房地產(chǎn)調(diào)控效力漸顯 政策將逐步修正

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然遭受調(diào)控，但仍處于成長(zhǎng)階段，雖然未來(lái)可能低于過(guò)去十年31%的復(fù)合增速，但仍將保持增長(zhǎng)。地產(chǎn)股的估值隨著政策面逐步趨于較為合理、市場(chǎng)化的狀態(tài)，行業(yè)估值仍將抬升。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以價(jià)換量成為其最優(yōu)選擇，2012年的整體市場(chǎng)將是走量不走價(jià)的復(fù)蘇。

杭州西城時(shí)代家園開(kāi)發(fā)商金星房地產(chǎn)破產(chǎn)案近日正式受理，該案例也是近年來(lái)首例房地產(chǎn)破產(chǎn)案。從政策面角度看，開(kāi)發(fā)商首次出現(xiàn)破產(chǎn)意味著房?jī)r(jià)、投資將繼續(xù)下行，基本面繼續(xù)調(diào)整有利于行業(yè)景氣延長(zhǎng)，中期而言政策面也有望合理修正。

2012年，開(kāi)發(fā)商信托資金鏈面臨風(fēng)險(xiǎn)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，部分開(kāi)發(fā)商將陸續(xù)出現(xiàn)資金鏈斷裂，尤其是快速擴(kuò)張的未上市區(qū)域型中小開(kāi)發(fā)商。不過(guò)，雖然資金緊張且壓力最大的時(shí)期尚未真正過(guò)去，但上市公司由于融資渠道相對(duì)通暢，整體仍較安全，部分2012年二三季度信托到期還本壓力較大的上市公司2、3月已通過(guò)借新還舊、大幅降價(jià)銷售回籠自有資金、信托轉(zhuǎn)股權(quán)等方式提前處理。而具備資金、管理等優(yōu)勢(shì)的萬(wàn)科、保利等一二線龍頭開(kāi)發(fā)商將在本次行業(yè)調(diào)整以及調(diào)整后的恢復(fù)增長(zhǎng)中提高市場(chǎng)份額，保持持續(xù)成長(zhǎng)，并具備一定的并購(gòu)機(jī)會(huì)和抄底土地市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

2012年房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑是趨勢(shì)，且將對(duì)經(jīng)濟(jì)增速造成一定下拉作用。房市低迷，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商投資意愿持續(xù)降低，首先會(huì)使開(kāi)發(fā)商拿地實(shí)力和意愿大幅下降，從而導(dǎo)致土地市場(chǎng)的成交持續(xù)下降，這種狀況已在各地蔓延，地方政府土地出讓收入將受到明顯影響，財(cái)政壓力不斷增大。其次，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工持續(xù)下滑，2012年月度房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)將保持持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，將帶動(dòng)相關(guān)建筑及建筑材料的需求下滑，如水泥產(chǎn)量、平板玻璃產(chǎn)量、商品混凝土產(chǎn)量、石膏板產(chǎn)量都與房地產(chǎn)施工面積正相關(guān)，同時(shí)對(duì)家具、家用電器、房屋裝修、園林花木、物業(yè)管理、房屋買賣中介等行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

合理的政策調(diào)控是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)運(yùn)行的前提，目前一二三線城市普遍市場(chǎng)低迷，政策調(diào)控的目標(biāo)已一定程度實(shí)現(xiàn)，政策將逐步修正，譬如對(duì)于剛性需求的鼓勵(lì)已顯示出這種變化。

政策合理修正的路線，可能依據(jù)如下路徑：即宏觀貨幣信貸實(shí)際寬松—地方政府行業(yè)政策合理修正—中央行業(yè)政策合理修正。目前來(lái)看，宏觀貨幣信貸實(shí)際寬松已得到兌現(xiàn)，并將持續(xù)。由于首套房屬于政策鼓勵(lì)的剛性需求，從七部委、央行等表態(tài)及目前開(kāi)發(fā)商反饋的情況看，首套房貸款利率在部分區(qū)域可以獲得八五折的優(yōu)惠利率，這將有效提升剛性需求。

相信政策能夠做出合理修正，原因在于：第一，行業(yè)庫(kù)存量已接近2008年底的歷史高點(diǎn)，而新增供應(yīng)量在今年二三季度將維持高位，高供應(yīng)使價(jià)格上漲受到遏制。第二，開(kāi)發(fā)商整體資金緊張，庫(kù)存壓力大，大型綜合品牌、資金雄厚開(kāi)發(fā)商開(kāi)始降價(jià)賣房回籠資金，爭(zhēng)取土地市場(chǎng)的抄底機(jī)會(huì)和行業(yè)并購(gòu)機(jī)會(huì)。而對(duì)于資金壓力大的開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)賣房甚至變賣股權(quán)，為的是回籠資金，先生存再謀發(fā)展。因此，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，以價(jià)換量將成為最優(yōu)選擇，2012年整體市場(chǎng)將是走量不走價(jià)的復(fù)蘇。

中長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)行業(yè)仍處成長(zhǎng)期，但行業(yè)增速將下降。我國(guó)房地產(chǎn)目前跟日本上世紀(jì)60年代后期有點(diǎn)類似，價(jià)量仍有較大空間。而美國(guó)、香港等市場(chǎng)上世紀(jì)90年代以來(lái)成熟期地產(chǎn)估值平均市盈率仍明顯高于目前A股龍頭今年平均8倍的市盈率。隨著政策面逐步趨于較為合理、市場(chǎng)化的狀態(tài)，地產(chǎn)股估值有望抬升。

來(lái)源: 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

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