房地產調控“明緊暗松”已成潮流

2010—2011年，面對高速上漲的房價，中央政府采取了從嚴、從緊的態(tài)度，“限價”、"限購"、“限貸”層出不窮，北京、上海、廣州、天津等17個一二線城市首當其沖;到了2011年1月26日的"新國八條";再到 8月7日住建部提出二三線城市限購的五項建議標準。目前看來，房地產調控遠未結束，而似“剛開始”。政策多面夾擊，地方政府褲腰帶大幅收緊，迫于無奈，“負重傷”地方政府只好“暗度”取巧，有意出招試探中央底線，試水之后，能過且過。殊不知，老虎背后還有獅子。雖說蕪湖、上海領銜的一輪輪地方“松動”現(xiàn)已被強制叫停，但地方“試松”動作還未停止，業(yè)內人士確定，房地產調控“明緊暗松”。

“暗松”取巧之一：限購存局限 地方試“偷渡”暗調

限購政策作為一種強制性的行政手段，在直接干預市場的時候，難免會和市場客觀實際情況產生沖突，這也是限購的局限性。

一方面，限購可能會受地方政府執(zhí)行意愿影響而打折扣。

目前，許多地方政府財政對土地出讓收益具有依賴性。土地出讓收益已經成為了許多地方政府償還債務的重要來源資金以及推動當?shù)亟洕l(fā)展的重要資本。一旦嚴格執(zhí)行限購政策，土地出讓收益將會大幅下降，這是地方政府所不愿看到的。地方政府執(zhí)行限購政策的動力不足，必然會使限購政策的效果打折扣。

另一方面，限購并沒有解決當前調控房地產市場的關鍵環(huán)節(jié)。當前，調控房地產的主要任務應該有兩個：第一，對消費者進行分層，對不同收入水平的購房者進行差別性調節(jié);第二，對房地產的投資屬性進行抑制，使其回到理性范圍之內。從這兩方面來看，限購政策沒有能夠實現(xiàn)這兩項任務，首先，限購限制了全體居民二套以上住房的購房行為，不僅沒有實現(xiàn)對消費者的分層，反而更加忽視了不同收入群體之間的收入差異性。其次，限購政策能夠對住房的投資需求進行一定程度和一定時期的限制，效果也非常明顯和直接，但卻直接"消滅"了住房的投資屬性，違背了市場經濟。

在這樣的情況下，限購令被地方政府變相放松已經成為一種政策趨勢，特別在今年，由于地方稅制改革將全面鋪開，地方政府的財政壓力迫使地方政府在占據財政收入大頭的土地房地產上動足腦筋。

公開資料統(tǒng)計顯示，在政策從嚴的基調下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖等超過14個城市對當?shù)氐臉鞘姓哌M行過適當?shù)奈⒄{。通過土地出讓、房源解禁、稅費優(yōu)惠以及購房補貼等環(huán)節(jié)，刺激樓市成交。其中蕪湖、佛山、成都等因為微調幅度過大，政策頒布不久就被“叫?！?。

“暗松”取巧之二：宏觀政策“一刀切”僵持之下微調緩和

央行18日宣布2012年首次下調存準率0.5個百分點，距離上次下調不到三個月時間，準備金率的連續(xù)下調顯然與中國經濟增長放緩壓力有關。自去年底中央經濟工作會議以來，“穩(wěn)中求進”已成為經濟工作的基調，而基本要求就是“穩(wěn)增長”和“穩(wěn)物價”。無論是宏觀政策還是地方舉措，都在積極調整方向，為下半年經濟發(fā)展做準備。

在這樣的情況下，由于中央層面顧慮調控政策的突然轉向，會導致政策實際效果的大打折扣，即便如此，房地產進入“微調時代”也將是不可避免的，由于國內地域差別明顯，在調控初期為了達到令行禁止的目的，實行“一刀切”的政策不可避免，但是已實行了一年的限購令在實際效果上已經偏離了中央調控的初衷，使得利益集團和政策博弈始終處于僵持階段，一方面是政策的想放不能放，一方面是房價的想降不敢降，在這樣的局面下，只有僵持的雙方都采用“微調”的概念，才能避免房價大跌所引起的社會和經濟的動蕩。從這個角度分析，房地產調控今年將緩慢放松，中央的堅持和地方的“微調”將并行，才能化解目前的房地產調控的糾結。

來源：中國鋼企網

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