要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果

　　2012年一季度，在中央經(jīng)濟(jì)工作會議“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的精神指導(dǎo)下，各地政府加快保障房及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求；繼續(xù)落實(shí)對房價(jià)調(diào)控的責(zé)任，繼續(xù)實(shí)施限購政策，控制非合理性需求，一系列調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步調(diào)整：一是房地產(chǎn)市場銷售量繼續(xù)下滑。1—3月份商品房銷售面積15239萬平方米，同比下降13．6％，其中，住宅面積下降15．5％，中西部地區(qū)商品房銷售量也進(jìn)入下降行列。二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金進(jìn)一步緊張。1—3月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長8．2％，自2010年加大調(diào)控政策以來，開發(fā)企業(yè)的資金來源增速持續(xù)回落，資金進(jìn)一步緊張，杭州已經(jīng)出現(xiàn)個(gè)別房企因資金鏈斷裂向法院申請破產(chǎn)清算的案例。表明在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整過程中，部分經(jīng)營不好、實(shí)力弱的開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)和重組勢在難免，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰的整合已經(jīng)開始。三是資金緊張、庫存增加，降價(jià)或促銷成為大多數(shù)開發(fā)商自救的策略，定價(jià)逐漸趨于理性。國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降的城市有45個(gè)，持平的城市有21個(gè)，上漲0．1％的城市有4個(gè)，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從量跌到價(jià)滯，并向價(jià)跌的趨勢發(fā)展。四是開發(fā)商降價(jià)求量和部分城市銀行首套房貸款利率下調(diào)，降低了自住型需求的購房成本，剛性需求逐步釋放，一些東部城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場回暖的跡象。中低收入群體買得起房，正是調(diào)控成果的體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場運(yùn)行向著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。

　　但是不容忽視的是，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速的回調(diào)，房地產(chǎn)調(diào)控將面臨新的問題。第一，1—3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長23．5％，增速繼續(xù)回落；同時(shí)土地購置面積繼續(xù)下降，土地成交價(jià)款增速繼續(xù)回落，將給地方政府帶來較大的壓力。一些地方政府為了維護(hù)地方的經(jīng)濟(jì)增長和財(cái)政收入，有可能以各種形式減弱房地產(chǎn)市場調(diào)控力度和深度，放松限購政策，造成房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈。第二，隨著樓市調(diào)控深入，還會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)、倒閉，雖然有利于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)化整合，但也會侵害部分購房人的權(quán)益、帶來金融風(fēng)險(xiǎn)和引發(fā)其他的問題。第三，在房價(jià)向理性回歸的過程中，出現(xiàn)了一些新的問題。如一些在房價(jià)高位購房的業(yè)主利益受到損失，一些地方出現(xiàn)了業(yè)主要求“差價(jià)補(bǔ)償”或者“退房”，甚至出現(xiàn)打砸售樓處等過激行為，影響了房地產(chǎn)市場的秩序。

　　因此，要鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，進(jìn)一步提高政策的針對性、靈活性和前瞻性。一是要繼續(xù)加快保障房及中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，在增加有效供給的同時(shí)，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資的速度。二是繼續(xù)實(shí)施限購政策，抑制投機(jī)、投資需求的同時(shí)，利用信貸、稅收政策支持居民的合理購房需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。三是引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)按照市場規(guī)律進(jìn)行兼并、重組；政府可以收購爛尾樓或者低價(jià)商品房作為保障性住房，防止房地產(chǎn)市場劇烈震動影響金融系統(tǒng)和地方財(cái)政的穩(wěn)定性。四是要密切跟蹤房地產(chǎn)市場的形勢變化，根據(jù)市場出現(xiàn)的新變化適時(shí)微調(diào)政策，防止突發(fā)事件的發(fā)生。五是加強(qiáng)政策儲備，預(yù)留政策空間，要利用房地產(chǎn)市場調(diào)整機(jī)會，進(jìn)一步完善我國的住房制度，建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制，促使房地產(chǎn)市場回歸到正常發(fā)展軌道。

來源： 中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 作者： 廖英敏

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