2012房地產(chǎn)何去何從 房?jī)r(jià)和房產(chǎn)稅新動(dòng)向

　　曾經(jīng)瘋漲的房?jī)r(jià)，在持續(xù)調(diào)控下會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？房產(chǎn)稅未來(lái)又將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人王小丫和特邀評(píng)論員中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)共同評(píng)論。

　　CCTV2《今日觀察》：

　　房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)稅新動(dòng)向

　　今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在擴(kuò)大內(nèi)需和減稅政策之外，提出的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，成為大家共同關(guān)心的一大熱點(diǎn)。曾經(jīng)瘋漲的房?jī)r(jià)，在持續(xù)調(diào)控下會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化？房產(chǎn)稅未來(lái)又將會(huì)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生怎樣的影響？央視財(cái)經(jīng)頻道主持人王小丫和特邀評(píng)論員中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春、著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)共同評(píng)論。

　　上海兩樓盤(pán)八折促銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商差價(jià)補(bǔ)償老業(yè)主，以?xún)r(jià)換量是否引發(fā)多米諾效應(yīng)？2012推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，房地產(chǎn)將何去何從？

　　年終歲末樓市方面的新聞各位牽動(dòng)人心，在上海曾以開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就銷(xiāo)售264套，而名到一時(shí)的浦東星河灣，近來(lái)傳出打八折銷(xiāo)售，還補(bǔ)差價(jià)的消息。

　　梁上燕星河灣地產(chǎn)副總裁：這個(gè)應(yīng)該是非常情況，這是我們十年來(lái)從來(lái)沒(méi)試過(guò)的，銷(xiāo)售有沒(méi)有變化，這個(gè)可能不是在我們控制之中，這個(gè)要看消費(fèi)者和市場(chǎng)的反應(yīng)。

　　廣州，近來(lái)一個(gè)樓盤(pán)號(hào)稱(chēng)單價(jià)直降一萬(wàn)二，記者來(lái)到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，看到購(gòu)樓場(chǎng)面很火爆。 這個(gè)樓盤(pán)在11月初開(kāi)盤(pán)以來(lái)，網(wǎng)簽每平方米均價(jià)在三萬(wàn)元左右，新推出的600多套房只賣(mài)出了12套，在降價(jià)兩天里最低價(jià)僅為平方米1.8萬(wàn)元。

　　樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：附近的二手樓樓齡接近20年的，都賣(mài)到2.5萬(wàn)了，如果不是發(fā)展商年底降價(jià)促銷(xiāo)，怎么可能會(huì)出現(xiàn)這樣的價(jià)格。

　　記者：想回籠資金嗎？

　　樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：對(duì)的。

　　北京，記者近期在通州調(diào)查，多個(gè)樓盤(pán)推出降價(jià)的舉措，同比降幅在20%到40%。

　　記者：現(xiàn)在的價(jià)錢(qián)是多少？

　　某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員：折扣完以后是一萬(wàn)四五，咱們這個(gè)價(jià)位也是降了，沒(méi)有折扣前也是兩萬(wàn)多一平米的。

　　劉元春：2012年的一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)深度調(diào)整

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng) 《今日觀察》特邀評(píng)論員

　　按照目前的各類(lèi)指標(biāo)來(lái)判斷，2012年一季度房地產(chǎn)出現(xiàn)一個(gè)深度調(diào)整是可以預(yù)期的。為什么這么說(shuō)？因?yàn)槲覀兪紫缺容^一下目前房地產(chǎn)的資金鏈狀況，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在四季度它處于一個(gè)加速惡化的狀況，同時(shí)根據(jù)這種供銷(xiāo)的關(guān)系，我們會(huì)看到，目前它的存貨在急劇上漲，雖然一線城市，二線城市，三四線城市，有區(qū)域上的差異，但是由于資金鏈的進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)整體供銷(xiāo)關(guān)系的全面逆轉(zhuǎn)，再加上政策的持續(xù)打壓，2012年出現(xiàn)全面的調(diào)整可以預(yù)期。至于價(jià)格回到合理的位置，從目前政府的意愿來(lái)看是肯定的，因?yàn)檫@是一個(gè)重要的民生性、宏觀性的一個(gè)戰(zhàn)略性任務(wù)，中央政府已經(jīng)下了決心。

　　馬光遠(yuǎn)：2012年上半年是價(jià)格的實(shí)質(zhì)回歸 下半年是心理的合理回歸

　　《今日觀察》評(píng)論員

　　關(guān)于房地產(chǎn)，我們還是得看政策，如果政策堅(jiān)持不動(dòng)搖，那么整個(gè)下行的態(tài)勢(shì)，從目前來(lái)看基本上已經(jīng)形成。明年的整個(gè)房地產(chǎn)走勢(shì)，應(yīng)該是分上半場(chǎng)和下半場(chǎng)：上半場(chǎng)指的是上半年，上半年即使歐債危機(jī)出現(xiàn)重大惡化，影響我們實(shí)體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，即使政策出現(xiàn)適度的微調(diào)，整個(gè)房地產(chǎn)下行的態(tài)勢(shì)是否改變？目前基本上整個(gè)房地產(chǎn)處于一個(gè)下行的周期中；第二個(gè)是下半場(chǎng)，下半場(chǎng)指的是什么呢？就是大家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)未來(lái)心態(tài)的一個(gè)認(rèn)識(shí)。我們老是談合理價(jià)位，那么什么叫合理價(jià)位？究竟是價(jià)格因素還是心理因素？首先今年的停漲，到明年上半年的下降通道以后，大家對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的認(rèn)識(shí)會(huì)有一個(gè)理性的回歸，也就是說(shuō)房地產(chǎn)究竟值多少錢(qián)，買(mǎi)一個(gè)房子究竟值不值得用50年、70年甚至100年的全部收入去買(mǎi)，完成一個(gè)心理周期的調(diào)整以后，無(wú)論對(duì)開(kāi)發(fā)商，地方政府以及購(gòu)房者，從心理上完成一個(gè)理性的回歸，這種理性回歸對(duì)于未來(lái)的整個(gè)房地產(chǎn)的健康來(lái)說(shuō)，比價(jià)格的調(diào)整可能更要重要。

　　明年上半年可能是價(jià)格的實(shí)質(zhì)回歸，下半年是心理的合理回歸，這個(gè)合理回歸完成以后，就會(huì)達(dá)成一個(gè)共識(shí)，未來(lái)我們肯定還離不開(kāi)房地產(chǎn)，房地產(chǎn)要繼續(xù)發(fā)展，但是房地產(chǎn)的發(fā)展不等于房?jī)r(jià)的發(fā)展，所以老是有人問(wèn)我說(shuō)，什么叫合理價(jià)位？我說(shuō)你根本不用著急，當(dāng)市場(chǎng)當(dāng)心理達(dá)到合理預(yù)期的時(shí)候，這個(gè)價(jià)位出現(xiàn)的那種交易的活躍就是合理價(jià)位。

　　劉元春：房產(chǎn)稅對(duì)于遏制目前的炒房趨向非常重要

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng) 《今日觀察》特邀評(píng)論員

　　毫無(wú)疑問(wèn)，目前來(lái)講整個(gè)房地產(chǎn)政策的調(diào)控，它有一個(gè)短期目標(biāo)，中期目標(biāo)和中長(zhǎng)期目標(biāo)。從短期目標(biāo)來(lái)講，去泡沫肯是很重要的，價(jià)格的回落是一個(gè)當(dāng)務(wù)之急，但是在中期來(lái)講，擴(kuò)供給很重要，達(dá)成供求相對(duì)的平衡。制度建設(shè)非常重要，要避免上幾輪所出現(xiàn)的報(bào)復(fù)性的價(jià)格上漲，同時(shí)避免房地產(chǎn)資產(chǎn)化的投機(jī)性趨向。加強(qiáng)制度建設(shè)是非常重要的，房產(chǎn)稅是我們制度建設(shè)中間的非常重要的一環(huán)，雖然它可能不能夠起到一個(gè)根本性的作用，但是它對(duì)于遏制目前的炒房趨向是非常重要的。

　　馬光遠(yuǎn)：未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控是用制度來(lái)替代政策

　　《今日觀察》評(píng)論員

　　房地產(chǎn)調(diào)控如果從98年開(kāi)始算，我們已經(jīng)調(diào)控了13年了。13年以來(lái)，在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷這么多輪的調(diào)控以后，大家逐漸在心理，在制度，包括在對(duì)房屋價(jià)格的認(rèn)識(shí)層面逐漸的出現(xiàn)了很大的一個(gè)分化。但是從政策的短期效應(yīng)來(lái)講，短期的政策對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)的影響比較大，但是從長(zhǎng)期來(lái)講，從一個(gè)產(chǎn)業(yè)的來(lái)講，制度比政策要重要。所以房產(chǎn)稅事實(shí)上是我們用制度來(lái)替代政策的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也就是說(shuō)未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控是用制度來(lái)替代政策。9月份，溫家寶總理在《求是》雜志里談到房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)候，特別強(qiáng)調(diào)我們目前要抓住房地產(chǎn)房?jī)r(jià)下調(diào)的關(guān)鍵時(shí)期，出臺(tái)治標(biāo)性的舉措，這個(gè)治標(biāo)性的舉措就是制度性的舉措，房產(chǎn)稅是整個(gè)制度建設(shè)的一部分。

　　對(duì)于未來(lái)來(lái)講，房地產(chǎn)對(duì)于我們城市化還在進(jìn)行中的發(fā)展中國(guó)家而言，它的發(fā)展還處在一個(gè)黃金期。我經(jīng)常強(qiáng)調(diào)，如果整個(gè)房?jī)r(jià)合理，整個(gè)制度建設(shè)比較完備，房地產(chǎn)最少應(yīng)該還有20年的黃金期。但是由于制度不完備，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)了畸形的暴漲，這種暴漲不僅僅可能會(huì)影響宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，更可能會(huì)葬送了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。如果一年兩年都出現(xiàn)20%，30%，甚至一倍的暴漲，那么這個(gè)產(chǎn)業(yè)本身是沒(méi)有活路的，所以未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)出現(xiàn)一個(gè)思路上的完全轉(zhuǎn)變，就是用制度來(lái)代替政策，來(lái)求得一個(gè)產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期的穩(wěn)定健康的發(fā)展，而不僅僅是一個(gè)房?jī)r(jià)的回歸。所以這對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)講不僅僅不是一個(gè)說(shuō)打壓房地產(chǎn)的舉措，而是房地產(chǎn)未來(lái)健康發(fā)展的一個(gè)制度保障。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次定調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，如何堅(jiān)守不松勁？

　　張平國(guó)家發(fā)改委主任：明年要鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶(hù)型中低價(jià)位的普通商品房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　劉元春：對(duì)信貸和房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行定向收緊的政策會(huì)持續(xù)

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)《今日觀察》特邀評(píng)論員

　　目前雖然房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些局部的調(diào)整，我們看到一線城市的新開(kāi)樓盤(pán)和二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，但是一些三線城市和四線城市價(jià)格依然堅(jiān)挺，銷(xiāo)售量還在出現(xiàn)同比增長(zhǎng)的一種態(tài)勢(shì)，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體變化還沒(méi)有出現(xiàn)，很多地方還在處于一種僵持的狀態(tài)。在目前這個(gè)時(shí)點(diǎn)，如果沒(méi)有持續(xù)性的收緊政策，我們可能會(huì)重蹈覆轍，要避免的話，持續(xù)的收緊應(yīng)該是方向性的。這一次明確之后，應(yīng)當(dāng)說(shuō)會(huì)對(duì)信貸，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行定向收緊的政策會(huì)持續(xù)，同時(shí)限購(gòu)這樣的一些政策和相關(guān)的一些稅收政策還會(huì)連續(xù)，這樣就會(huì)從根本上改變整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的一種資金來(lái)源。

　　另外一方面，會(huì)改變民眾對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)的一個(gè)預(yù)期，使房地產(chǎn)銷(xiāo)售的資金來(lái)源出現(xiàn)大幅度下滑，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的下滑，這個(gè)下滑就會(huì)達(dá)到調(diào)整的相應(yīng)預(yù)期。

　　馬光遠(yuǎn)：要把握實(shí)業(yè) 就要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖

　　今日觀察》評(píng)論員

　　事實(shí)上這一次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議里，關(guān)于房地產(chǎn)。我們看到的一個(gè)是堅(jiān)持政策不動(dòng)搖，讓價(jià)格合理回歸。另一個(gè)是關(guān)于保障房的描述，但事實(shí)上還有第三個(gè)方面的描述，要牢牢的把握做實(shí)體經(jīng)濟(jì)這個(gè)主題，也就是說(shuō)讓大家勤勞致富，靠實(shí)業(yè)來(lái)致富，這是房地產(chǎn)調(diào)控表決心的另一個(gè)方面。如果房地產(chǎn)仍然能像前兩年那么暴漲，那么沒(méi)有人去做實(shí)業(yè)，資源只會(huì)向房地產(chǎn)進(jìn)行流動(dòng)，所以要把握實(shí)業(yè)。要讓資源和資金向?qū)崢I(yè)進(jìn)行流動(dòng)，只有合理的堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，才能夠?qū)Y金和資源有一個(gè)緊縮的效應(yīng)。

　　事實(shí)上我們從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議通篇來(lái)看的話，明年對(duì)于如何要穩(wěn)增長(zhǎng)，其實(shí)房地產(chǎn)的下滑并不在考慮之列，我們要把內(nèi)需作為一個(gè)戰(zhàn)略基地；第二，以前的政府投資的一些重點(diǎn)項(xiàng)目要堅(jiān)持；第三，要在戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)和服務(wù)方面要做出一些重大的突破；第四，特別強(qiáng)調(diào)要刺激民間投資的發(fā)展。我們事實(shí)上一直有很多選項(xiàng)，可以應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的下滑的，所以我認(rèn)為最起碼在明年上半年，房地產(chǎn)整個(gè)政策放松的可能性概率基本上等于零，在這種情況下，如果說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，整個(gè)地方政府，仍然抱著跟政策對(duì)抗的心態(tài)，仍然想到政策會(huì)松動(dòng)，這個(gè)是非常不理智的。對(duì)于2012年的整個(gè)增長(zhǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)下滑已經(jīng)在政策的考慮范圍內(nèi)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)政策有辦法去進(jìn)行消化。所以我覺(jué)得未來(lái)最大的心理調(diào)整并不在于老百姓怎么樣買(mǎi)房子，而是開(kāi)發(fā)商跟地方政府怎么樣來(lái)應(yīng)對(duì)，對(duì)政策怎么樣進(jìn)行正確的解讀。

　　馬光遠(yuǎn)：2012年的房地產(chǎn)是轉(zhuǎn)變的一年

　　《今日觀察》評(píng)論員

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化已經(jīng)13年，但是住房制度的建設(shè)才剛剛開(kāi)始，也就是說(shuō)我們?cè)趺礃訕?gòu)建一個(gè)符合中國(guó)國(guó)情的正在處于城鎮(zhèn)化過(guò)程的一個(gè)住房的體系，無(wú)論是商品房的體系還是保障房的體系，這個(gè)制度建設(shè)才剛剛開(kāi)始，這個(gè)制度建設(shè)要取得成效，就只有一個(gè)前提，就是房地產(chǎn)調(diào)控絕對(duì)不能松動(dòng)，包括保障房的建設(shè)，這次特別強(qiáng)調(diào)從融資，從管理運(yùn)營(yíng)到監(jiān)管都要求進(jìn)行完善。所以對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)講，2012年是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。以前是暴利的13年，未來(lái)可能會(huì)回歸到一個(gè)正常的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的常態(tài)里去，所以2012年房地產(chǎn)應(yīng)該是轉(zhuǎn)變的一年。

　　劉元春：保障房的供給很重要

　　中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)《今日觀察》特邀評(píng)論員

　　在降價(jià)的同時(shí)，我們對(duì)于住房體系要有一個(gè)通盤(pán)的考慮，第一個(gè)很重要的考慮就是要在供給上面做足文章，以往我們就是說(shuō)單純的降價(jià)，可能會(huì)使這個(gè)周期性的變化加大，降價(jià)之后帶來(lái)的是投資的減少，投資的減少帶來(lái)未來(lái)供給的進(jìn)一步的減少，供給的進(jìn)一步減少導(dǎo)致供需的缺口，然后導(dǎo)致報(bào)復(fù)性的反彈，所以保障房的供給是很重要的。我們降價(jià)的同時(shí)要理性思考，如何保證供給，要兩條腿走路，第一條腿就是保障性住房的建設(shè)。

來(lái)源：中央電視臺(tái)

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