以健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)保障健康的城市化

　　在快速城市化的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得以蓬勃、繁榮的發(fā)展，并且兩者之間越來(lái)越呈現(xiàn)出互動(dòng)與相輔相成。一方面，城市化的推進(jìn)，引致大批農(nóng)村人口涌入城市，城市人口大量增長(zhǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求也與日俱增，帶來(lái)了住宅、辦公寫(xiě)字樓、工業(yè)用房等巨大需求。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的理性發(fā)展，在成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)主力軍的同時(shí)，也為城市機(jī)械增長(zhǎng)的人口提供了住所，使其能夠真正融入城市社會(huì)，成為城市居民。反之，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展，房?jī)r(jià)過(guò)高，不僅對(duì)城市居民有效需求的增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大的“擠出效應(yīng)”和“抑制作用”，也使城市社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，“半城市化”現(xiàn)象突出，從而出現(xiàn)一個(gè)新的特殊群體，即“夾心層”，最終會(huì)使城市化的速度減緩、質(zhì)量下降。

　　當(dāng)前，河南省委明確提出，以新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展，新型城鎮(zhèn)化的改革漸入佳境。要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”和“住有所居”的城市住房保障目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)健康的城市化進(jìn)程，必須在幾個(gè)方面加以調(diào)整和規(guī)范。

　　首先是秉持“居者有其屋”的核心理念。從地方政府調(diào)控的角度看，不管實(shí)施怎樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展戰(zhàn)略，或者采取何種住房社會(huì)保障體系，都必須明確整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心目標(biāo)，把社會(huì)保障住房的體系范圍拉大，改進(jìn)和彌補(bǔ)現(xiàn)行保障性住房體系的不足和缺陷，真正通過(guò)完善社會(huì)住房保障體系，把不具備住房購(gòu)買能力或者暫時(shí)不具備購(gòu)買能力以及需要解決臨時(shí)過(guò)渡住房的人員均納入社會(huì)保障房的覆蓋范疇，最終讓保障房和商品房?jī)煞N供給模式覆蓋和滿足全社會(huì)不同階層人群的住房供應(yīng)需求。

　　其次是完善對(duì)各參與方的法律約束。住房保障制度作為一項(xiàng)重要的社會(huì)政策，需要法律保障。我國(guó)目前還沒(méi)有設(shè)立專門(mén)的社會(huì)住房保障制度法規(guī)。因此，河南可以率先從地方立法的高度，加快住房保障立法，將住房改革的制度成果用法律的形式固定下來(lái)，對(duì)住房土地供應(yīng)、住房規(guī)劃、住房建設(shè)、住房分配等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范和約束，為住房保障政策實(shí)施提供法律支持。

　　再次是完善保障性安居工程建設(shè)體系。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，優(yōu)先向城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無(wú)房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來(lái)務(wù)工人員供應(yīng)。人口凈流入量大的大中城市要提高公共租賃住房建設(shè)的比重。城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭較多、小戶型租賃住房房源不足的地區(qū)，要加快建設(shè)廉租住房，提高實(shí)物配租比例。逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行。加快經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房建設(shè)，適當(dāng)增加經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房供應(yīng)。加快實(shí)施各類棚戶區(qū)改造。在解決城市低收入家庭住房困難的同時(shí)，考慮將進(jìn)城務(wù)工人員納入住房保障體系。

　　四是建立健全政企并力、建儲(chǔ)并舉、租補(bǔ)并行的住房保障模式。堅(jiān)持政府主導(dǎo)，市場(chǎng)手段運(yùn)作相結(jié)合的模式，成立保障性安居工程建設(shè)投資有限公司，作為政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)和管理的杠桿、載體，從而將各種財(cái)政性資金打捆整合，注入公司作為資本金，通過(guò)銀企合作、發(fā)行債券、引進(jìn)戰(zhàn)略投資者等方式進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)良性滾動(dòng)、循環(huán)發(fā)展。引進(jìn)技術(shù)力量強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)踴躍參與保障性安居工程建設(shè)，通過(guò)適當(dāng)提高容積率、配套設(shè)施出租出售等辦法，確保參與保障性住房建設(shè)的社會(huì)資本有穩(wěn)定、合理的長(zhǎng)期回報(bào)。組建“房屋銀行”模式，充分利用了存量資源，迅速增強(qiáng)保障性住房的有效供應(yīng)。

作者：王新濤

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