中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展將告別黃金時(shí)代走入白銀時(shí)代

　　自1998年住房體制改革開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的階段，這個(gè)階段被稱(chēng)為房地產(chǎn)的“黃金十年”。隨著市場(chǎng)的起伏，對(duì)“黃金十年”是否結(jié)束的討論集中出現(xiàn)過(guò)兩次。 一次是房地產(chǎn)投資加速下滑的2008年；第二次就是今年，不少業(yè)內(nèi)人士 相關(guān)公司股票走勢(shì) 招商地產(chǎn)23.39-0.37-1.56% 萬(wàn) 科A9.07-0.15-1.63% 認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)整體生態(tài)環(huán)境已驟然變化，行業(yè)或?qū)⒏鎰e“黃金十年”，迎來(lái)“白銀時(shí)代”。

　　業(yè)內(nèi)人表示：“房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代，在2008年就應(yīng)該開(kāi)始了，但是國(guó)際金融危機(jī)打斷了這一進(jìn)程，今天的轉(zhuǎn)型正是接續(xù)2008年那場(chǎng)未完成的變革?！?/p>

　　行業(yè)發(fā)展速度下降

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)將房地產(chǎn)行業(yè)“黃金十年”的發(fā)展模式概括為，企業(yè)的盈利模式建立在土地的持續(xù)快速升值上；長(zhǎng)期寬松的信貸環(huán)境，房企資金成本比較低，房企財(cái)務(wù)杠桿比較高。

　　2008年，第一次出現(xiàn)了“黃金十年”是否結(jié)束的討論。在國(guó)家調(diào)控政策的主導(dǎo)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)由2007年的過(guò)熱回歸到理性。

　　據(jù)當(dāng)年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2008年標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍程度的全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速較2007年回落近10%，增速回落持續(xù)六個(gè)月。當(dāng)時(shí)，有不少開(kāi)發(fā)商擔(dān)憂(yōu)房地產(chǎn)投資的回落會(huì)使整個(gè)行業(yè)后勁乏力。當(dāng)年眾多房地產(chǎn)論壇以“房地產(chǎn)行業(yè)的變革”為主題，探討行業(yè)和企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路?！包S金十年已經(jīng)結(jié)束”的討論正是在這種情況下出現(xiàn)的。

　　然而，2008年發(fā)生國(guó)際金融危機(jī)，在國(guó)家“保增長(zhǎng)”任務(wù)的要求下，刺激房地產(chǎn)的政策出臺(tái)。由此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式得以繼續(xù)。

　　2010年4月份以來(lái)，一系列調(diào)控政策之后，市場(chǎng)仿佛回到了2008年的局面，土地市場(chǎng)低迷，投資增速回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資49923億元，同比增長(zhǎng)31.1%，增速連續(xù)3個(gè)月下滑。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，明年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速將出現(xiàn)明顯下滑。不少業(yè)內(nèi)人士據(jù)此認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展將告別“黃金時(shí)代”迎來(lái)“白銀時(shí)代”。

　　陳晟認(rèn)為：“白銀時(shí)代的特征之一表現(xiàn)為，我國(guó)GDP增速將會(huì)下降2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度也會(huì)隨之下降2個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

　　國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹也認(rèn)為，隨著政府主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，城市化進(jìn)程逐步放緩，未來(lái)十年中國(guó)房市發(fā)展速度一定會(huì)有所下降。

　　房企加快轉(zhuǎn)型

　　顯然，在“白銀時(shí)代”，房企以往的發(fā)展模式已經(jīng)難以適應(yīng)新的形勢(shì)，轉(zhuǎn)型已成為必然的趨勢(shì)。而對(duì)于處在行業(yè)第一線的房企來(lái)說(shuō)，也意識(shí)到此次的變化與2008年的不同。

　　陽(yáng)光100常務(wù)副總裁范小沖向記者表示：“這次的變化不是地震。地震是很長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)出現(xiàn)一次，而且震過(guò)之后，相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都不會(huì)再出現(xiàn)。而這次的變化是過(guò)去的游戲規(guī)則的結(jié)束。2008年，房企都在等著熬到下個(gè)發(fā)展周期的到來(lái)，再繼續(xù)原來(lái)的模式。而如今，房企不再是簡(jiǎn)單的‘貓冬’，游戲規(guī)則的改變促使房企已經(jīng)開(kāi)始積極轉(zhuǎn)型?！?/p>

　　“所謂的‘白銀’不僅僅是成色的變化，而且是房地產(chǎn)行業(yè)的使用功能發(fā)生變化，房企的轉(zhuǎn)型是必然的。未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將成為旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的載體，不再單純地體現(xiàn)為投資屬性，更多的表現(xiàn)為去投資化?！标愱杀硎?。

　　事實(shí)上，房企的轉(zhuǎn)型從2010年就開(kāi)始顯露出來(lái)。萬(wàn)科宣布在2010年正式推出養(yǎng)老型物業(yè)試驗(yàn)，并將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。2011年，招商地產(chǎn)整合旗下商業(yè)地產(chǎn)資源，成立深圳招商商置投資有限公司。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰在“金地仰山熱銷(xiāo)，限購(gòu)下理性置業(yè)價(jià)值觀”論壇上表示，在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，降價(jià)也未必是個(gè)好辦法，目前是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商策略的關(guān)鍵時(shí)刻。房企在明年的業(yè)績(jī)分化將更明顯。

　　“未來(lái)房企的優(yōu)勢(shì)更主要的是體現(xiàn)在資源的運(yùn)營(yíng)上，即使如萬(wàn)科這樣規(guī)模的房企，如果不能在這方面取得一定的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展的前景也是不容樂(lè)觀的?！标愱杀硎?，據(jù)其所知，現(xiàn)在不少房企十分注重對(duì)資源的爭(zhēng)奪，未來(lái)只有在這方面有優(yōu)勢(shì)的企業(yè)才可以拿到更多的地，才有與地方政府合作的資本。

　　和暴利說(shuō)“再見(jiàn)”

　　事實(shí)上，一些敏感的投資者在2010年就撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　一位深圳的房地產(chǎn)投資人在2010年就撤出了房地產(chǎn)市場(chǎng)，此前這位投資者專(zhuān)門(mén)尋找合適的住宅、商業(yè)項(xiàng)目。在他看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入夕陽(yáng)。他向記者表示，經(jīng)過(guò)一系列調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)所有的杠桿都消失了。以前開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目只需要35％的自有資金就可以了，用一年時(shí)間就可以開(kāi)發(fā)完畢。如果說(shuō)以前一個(gè)項(xiàng)目需要3000萬(wàn)資金啟動(dòng)，那么現(xiàn)在上升到了6000萬(wàn)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)大大降低。

　　據(jù)上市房企今年第三季度報(bào)告顯示，雖然今年上市房企前三季度凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)17.18%，好于去年。但是僅第三季度，房企凈利潤(rùn)環(huán)比下降幅度達(dá)到了52.72%。

　　“這一輪調(diào)控過(guò)后，土地快速升值不復(fù)存在，融資成本上升，土地帶來(lái)的快速增值空間受到擠壓，房地產(chǎn)行業(yè)遠(yuǎn)高于其它行業(yè)的投資收益將成為過(guò)去。出現(xiàn)這種情況的首要因素是政策?！标悋?guó)強(qiáng)表示，同時(shí)，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，過(guò)去更多的是企業(yè)與政府之間的博弈，今后更多的是企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。

　　同時(shí)，根據(jù)上市房企歷年年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行平均值估算后，2008、2009、2010年100家上市商品房開(kāi)發(fā)商的平均銷(xiāo)售毛利率分別為36.88%、35.83%以及37.60%；銷(xiāo)售凈利潤(rùn)分別為10.45%、18.71%以及16.76%。

　　陳晟表示：“在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的前幾年，房企的平均利潤(rùn)率超過(guò)30%，有的甚至更高。今后，房企的利率將會(huì)回歸到正常水平。房企的毛利率大約會(huì)為20%，接近一般行業(yè)的水平?！?/p>

　　記者接觸到的房企負(fù)責(zé)人已經(jīng)意識(shí)到利潤(rùn)的下降趨勢(shì)，他們表示已經(jīng)調(diào)低了盈利目標(biāo)。同時(shí)，利潤(rùn)的降低也使得不少公司退出房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)的集中度進(jìn)一步提高，這從今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)井噴便可見(jiàn)一二。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，房企股權(quán)變動(dòng)頻繁，規(guī)模股權(quán)交易已經(jīng)達(dá)到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也首次達(dá)到了368.3億，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2010年全年的84宗165.25億的規(guī)模，預(yù)計(jì)年內(nèi)將首次突破400億。而前11個(gè)月的交易額同比去年全年已經(jīng)上漲122.8%。截至10月份，對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)顯示，總數(shù)超過(guò)600宗。而去年同期則不足一半。

　　建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森認(rèn)為，房地產(chǎn)商的格局將會(huì)出現(xiàn)明顯的調(diào)整，預(yù)測(cè)今后600多個(gè)城市當(dāng)中的地產(chǎn)商從現(xiàn)在的一兩萬(wàn)家會(huì)減少到五千家之內(nèi)。市場(chǎng)格局調(diào)整的結(jié)果將會(huì)由規(guī)模較大、發(fā)展較專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)商承擔(dān)起城市市場(chǎng)發(fā)展主體的作用。

來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)

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