謝國(guó)忠：房地產(chǎn)泡沫破裂就像溫水煮青蛙

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛市論者，寄希望于限購(gòu)令取消。于是，投機(jī)客和開(kāi)發(fā)商繼續(xù)坐守大量囤積的房產(chǎn)，等待市場(chǎng)復(fù)蘇。他們的假設(shè)前提是：目前的房產(chǎn)熊市，完全是政府造成的。這種觀點(diǎn)可謂大謬。

　　今天的熊市，就是泡沫破裂的結(jié)果。中國(guó)房地產(chǎn)被估值過(guò)高，這是不容否認(rèn)的?，F(xiàn)在投機(jī)客和開(kāi)發(fā)商手中掌握的存量房和空置房，已經(jīng)超過(guò)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的100%。這樣的局面，有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)軟著陸，但卻會(huì)讓市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程變得更加漫長(zhǎng)。

　　繼二十年前的日本之后，中國(guó)正在經(jīng)歷全世界規(guī)模最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。目前中國(guó)6.5億城市居民的人均居住面積已經(jīng)超過(guò)了歐洲和日本。在建房屋還可以再容納兩億人，相當(dāng)于未來(lái)十五年的城市人口增量。至于說(shuō)價(jià)格，北京和上海每平米房?jī)r(jià)均值已經(jīng)超過(guò)居民平均月工資的五倍。

　　泡沫出現(xiàn)通常前提條件之一是流動(dòng)性過(guò)剩。流動(dòng)性過(guò)剩，通常又來(lái)自于貿(mào)易順差帶來(lái)的貨幣升值壓力，以及熱錢流入。為了沖抵熱錢流入的非理性盈利預(yù)期，就需要讓貨幣大幅升值，超過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面所能夠承受的程度。

　　如果貨幣升值幅度不夠，不足以抵消樂(lè)觀盈利預(yù)期，以本幣形式累積起來(lái)的流動(dòng)性就會(huì)大大增加，尋找投機(jī)獲利的機(jī)會(huì)，這給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了發(fā)展的動(dòng)力。日本股市的最高點(diǎn)出現(xiàn)在1989年，而房?jī)r(jià)在1992年達(dá)到了歷史高位。那之后，股市和房?jī)r(jià)都跌掉了80%。中國(guó)股市的高點(diǎn)出現(xiàn)在2007年，房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)在2010年。未來(lái)股市和房?jī)r(jià)的下跌，最終還是會(huì)達(dá)到合乎其發(fā)展規(guī)律的結(jié)果。說(shuō)到底，支持房?jī)r(jià)的還是居民收入水平，而不是漲價(jià)預(yù)期。

　　在中國(guó)，有兩個(gè)論調(diào)促成了房產(chǎn)泡沫的形成。第一是政府萬(wàn)能；第二是土地稀缺。第一條支持了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，理由是政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌；第二條給土地投機(jī)者壯了膽，讓他們相信任何房?jī)r(jià)下跌都是暫時(shí)的。但是這兩個(gè)論調(diào)同樣站不住腳。

　　中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的破裂過(guò)程，看起來(lái)像是電影里的慢動(dòng)作。這是因?yàn)橹袊?guó)的銀行系統(tǒng)不去強(qiáng)制執(zhí)行貸款合約。在我看來(lái)，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)際上已經(jīng)破產(chǎn)，可是銀行和地方政府卻在幫它們撐門面。他們都寄希望于漲價(jià)潮再度來(lái)臨可以同時(shí)脫身。這完全是一廂情愿。

　　政府的限購(gòu)令，針對(duì)的是購(gòu)買多套房屋以及非本地居民購(gòu)房。這就表明中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“繁榮”，就是投機(jī)活動(dòng)帶來(lái)的結(jié)果。但是假設(shè)限購(gòu)令取消，投機(jī)活動(dòng)就真的能再度繁榮？對(duì)此我深表懷疑。

　　首先，大多數(shù)買得起房子的人，手里已經(jīng)有多套房產(chǎn)，市場(chǎng)存在飽和點(diǎn)。其次，投機(jī)資金也不像以前那樣充足。貿(mào)易順差和熱錢流入都已經(jīng)大幅下降。即便是投機(jī)活動(dòng)復(fù)蘇，也會(huì)迅速拉高利率。很可能是明年，等到限購(gòu)令真正取消的時(shí)候，市場(chǎng)局面還是不會(huì)扭轉(zhuǎn)，那些困守空房的投機(jī)者最后一線希望破滅，這可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤。

　　所以說(shuō)，繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)令，對(duì)政府來(lái)講，可能算是一個(gè)很好的手段，有利于實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。就像溫水里煮著的青蛙一樣，投機(jī)者可能始終都不會(huì)跳出來(lái)。但是最終，他們還是不得不承受所有的損失，賣掉手中囤積的房產(chǎn)。這一次，將會(huì)是工薪階層能夠承受的價(jià)格水平。

來(lái)源：環(huán)球企業(yè)家

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