房地產(chǎn)市場(chǎng)三足鼎立何時(shí)休?

眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為重要的三個(gè)角色即是：政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者。經(jīng)歷了調(diào)控、反彈、再調(diào)控的房地產(chǎn)市場(chǎng)，儼然已成為了這三方廝殺角力的兵家重地。作為參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，他們是樓市第一線的親歷者，一舉一動(dòng)都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，可謂是親手書寫著房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史。了解他們?cè)谑袌?chǎng)中的角色，對(duì)探究未來(lái)樓市發(fā)展或許會(huì)有所助益。

中央政府和地方政府

兩架方向不同的馬車

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的當(dāng)之無(wú)愧的老大是中央政府。中央政府可以制定、頒布具有引導(dǎo)性，控制性的各種市場(chǎng)政策，法規(guī)。“新國(guó)八條”、限購(gòu)、限貸等政策無(wú)一不是短時(shí)間內(nèi)制約房?jī)r(jià)飆升的有力行政殺手锏。而最為關(guān)鍵的籌碼是，政府掌握著房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)——土地，所以中央政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)之無(wú)愧的老大。

中國(guó)民眾的主體目前還是工農(nóng)階層，中央政府考慮到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，以及國(guó)內(nèi)民生問(wèn)題，面對(duì)不停飆升的房?jī)r(jià)，不得不制定一系列調(diào)控措施，對(duì)奔跑的房?jī)r(jià)喊停。但是隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)人口收入不斷提高以及城市化進(jìn)程的加速，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量無(wú)疑是在不斷攀升。“有需求就有買賣”，房?jī)r(jià)的飆漲除了跟開(kāi)發(fā)商的炒作，國(guó)人“買漲不買跌”的病態(tài)心理有關(guān)外，還跟不斷增加的市場(chǎng)需求以及地方政府的引導(dǎo)密切相關(guān)。

按照常理，老大手下的小弟通常會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行命令，別無(wú)二心。但在房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中央政府的下級(jí)地方政府卻因?yàn)樽陨砝婧统霭l(fā)點(diǎn)不同，而與中央政府產(chǎn)生了一定的分歧。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增加，地方政府出于地方財(cái)政利益的考慮，在土地供應(yīng)上不增加，悄悄的控制了土地的放量，暗自引導(dǎo)著當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。

這幾年房?jī)r(jià)之所以像過(guò)山車一樣起起伏伏，實(shí)際上跟中央政府與地方政府之間的博弈不無(wú)關(guān)系。要從根本上解決國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，需要深層次，新制度的改革，需要中央政府和地方政府之間關(guān)系的協(xié)調(diào)。

開(kāi)發(fā)商很無(wú)奈 降與不降是一個(gè)問(wèn)題

遭遇樓市“寒冬”，開(kāi)發(fā)商都明白關(guān)鍵點(diǎn)在于價(jià)格。只要降到位，買賣一觸即發(fā)。但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)里處于一個(gè)夾心層的位置，處于政府和購(gòu)房者之間一個(gè)不尷不尬的地位。一方面，政府掌握著土地資源，另一方面購(gòu)房者主導(dǎo)著市場(chǎng)。對(duì)于房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有絕對(duì)的發(fā)言權(quán)與決定權(quán)。

中央政府要求降價(jià)，可地價(jià)不降，開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)也降不下來(lái)。地方政府還指望著下一批土地能賣個(gè)高價(jià)填補(bǔ)財(cái)政漏洞，地方政府對(duì)土地的控制讓開(kāi)發(fā)商的房?jī)r(jià)降不下來(lái)，于是只能抬高房?jī)r(jià)，多賣一套是一套。

對(duì)于老業(yè)主聚眾砸毀售樓部，開(kāi)發(fā)商更是有苦難言。老業(yè)主好不容易用大半輩子的錢買了一套房子，左盼右望就在等著升值牟利。如今，開(kāi)發(fā)商說(shuō)降就降，又不打算退錢，心理不平衡的老業(yè)主自然是不會(huì)放過(guò)開(kāi)發(fā)商。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，基于“買漲不買跌”的畸形心理，開(kāi)發(fā)商越是降價(jià)，越有人等著抄底，越是觀望，所以開(kāi)發(fā)商也不敢輕易降價(jià)。

同樣開(kāi)發(fā)商也不盡是喜笑顏開(kāi)的盼望著房?jī)r(jià)漲不停，如果房?jī)r(jià)一直飆升，購(gòu)房者無(wú)力承擔(dān)，而旗下的項(xiàng)目還沒(méi)有全部出手，成交量少了，意味著資金鏈同樣會(huì)出問(wèn)題。不過(guò)更多的開(kāi)發(fā)商更愿意寄望自己的項(xiàng)目在漲停之前全部售罄。

種種因素制約著房?jī)r(jià)起伏，開(kāi)發(fā)商并不起主導(dǎo)作用。無(wú)論市場(chǎng)秩序是否健全，無(wú)論房?jī)r(jià)看漲還是看跌，開(kāi)發(fā)商都承受著壓力和無(wú)奈。

購(gòu)房者里“貧苦大眾”占多數(shù)

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，那部分早在前幾年就先知先覺(jué)，置辦房產(chǎn)的購(gòu)房者現(xiàn)在樂(lè)得歡天喜地，賺也賺夠了，房子也到手了，要不坐等房屋升值，要不坐等舊城拆遷轉(zhuǎn)手套現(xiàn)，買得越早，獲利越多。

而占據(jù)多數(shù)的是那些還沒(méi)買房的人，他們心有不甘，一面希望中央政府與地方政府高度統(tǒng)一，讓房?jī)r(jià)真正的從高處跌落，變得人手可及。另一面，不斷研究樓市走向，打聽(tīng)樓盤價(jià)格動(dòng)向，稍有風(fēng)吹草動(dòng)，就伺機(jī)而行，唯恐房?jī)r(jià)再度反彈。

購(gòu)房者是房地產(chǎn)市場(chǎng)最弱勢(shì)的群體，處于基層。無(wú)論是已經(jīng)買房的還是沒(méi)有買房的，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎沒(méi)有主導(dǎo)作用。缺少專業(yè)知識(shí)的他們，看著樓書，廣告上五花八門的宣傳說(shuō)辭，他們并不深諳房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則，好多上當(dāng)了的購(gòu)房者才深刻的明白，廣告宣傳和合同條款不是兩回事情。他們也提不出若干保護(hù)自己權(quán)益的主張。一味的對(duì)抗，一味的滿足心里愉悅。而等房地產(chǎn)進(jìn)入另外一個(gè)上行周期，他們依然十分被動(dòng)，或者被施舍了部分權(quán)益，如此而已。

來(lái)源：搜房網(wǎng)

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