差別化：怎樣的“差別化”

　　在中央明確堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的大方向下，2012年“兩會(huì)”期間，代表委員們就房地產(chǎn)調(diào)控如何“差別化”調(diào)控提出了看法和建議。采訪中，有代表認(rèn)為：“房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是一個(gè)多層次的市場(chǎng)，加之我國(guó)幅員遼闊、人口眾多、情況復(fù)雜，各地處于不盡相同的發(fā)展階段，這就決定了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策要在堅(jiān)持總的原則和方向的情況下，實(shí)施差別化的調(diào)控政策，以滿足不同地區(qū)、不同人群、不同需求種類的現(xiàn)實(shí)要求?！?/p>

　　2012年房地產(chǎn)調(diào)控，究竟該采用怎樣的“差別化”？“兩會(huì)”上，很多關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的代表委員首先將目光集中在了保障性住房上，也就是說要繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)，并以此形成對(duì)商品房市場(chǎng)的有效補(bǔ)充。國(guó)務(wù)院總理溫家寶也在政府工作報(bào)告中指出，要繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套，新開工700萬(wàn)套以上，這無(wú)疑給今年保障房建設(shè)提出了明確目標(biāo)。

　　其次，要在商品房市場(chǎng)上通過信貸、利率、稅收等政策充分體現(xiàn)“差別化”的調(diào)控特征。國(guó)泰君安固定收益部研究主管周文淵在接受本報(bào)記者采訪時(shí)提出：“"差別化"在我看來就是要著力支持剛需，可以通過降低首套住房的交易稅、貸款利率、首付比例等政策來支持首套房需求；對(duì)于二套、三套則繼續(xù)執(zhí)行較為嚴(yán)格的措施。同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的研究，形成系統(tǒng)化的房地產(chǎn)政策，并保持政策的穩(wěn)定性，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期?！?/p>

　　有代表委員則進(jìn)一步將“差別化”細(xì)化為：一是要抑制投機(jī)需求，按照政府工作報(bào)告提出的“嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固前期調(diào)控成果”的要求，繼續(xù)落實(shí)好相關(guān)政策。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，有些地區(qū)應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)、限貸政策，繼續(xù)抑制投資性、投機(jī)性等非合理性需求；對(duì)已出臺(tái)的政策要繼續(xù)堅(jiān)持，督促地方政府堅(jiān)決貫徹落實(shí)；同時(shí)要密切跟蹤房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)變化，并根據(jù)形勢(shì)發(fā)展變化及時(shí)調(diào)整相關(guān)措施。二是要著力滿足居民自住型需求，即所謂的剛性需求。房地產(chǎn)調(diào)控政策一方面是為了遏制房?jī)r(jià)的不正常上漲，打擊投機(jī)行為；另一方面，對(duì)于滿足公眾的基本住房需求也需要有差別化的措施。

　　市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)主體是普通居民的自住型需求，這就需要通過“差別化”措施來滿足居民自主型需求，其中包括城市內(nèi)首次置業(yè)的剛性需求，以小換大的改善型需求、還有外來務(wù)工人員首次置業(yè)需求。要防止信貸、稅收等調(diào)控政策“一刀切”，過多地提高這部分群體的購(gòu)房者成本，抑制自住型需求。

　　我們也注意到，近期多部門重申房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將嚴(yán)格執(zhí)行，但與此同時(shí)，政策對(duì)于首套購(gòu)房的信貸支持力度也在加大。有分析人士指出，當(dāng)前信貸政策對(duì)于首套房置業(yè)者略顯“過緊”，今年首套房貸政策應(yīng)該“定向放寬”。有消息稱，近日工、農(nóng)、中、建等金融機(jī)構(gòu)在京召開座談會(huì)，深入學(xué)習(xí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)金融工作會(huì)議精神，認(rèn)真分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，共同研究商業(yè)銀行改進(jìn)房地產(chǎn)金融服務(wù)的工作重點(diǎn)，提出要繼續(xù)全面貫徹落實(shí)差別化住房信貸政策。

　　“具體看，落實(shí)差別化住房信貸政策，要優(yōu)先滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求；而對(duì)于改善型住房需求，要合理引導(dǎo)?！眮碜越K地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士建議，“要清楚界定何為改善型需求，在清楚了這一類型的界定條件后，在信貸政策執(zhí)行上可略緊于首套房信貸條件，并通過首付比例要求、利率政策等實(shí)現(xiàn)有效引導(dǎo)，鼓勵(lì)全款或者較高比例首付房款。”

　　該地產(chǎn)界人士進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“增加供給”的重要性。他認(rèn)為，有效滿足剛性購(gòu)房需求，對(duì)于維護(hù)百姓民生、保持社會(huì)穩(wěn)定具有重要作用，這一方面是要從信貸、利率等金融政策上著力加強(qiáng)引導(dǎo)，另一方面也要有效保障普通商品房的供給，尤其是加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加有效供給用以滿足剛性需求的住房供給。這也是近期中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)今年要加大普通商品住房建設(shè)的主要原因，此舉有助于防止市場(chǎng)供給失衡，從而引發(fā)價(jià)格新一輪上漲。今年政府工作報(bào)告也就此明確提出，要“采取有效措施，增加普通商品住房供給”。

　　第三，對(duì)于市場(chǎng)需求較少、價(jià)格較高的高檔住宅，則可以通過總量調(diào)控以及征稅等措施加以調(diào)控?！翱傊?，"差別化"將成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞。”周文淵說。

來源：金融時(shí)報(bào)

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