王健林：房產(chǎn)調(diào)控預(yù)計今年前緊后松 下半年會有好日子

因為提案“建議恢復(fù)首套房七折優(yōu)惠利率”，全國政協(xié)常委、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林在今年兩會上引發(fā)關(guān)注。這一提案的熱議聲尚未平息，他又同另一位全國政協(xié)委員、億利資源集團(tuán)董事長王文彪聯(lián)名提交了“對微型企業(yè)實行免稅”的提案。

3月5日，王健林接受本報采訪，對他的提案作出了闡述，并以他“25年的從業(yè)經(jīng)驗”談了對房地產(chǎn)行業(yè)的看法。他預(yù)計調(diào)控今年前緊后松，房地產(chǎn)下半年會有好日子，不過永遠(yuǎn)不可能回到2009年的態(tài)勢。

房地產(chǎn)下半年有好日子

新京報：通過兩會上釋放的信息，你認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策下一步會如何走？

王健林：今年中央號召口號是“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促使房價合理回歸”。以前是“房地產(chǎn)調(diào)控，抑制房價過快上漲”。這兩句話沒有實質(zhì)性的改變，也意味著今年房地產(chǎn)市場依然是從緊態(tài)勢?？傮w我的判斷是前緊后松，上半年比較難過一些，下半年較松。

25年的從業(yè)經(jīng)驗讓我有一個體會，房地產(chǎn)調(diào)控時間沒有一次超過3年，這個是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律相關(guān)，調(diào)控超過三年，對實體經(jīng)濟(jì)和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的影響就會比較大。

本輪調(diào)控從2010年開始，到2012年是第三年，所以我預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控根據(jù)規(guī)律來看，今年就是前緊后松。GDP增幅目標(biāo)壓低到7.5%也說明了這一點。經(jīng)濟(jì)走勢逐步放緩大局已定，今年外部形勢發(fā)生了變化，歐洲、美國目前都不樂觀，外需受影響，內(nèi)需又缺乏動力。

在第三四季度，經(jīng)濟(jì)增速跌到8%以下，意味著房地產(chǎn)的好日子又將到來，那時候至少就不會再“打你了”。

新京報：“不打了”是否就意味著相關(guān)的購房限制會進(jìn)一步松綁？

王健林：再想回到2009年的態(tài)勢，永遠(yuǎn)不可能了。所以我覺得房地產(chǎn)想寬松不太可能，可能到2013年，房地產(chǎn)政策就是求穩(wěn)的態(tài)勢。限購政策也許到那時還不會馬上退出，但是限貸政策可能會寬松一點，對一些房地產(chǎn)業(yè)有需求的貸款，或者對品牌比較好的企業(yè)的貸款需求也會適度支持。

地方微調(diào)將越來越多

新京報：近期頻繁有消息稱，有些地方微調(diào)政策，這是否會挑戰(zhàn)中央的調(diào)控效力？

王健林：我覺得地方政府微調(diào)樓市政策這種事例會越來越多，這是不可避免的。一般說來，房地產(chǎn)的收入是占地方預(yù)算財政收入的三成，高的地方甚至四成以上。調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是一個長期的任務(wù)，至少需要8-10年才能完成。但在目前，指望這一到兩年的結(jié)構(gòu)調(diào)整，放棄對土地財政的依賴路徑，我覺得是非常困難的。

在突然政策從緊的情況下，地方政府沒有辦法平衡現(xiàn)金流，而現(xiàn)在又把債務(wù)平臺給掐掉，經(jīng)濟(jì)本身又在下滑，等于三個難題碰頭，很多地方政府過得比較困難，所以對中央政府的試探也好、微調(diào)也好，未來這種態(tài)勢將會越來越明顯。

新京報：今年的政府工作報告中提到GDP增長目標(biāo)是7.5%，放緩經(jīng)濟(jì)增速、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，這對于房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展釋放出什么信號？

王健林：國家第一次提出增速降至7.5%，這是以前從來沒有過的，以前最低都是8%。提7.5%是給大家一個增速逐漸放緩的預(yù)期來調(diào)結(jié)構(gòu)。

最近幾年以來，中央政策釋放出的信號都是要逐漸減少房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的支柱作用，雖然是支柱行業(yè)，但房地產(chǎn)算不上真正的實體經(jīng)濟(jì)。我主張逐漸限制國民經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴程度，因為房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟(jì)的打擊是非常大的。

根據(jù)目前中國的現(xiàn)實國情來看，它現(xiàn)在占比大，土地在很多地方是財政稅收的唯一途徑。在這種情況下更應(yīng)當(dāng)適度、慢慢擠出泡沫，千萬不能一下戳破，要警惕走日本的老路。我相信中央有這個智慧。

同時還透露出一點，房地產(chǎn)今后的從業(yè)人員，一定要認(rèn)識到不會再有以前那樣的好日子過了。

房產(chǎn)稅調(diào)控效果不佳

新京報：促使房價合理回歸，這個“合理”的空間是多少？

王健林：這個調(diào)控的說法值得推敲。我自己認(rèn)為，促進(jìn)房價合理回歸的提法沒有給出一個量的概念，因此造成了市場上的一些誤讀。應(yīng)當(dāng)給出一個大概全國合理回歸的量化指標(biāo)。

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)者提出了降40%-50%，甚至有說法是降50%都不合理，還應(yīng)該更大一些。這種說法已脫離了事實依據(jù)。

我自己判斷，所謂合理就是同比2011年，全國房價平均降幅達(dá)到10%-15%就是合理的，指望大跌30%、25%以上是不現(xiàn)實的。

新京報：如何評價房產(chǎn)稅的調(diào)控作用？你預(yù)測房產(chǎn)稅從滬渝試點到全面鋪開需多長時間？

王健林：房產(chǎn)稅是調(diào)控的一種手段。但是目前來看房產(chǎn)稅對于房價的調(diào)控作用不大。估計明年就會大規(guī)模推開。具體到北京，很難給出判斷。但預(yù)計一兩年之內(nèi)房產(chǎn)稅會在全國推廣。

房產(chǎn)稅在重慶、上海已經(jīng)率先試點了，但是從推廣的效果來看，對于房價影響的效果是很小的。主要因為增收的量不大，第一，首套房不征；第二，90平米以下不征，還有某個時間節(jié)點以前的房子不征，所以重慶征收一年只收了幾個億，上海也就十幾個億。

過去很多人都以為房產(chǎn)稅是調(diào)控的秘密武器，只要推出就會抑制房價，現(xiàn)在看來是過于樂觀了。

小產(chǎn)權(quán)房不可能扶正

新京報：保障房今年的建設(shè)目標(biāo)是700萬套，相比去年減少了300萬套，意味著什么？你認(rèn)為是否能夠最終落實？

王健林：今年700萬套，已經(jīng)比原計劃減了300萬套，這就是中央政府實事求是的具體表現(xiàn)。在“十二五”期間總共完成3500萬套，本來前兩年預(yù)定目標(biāo)2000萬套，后三年1500萬套，現(xiàn)在看來減了300萬套，就是結(jié)合宏觀形勢考慮到給地方財政減壓。而且今年提出竣工量也提出了一個口號：基本建成500萬套，這個指標(biāo)還是偏低的，我認(rèn)為是能夠完成的。

新京報：小產(chǎn)權(quán)房在市場上已有10多年的開發(fā)歷史，并且在目前有了專業(yè)的開發(fā)商和代理機(jī)構(gòu)，市場化程度非常高。兩會上也有為小產(chǎn)權(quán)房扶正的聲音，對此你怎么看？

王健林：不可能扶正。如果要扶正的話，只會刺激小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步的開發(fā)。而且住建部也多次重申絕不給小產(chǎn)權(quán)房正名，所以我認(rèn)為絕對不能放開小產(chǎn)權(quán)房，一旦開了口子，下一個十年將會出現(xiàn)更多的成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房。我堅決主張，不管任何時候都不能放開小產(chǎn)權(quán)房。

談提案

“微型企業(yè)免稅會吸引人創(chuàng)業(yè)”

新京報：你提案建議給微型企業(yè)免稅，你認(rèn)為在實施層面可能面臨的最大難題是什么？

王健林：我認(rèn)為這個問題實施關(guān)鍵在財政部，不在稅務(wù)局，也不在發(fā)改委和工信部。這個觀點，我也有數(shù)據(jù)支撐，不是隨便說的。在和許善達(dá)委員談話中了解到，10%的大型企業(yè)繳納了全國90%的稅收，剩下的中型企業(yè)繳納了剩下的7%-8%的稅收，小、微型企業(yè)在全國不到900萬家，只繳納2%-3%的稅收。

我的提案中說，即使小型企業(yè)是按3%來考慮，微型企業(yè)估計也只繳納了1%左右。1%的稅收考慮減免，對于國家財政并沒有大的影響，何況國家財政每年都是兩三倍預(yù)期增加，完全可以消化這個成本。但是如果能夠給出一個長期的政策，對于從業(yè)者而言就減去了相當(dāng)大的負(fù)擔(dān)。

新京報：該如何界定小微企業(yè)？

王健林：現(xiàn)在對于微型企業(yè)沒有界定，幾個部委正在研究制定大中小微四級企業(yè)的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計今年上半年就會出臺。據(jù)我聽到的消息，100人以下、300萬元銷售額以下叫微型企業(yè)；我提的是30人以下，這樣的企業(yè)就更小了，建議直接免稅。如果很多人聽說不納稅了，就會積極投入創(chuàng)業(yè)，增強(qiáng)國家經(jīng)濟(jì)活力。

新京報：你另一份提案建議恢復(fù)首套房七折優(yōu)惠利率，是否有可能落實？

王健林：政府提出的保障房目標(biāo)——奮斗五年時間讓20%左右的低收入群眾住房得到解決，這也意味著城市中更大群體的中等和中低收入群眾不能夠享受保障房，只能通過商品房市場圓住房夢。應(yīng)該對購買首套房和首次改善住房（賣掉唯一住宅，購買一套新商品房）的購房者實行利率優(yōu)惠，即使做不到七折，也應(yīng)該有八折。這樣房地產(chǎn)調(diào)控才能惠及所有中等、中低和低收入群體。

來源：新京報 作者：李捷

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