這個(gè)“冬天”房地產(chǎn)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存

　　這個(gè)“冬天”怎么過(guò)？或許所有的開(kāi)發(fā)商都在思考這個(gè)問(wèn)題。面對(duì)“冬天”，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)除了開(kāi)發(fā)好的產(chǎn)品以外，還有著對(duì)政策細(xì)致入微的體察，對(duì)市場(chǎng)需求的善于發(fā)現(xiàn)。思考不同，未來(lái)之路亦不同，那我們看看房企老總們的集體思考，看看他們的觀點(diǎn)和眼光，或許會(huì)發(fā)現(xiàn)一些有用的啟示。

　　商業(yè)地產(chǎn) 迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇

　　成都百揚(yáng)實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理官維

　　房地產(chǎn)行業(yè)近20年來(lái)的高速發(fā)展，對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)和貢獻(xiàn)非常大，更帶動(dòng)了上下游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。當(dāng)然，在這么多年的高速發(fā)展之后，也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)飛漲且居高不下、投機(jī)行為日益增多等這些問(wèn)題。

　　為了減少房地產(chǎn)行業(yè)中的投機(jī)行為和遏制房產(chǎn)泡沫出現(xiàn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，近幾年來(lái)，由政府主導(dǎo)的樓市調(diào)控接踵而至、房貸政策持續(xù)收緊。針對(duì)住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的泡沫、惡性投資、投機(jī)行為的調(diào)控打壓提高到前所未有的嚴(yán)厲程度。

　　從調(diào)控中，我們也不難看出，政府調(diào)控的決心來(lái)源于民生，是為了控制住宅市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快地上漲，從而保證住宅市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，盡管可能會(huì)犧牲一點(diǎn)短期的利益，但對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的實(shí)現(xiàn)上具有非常積極的意義。同時(shí)，調(diào)控主要針對(duì)的是住宅市場(chǎng)，這也給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)新的契機(jī)和機(jī)遇。

　　綜觀房地產(chǎn)的炒房等投機(jī)行為，大多數(shù)集中在住宅領(lǐng)域，鑒于商業(yè)地產(chǎn)的投機(jī)性不是很強(qiáng)，所以在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投機(jī)行為和商業(yè)地產(chǎn)的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)緩于住宅市場(chǎng)，這也使得商業(yè)地產(chǎn)在目前或者說(shuō)今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期具有很大的潛力可以挖掘。再者，富足的民生資本需要尋找正當(dāng)、合理性的投資渠道，這也為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)歷史性的機(jī)遇，商業(yè)地產(chǎn)即將迎來(lái)全新一輪的時(shí)期。

　　目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象是，大量的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，甚至大量的知名商業(yè)企業(yè)都開(kāi)始大力涉足商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，并且都在這一兩年中，取得了不俗的戰(zhàn)績(jī)。事實(shí)上，我們覺(jué)得這種方式也將成就一種商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新的模式，即：有著專業(yè)的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)的大型商業(yè)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，通過(guò)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)學(xué)習(xí)到地產(chǎn)操作的經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合自身成熟的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，從規(guī)劃建設(shè)之初，就將商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)進(jìn)行了綜合性的考慮，為商業(yè)物業(yè)后期的經(jīng)營(yíng)、管理、發(fā)展打下了更堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

　　比如百揚(yáng)實(shí)業(yè)，就是在這樣一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的契機(jī)之下，開(kāi)始涉足到商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中來(lái)，通過(guò)百揚(yáng)大廈的實(shí)體開(kāi)發(fā)建設(shè)，我們積累了商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而我們長(zhǎng)期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)也將在這個(gè)物業(yè)今后的運(yùn)營(yíng)中得到充分應(yīng)用和升華。當(dāng)然，我們自身也由一家商業(yè)公司成就為一家橫跨商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)的綜合性企業(yè)，今后我們也還將在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)這一領(lǐng)域加大投入和繼續(xù)深耕。

　　“最艱難的階段已經(jīng)過(guò)去”

　　成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司總經(jīng)理高選超

　　對(duì)于2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，蓉豐公司似乎早已做好準(zhǔn)備。“我相信，最艱難的階段已經(jīng)過(guò)去了，2012年，就光華片區(qū)而言房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)?！背啥贾需F蓉豐置業(yè)有限公司總經(jīng)理高選超這樣說(shuō)道。

　　如何看待政府的調(diào)控政策，成都中鐵蓉豐置業(yè)有限公司是這樣解讀的：面對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，政府財(cái)稅調(diào)劑政策的出臺(tái)，是對(duì)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的直接調(diào)控手段；對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，其調(diào)控目的不是為了打壓市場(chǎng)、打壓房?jī)r(jià)；房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)環(huán)境的平衡和市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)期被破壞，以及社會(huì)的和諧穩(wěn)定面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)，是政府不愿看到的未來(lái)；房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是目前民生的焦點(diǎn)也是重點(diǎn)；高選超補(bǔ)充說(shuō)，“房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度與房?jī)r(jià)飆升是兩個(gè)概念，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)要匹配于社會(huì)環(huán)境的發(fā)展和改善增速，一旦出現(xiàn)增長(zhǎng)過(guò)快，就會(huì)導(dǎo)致泡沫?！睆哪壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，“市場(chǎng)需求依然存在；我們?nèi)ツ陮?duì)中鐵西城項(xiàng)目的年度銷售總額預(yù)計(jì)是8億，結(jié)果去年實(shí)現(xiàn)了10億?！币话銇?lái)說(shuō)，每3-8年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)"購(gòu)房代”，市場(chǎng)需求隨著時(shí)間的遞增而延續(xù)，社會(huì)物質(zhì)在不斷積累，人們的生活標(biāo)準(zhǔn)在不斷提高，這就是剛需房、改善房受到購(gòu)房者青睞的原因。今年，我們認(rèn)為城西光華片區(qū)宜居因素的各項(xiàng)指標(biāo)都日益成熟，將更吸引有剛需和改善型需求的購(gòu)房者關(guān)注和青睞這個(gè)區(qū)域。

　　在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，注重產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)成為許多開(kāi)發(fā)商的救市之舉。作為央企，中鐵置業(yè)在成都城西的城市綜合體項(xiàng)目“中鐵西城”則更多地體現(xiàn)了她對(duì)城市的責(zé)任和使命?！柏?zé)任和收益是一個(gè)矛盾體，我們要做的，就是在二者之間尋找平衡，這個(gè)度必須要把握好，也是作為央企的我們應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任?！毕染殐?nèi)功，再做服務(wù)，這是蓉豐公司在樓市調(diào)控環(huán)境下的修行之道。

　　為了更好地吸納客源和專注服務(wù)，“中鐵西城在商業(yè)項(xiàng)目中獨(dú)創(chuàng)"預(yù)驗(yàn)房"機(jī)制，要讓客戶提前感受所購(gòu)物業(yè)的品質(zhì)承諾。細(xì)微之處體現(xiàn)周到服務(wù)，我們?cè)?預(yù)驗(yàn)房"階段，會(huì)及時(shí)收集客戶意見(jiàn)并積極落實(shí)精細(xì)化整改措施。為了盡量減少地鐵四號(hào)線工程打圍施工對(duì)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)影響，我們也正在考慮通過(guò)減免延物業(yè)費(fèi)的辦法，把客戶損失降到最低?！备哌x超同時(shí)指出，中鐵西城項(xiàng)目之所以備受置業(yè)者的追捧，除了對(duì)中鐵置業(yè)這樣的責(zé)任央企的信任外，市民們更看到了這個(gè)項(xiàng)目對(duì)于城西未來(lái)商業(yè)前景的發(fā)展水平和居住消費(fèi)格局的全面提升。

　　“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”謀定新格局

　　成都聚森置業(yè)有限公司總經(jīng)理何小平

　　無(wú)論投資者愿不愿意承認(rèn)，住宅市場(chǎng)在調(diào)控下疲態(tài)盡現(xiàn)已成事實(shí)。來(lái)自北京等一線城市的最新數(shù)據(jù)是，自從最嚴(yán)厲版限購(gòu)開(kāi)始，樓市投資需求接近零點(diǎn)，購(gòu)買第二套房數(shù)年來(lái)首次不足10%。

　　昔日火爆的住宅投資市場(chǎng)突然冰凍，商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)仁不讓地承接了投資出口的任務(wù)。

　　仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，2011年1-6月，商業(yè)地產(chǎn)累計(jì)投資額同比增長(zhǎng)約26%。與今年住宅市場(chǎng)多個(gè)樓盤價(jià)格一路走低相反，成都的商鋪價(jià)格幾乎清一色地扶搖直上。據(jù)了解，建設(shè)路目前商鋪?zhàn)罡哌_(dá)到12萬(wàn)/平方米，均價(jià)超過(guò)去年三分之一。

　　隨著今年市場(chǎng)調(diào)控力度的不斷加大，投資者投資樓市的面越來(lái)越窄，商鋪、寫字樓等商用物業(yè)開(kāi)始進(jìn)入更多投資者的視線中。前期就有資深商業(yè)地產(chǎn)專家分析，未來(lái)的幾年間，商業(yè)地產(chǎn)將是投資市場(chǎng)的主流。

　　結(jié)合家和家園國(guó)際家居商城的暢銷現(xiàn)狀，自從提出了“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的家居業(yè)全新商業(yè)模式之后，我們已經(jīng)吸引了數(shù)百家全國(guó)品牌家具廠家搶先進(jìn)駐。這種模式的好處在于“兩駕馬車”同時(shí)進(jìn)行，既通過(guò)地產(chǎn)來(lái)獲取利潤(rùn)發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)，又讓家具產(chǎn)業(yè)服務(wù)于地產(chǎn)，形成一個(gè)由產(chǎn)業(yè)集群和商業(yè)地產(chǎn)相互依存、相互促進(jìn)、良性循環(huán)的世界新發(fā)展模式。

　　產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)，一般是鎖定行業(yè)多家龍頭企業(yè)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)，后期的風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)共擔(dān)，并且一般都要保留大體量物業(yè)自持，最大化保障賣出去部分物業(yè)業(yè)主的投資收益。

　　家和家園位于四川品牌家具直銷中心，未來(lái)將集中力量對(duì)四川家具品牌進(jìn)行包裝、推廣，其位于成都家具產(chǎn)業(yè)園這個(gè)家具行業(yè)發(fā)展的核心地帶，還能享受完整的家具產(chǎn)業(yè)鏈，打破了傳統(tǒng)賣場(chǎng)的單一性，更符合現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)的需求，給足商家信心。

來(lái)源：華西都市報(bào) 作者：彭永生

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