房地產(chǎn)市場：走在回歸理性的路上

　　沖擊波———

　　從包工頭到置業(yè)顧問

　　都感到樓市調(diào)控風(fēng)聲陣陣

　　“去年房地產(chǎn)市場環(huán)境不太好，有幾項工程款到現(xiàn)在還沒到位，今年不想冒這個險了，現(xiàn)在手里只有一個項目，在欒城，3月底開工?！弊隽硕嗄臧ゎ^的老孫坦言，今年房地產(chǎn)市場延續(xù)著去年的冷清，現(xiàn)在他接工程會比之前更加謹慎。

　　“現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商急于回籠資金，想把手頭的期房、現(xiàn)房變現(xiàn)，資金鏈比較緊張。我們接工程通常都是包工包料，前期原材料成本和招工管理成本投入很高，萬一開發(fā)商不能按工程進度付款，我們承諾給工人的工資就很難兌現(xiàn)，到時候只能兩頭為難。”老孫說，最近很多工人都來向他打聽有沒有新工程，“大多是從四川、福建等地過來的建筑工人，但現(xiàn)在市場不好做，我不敢輕易組班了。而且今年年后我的好幾個包工頭朋友都轉(zhuǎn)行了?！痹捳Z中帶著疲憊。

　　在采訪中老孫還告訴記者，過去房地產(chǎn)市場年景好做的時候他很少看新聞，不愁沒活干也不愁錢難賺，現(xiàn)在他已經(jīng)開始關(guān)注電視上、網(wǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)的新聞了，“尤其是中央的調(diào)控政策和地方樓市新聞”。

　　除了上游的工程承包商，最能感受行業(yè)“春江水暖”的還有末端的置業(yè)顧問?！按蠹叶贾垃F(xiàn)在賣房子的工作挑戰(zhàn)挺大的，我剛參加工作就‘幸運地’趕上了‘史上最嚴’樓市調(diào)控政策，但我們主管總是說：工作總要盡力做?！痹谑患曳康禺a(chǎn)公司做置業(yè)顧問的大學(xué)畢業(yè)生高苗抿嘴笑笑說。去年6月和她一起入職的年輕同事有好幾個年后就沒來上班了。接受記者采訪時，窗外飄起零星雪花，三月中旬，石家莊第一場春雪。“看吧，這個冬天挺漫長!”高苗瞅瞅窗外，靈機一動，一語雙關(guān)。

　　最密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化的，還有每天感知著樓市律動脈搏、戰(zhàn)斗在銷售一線的房地產(chǎn)樓盤營銷總監(jiān)和品牌經(jīng)理們。

　　風(fēng)險大工程承包商可以不接活，地產(chǎn)商也可以不拍地，置業(yè)顧問也可以轉(zhuǎn)行一走了之，但營銷總監(jiān)和品牌經(jīng)理們卻“等不起”也“逃不掉”，房地產(chǎn)商“現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略意圖推動著他們“只準前進，不準后退”，而最終目的只有一個：賣房!

　　新起色———

　　咨詢電話響 成交量漲

　　“剛需+開發(fā)商降價促銷”是主因

　　逆市破冰，蟄伏一冬的房地產(chǎn)開發(fā)公司開始了推動開春市場回暖的又一次努力?！按杭举彿考尽?、“告別北上廣回家置業(yè)”“看房團全面召集”等廣告語再次登上房產(chǎn)類網(wǎng)絡(luò)媒體的顯眼位置。省會一位在專業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)站從事廣告經(jīng)營的工作人員告訴記者，房地產(chǎn)廣告比年前有起色了，無論本土還是外埠的房地產(chǎn)公司很多已經(jīng)開始新一輪廣告投放。

　　房產(chǎn)市場的小幅回暖還體現(xiàn)在頻繁響起的咨詢電話和房子成交量的上漲。

　　河北祈福乾悅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫晶悅城住宅營銷總監(jiān)周立恩告訴記者，“紫晶悅城預(yù)計5月中旬正式開盤，現(xiàn)在購房者咨詢項目的電話多了不少。”這一明顯的變化在此前記者對石家莊中迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃部經(jīng)理高鵬的采訪中也有提到。目前省會大徑街西區(qū)舊城改造項目由中迪負責(zé)，高鵬說，對比年前，公司的置業(yè)顧問工作忙了很多。

　　高苗告訴記者，公司又開始啟動校園招聘了，很多更有活力的“90后”即將成為她的新同事，“這段時間公司正在組織春季看房團，報名的人不少，忙起來人手就不夠了?！?/p>

　　最新一項來自石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期省會樓盤的成交量有所回升。2012年3月5日至3月11日石家莊商品房成交總備案1162套，較上周增加了503套，環(huán)比上漲76%;總面積6.9092萬平方米，增加2.5792萬平方米，環(huán)比上漲60%。記者注意到，其中53%的成交住宅面積在60㎡—80㎡，而這通常是剛需群體重點關(guān)注和青睞的戶型。

　　“等了差不多一年，這房價確實沒再瘋漲，但也沒實質(zhì)下降，趁著開發(fā)商促銷，首付六成每平方米立減300元，抓緊買了吧，女兒今年6月就大學(xué)畢業(yè)了”，在省城緊鄰南二環(huán)的一家樓盤，正忙著選房的陳女士對記者說。售樓員介紹說，買房者以剛需居多，比如婚房、父母為即將畢業(yè)的孩子買房，還有尚未買房的年輕夫妻等，購買的前提是感覺“價格還算合適”。

　　據(jù)介紹，受樓市調(diào)控影響，許多新開盤項目都調(diào)低了價格預(yù)期，省城東部多家樓盤在2010年底對外咨詢時，報價還都在8000元/m2元以上的水平，2012年初進入實際銷售時，售價卻出人意料地在7000元/m2左右徘徊。

　　多重因素推動之下，從去年冬天至今一直持觀望態(tài)度甚至聲稱成立“不買房聯(lián)盟”的購房者們?nèi)缃裼种匦路_了樓盤介紹的宣傳冊，這大概讓很多售樓處多少有些欣喜。

　　定基調(diào)———

　　樓市理性回歸已成定局

　　開發(fā)商挖掘剛需，謹慎理性看市場

　　在省會工商銀行做客戶經(jīng)理的小齊年底結(jié)婚，他告訴記者，年后他已經(jīng)考察了多個省會在售樓盤，“首套房貸回到基準利率對我們這些剛剛參加工作不久，需要貸款買房結(jié)婚的年輕人是個不錯的消息，單位一些同事看我有意向也回家商量起買房的事了?！痹阢y行工作三年，一直和同事合租房，沒買房除了之前婚期未定之外，小齊說主要原因還是感覺房價太高，此外，貸款利率偏高，也讓他覺得不劃算。

　　“現(xiàn)在四大行對于首套房貸利率都已經(jīng)開始審批基準利率貸款，那些一次性支付能力較低，對銀行貸款依賴度較強的購房者也許將結(jié)束觀望，重新考慮貸款買房了?！备啭i說，剛需蘊含的成交量潛力也令他對市場依然保有信心。

　　“在剛需和信貸放寬再加上樓盤促銷的綜合作用下，市場可能顯現(xiàn)了一些回暖的跡象，但我覺得全年整體的市場形勢應(yīng)該會相對趨穩(wěn)。開發(fā)商應(yīng)采取更加積極的態(tài)度和保守的價格策略?！闭劦綄衲昴陜?nèi)的房地產(chǎn)市場預(yù)期時，周立恩說。

　　國家統(tǒng)計局3月18日發(fā)布了2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：繼1月份70個大中城市房價環(huán)比全面止?jié)q之后，2月份全國70大中城市中，價格下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。石家莊房價自去年10月起四個月環(huán)比連續(xù)下跌后，2月首現(xiàn)環(huán)比持平。

　　“開發(fā)商在樓盤定價上更加謹慎穩(wěn)妥，大多先用較低的價格試水，給自己留有余地，飆高價的風(fēng)險讓越來越多的開發(fā)商承擔(dān)不起了?！痹趤淼绞仪f之前，周立恩在北京的房產(chǎn)公司工作的經(jīng)歷給了他另一個觀察的視角?！斑@次中央的調(diào)控政策力度前所未有，想想前幾年越調(diào)越漲的情況，現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)部的人認真多了。抓住剛需釋放帶來的‘小陽春’是當(dāng)務(wù)之急?！?/p>

　　中央“堅持樓市調(diào)控不放松”的再三重申，是促進房價合理回歸最有力的政策信號。今年兩會上，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中指出：“中國有13億多人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對住房的需求是剛性的，而且將會是持續(xù)的……但房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松?！边@無疑為未來很長一段時期的樓市調(diào)控確立了基調(diào)。

　　“兩會后，在看待中央的調(diào)控政策上，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條上多方在解讀態(tài)度上的轉(zhuǎn)變很明顯，對于這一次房地產(chǎn)調(diào)控的決心懷疑的聲音縮小了，盼望中央放松調(diào)控甚至實現(xiàn)樓市價格反彈的幻想越來越?jīng)]有市場。在目前的形勢下怎樣變被動為主動迎接挑戰(zhàn)，結(jié)合實際開拓市場才是眾多房地產(chǎn)開發(fā)商必須思考的‘正題’?！敝芰⒍髡f。

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