人在競(jìng)得土地使用權(quán)后進(jìn)入后期開發(fā)的項(xiàng)目沒(méi)有明確獲得施工許可證的資料。其中個(gè)別項(xiàng)目雖然成立了項(xiàng)目公司開發(fā)地塊，但卻更改了聯(lián)系方式，并登報(bào)申請(qǐng)減少項(xiàng)目公司的初始投資。

　　上海錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝說(shuō)，如果從來(lái)沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，自然人想憑自己的能力來(lái)買地造房幾乎是不可能完成的任務(wù)。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，那些以自然人名義購(gòu)買土地使用權(quán)的個(gè)人，其背后往往是房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　多幅地塊難覓項(xiàng)目公司

　　中房信的資料顯示，在上海自然人所拿地塊中，目前明確已經(jīng)獲得建設(shè)施工許可證的僅有2010年9號(hào)公告青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)巷崧路東側(cè)地塊一個(gè)項(xiàng)目，另外5個(gè)于2011年1月1日前取得的項(xiàng)目，都沒(méi)有獲得施工建設(shè)許可證的資料。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)以上信息進(jìn)行核對(duì)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其他9幅地塊項(xiàng)目獲得建設(shè)施工許可證的記錄確實(shí)無(wú)法找到。而記者嘗試聯(lián)系其中獲取這些地塊的自然人，以及為開發(fā)這些地塊組建的項(xiàng)目公司也未能成功。

　　根據(jù)中房信的資料，2007年競(jìng)拍的2007年13號(hào)公告閔行區(qū)閔北商業(yè)E2地塊是目前已知的上海最早由自然人競(jìng)拍的地塊。上述地塊由一位名叫“葉惠德”的自然人于2007年12月21日取得，但之后一直沒(méi)有進(jìn)行開發(fā)，直到上海市閔行區(qū)環(huán)保局去年12月公布的11月份通過(guò)環(huán)評(píng)審核名單時(shí)，人們才發(fā)現(xiàn)華漕閔北商業(yè)E2地塊項(xiàng)目的建設(shè)單位早已變更為“上海國(guó)興實(shí)業(yè)有限公司”。

　　上海市工商行政管理局的企業(yè)基本信息顯示，上述“國(guó)興實(shí)業(yè)有限公 司 ” 是 由 外 資 股 東LIDIADEVELOPMENTCO.,LTD發(fā)起的，法人代表正是“葉惠德”。

　　該公司的經(jīng)營(yíng)范圍是在（閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)閔北商業(yè)E2號(hào)）從事商業(yè)用房、辦公樓的開發(fā)、出售、出租、物業(yè)管理、停車場(chǎng)（庫(kù)）經(jīng)營(yíng)，投資咨詢、商務(wù)咨詢（涉及行政許可的，憑許可證經(jīng)營(yíng)）。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖通過(guò)上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會(huì)網(wǎng)站查詢上述公司建設(shè)施工許可申請(qǐng)的有關(guān)記錄，但沒(méi)有找到。只是發(fā)現(xiàn)，在有關(guān)網(wǎng)站上有一份這家公司的減資公告。公告稱上海國(guó)興實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)股東會(huì)決議擬向公司注冊(cè)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng),投資總額由原2960萬(wàn)美元減至2660萬(wàn)美元,注冊(cè)資本由原1633萬(wàn)美元減至1400萬(wàn)美元，發(fā)布時(shí)間是在2012年的4月。

　　記者試圖通過(guò)上海國(guó)興實(shí)業(yè)有限公司在網(wǎng)絡(luò)上公布的各類聯(lián)系方式聯(lián)系公司時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)該公司公布的號(hào)碼要么暫停服務(wù)，要么已不存在。

　　其他自然人競(jìng)得土地使用權(quán)后進(jìn)入后期開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)展也不順利。

　　2007年，名為“張良規(guī)”的自然人拿下16號(hào)公告嘉定區(qū)墨玉路東側(cè)、昌吉路北側(cè)路口地塊。中房信的統(tǒng)計(jì)資料稱，這一地塊沒(méi)有獲取施工建設(shè)許可證的記錄。記者通過(guò)上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局以及上海市城鄉(xiāng)和建設(shè)交通委員會(huì)也未能找到上述地塊已經(jīng)獲得規(guī)劃建設(shè)用地許可以及施工許可證的記錄。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱上海市工商局資料找到法人代表為“張良規(guī)”的上海馳勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的有關(guān)資料。值得一提的是，這家注冊(cè)在安亭鎮(zhèn)的公司，是在“張良規(guī)”拿地20天之后成立的，但目前的經(jīng)營(yíng)執(zhí)照已經(jīng)被吊銷。記者曾根據(jù)部分企業(yè)信息登記網(wǎng)站上的聯(lián)系方式與“上海馳勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”聯(lián)系，結(jié)果卻被告知“電話打錯(cuò)了”。

　　四因素制約個(gè)人開發(fā)

　　為什么這些投資者早在2007年就已經(jīng)競(jìng)得土地使用權(quán)，但截至目前仍沒(méi)有對(duì)地塊進(jìn)行開發(fā)？是什么原因造成自然人開發(fā)房地產(chǎn)的困難？

　　中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，最主要的一個(gè)因素是自然人購(gòu)買的都是上海近郊的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)獲利機(jī)會(huì)很小。他認(rèn)為，一些自然人參與土地使用權(quán)競(jìng)買的目的是為了“炒地皮”。而在土地價(jià)格趨降，開發(fā)利潤(rùn)較小的情況下，他們?nèi)绻x擇開發(fā)就會(huì)虧損。這導(dǎo)致了很多地塊遲遲沒(méi)有動(dòng)工。

　　上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉告訴記者另一種原因：多數(shù)自然人買地后成立的房地產(chǎn)公司沒(méi)有開發(fā)資質(zhì)，因此不能開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。而記者在上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站查詢“上海國(guó)興實(shí)業(yè)有限公司”的資質(zhì)，也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)該公司獲得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)紀(jì)錄。

　　但上海市住房保障和房屋管理局的有關(guān)人士卻告訴記者，有無(wú)資質(zhì)并不影響房地產(chǎn)公司開發(fā)房地產(chǎn)，只要營(yíng)業(yè)執(zhí)照內(nèi)有房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)范圍，就可以開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　那么影響自然人拍地開發(fā)的真正原因又是什么呢？協(xié)助過(guò)多起自然人買地，并成立了國(guó)內(nèi)首家個(gè)人買地俱樂(lè)部的錢生輝投資咨詢有限公司總經(jīng)理錢生輝說(shuō)，原因有四：一是私人沒(méi)有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；二是個(gè)人開發(fā)房地產(chǎn)，往往缺乏足夠的資金支持，容易出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象；三是個(gè)人開發(fā)完成房地產(chǎn)后，銷售也是一個(gè)大問(wèn)題；最后一個(gè)因素是很多拍地的自然人，往往無(wú)法獲得國(guó)土部門頒發(fā)的規(guī)劃建設(shè)用地許可。

　　因?yàn)橛猩鲜鏊膫€(gè)原因，個(gè)人拍地實(shí)際上是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)極高的行為。錢生輝說(shuō)，因?yàn)樯鲜鲈?，上海真正意義上的個(gè)人買地幾乎沒(méi)有?，F(xiàn)在以自然人名義買地的類型主要有兩種：一是因?yàn)橛幸赓?gòu)買某地塊，但是項(xiàng)目公司來(lái)不及注冊(cè)，只好先以個(gè)人名義購(gòu)買；另一種則是不愿意對(duì)外透露買地者的真實(shí)身份，通過(guò)個(gè)人買地來(lái)掩人耳目。

來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 楊羚強(qiáng)

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