房地產(chǎn)市場已趨近底部

　　2010年4月啟動的此輪調(diào)控，已進入第三年。種種跡象表明，房地產(chǎn)市場已趨近底部，剛性需求和改善性需求的購房時機已經(jīng)到來。

　　業(yè)內(nèi)專家提醒，筑底需要一個確認的過程，正如不要期望房價腰斬，自己能成功抄底，也不要幻想樓市短期內(nèi)反轉躍升。

　　底部徘徊期較長

　　資產(chǎn)價格市場總是變幻無常。當年初大數(shù)人認為人今年股市仍將是烏云慘淡時，反彈的號角已悄然吹響；當幾乎所有業(yè)內(nèi)資深人士都對今年樓市不抱希望時，春天也許就在腳下生長。

　　21世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，調(diào)控推進到2012年2月，房地產(chǎn)市場的底部特征逐步顯現(xiàn)。首先是政策底部已基本確立。從中央高層的表態(tài)來看，2012年是繼續(xù)堅定地執(zhí)行以往的調(diào)控政策，但沒有發(fā)出任何加大調(diào)控力度的信號。也就是說，目前幾乎可以肯定，不會有更嚴厲的調(diào)控政策出來。

　　其次，信貸底部已基本確立。雖然中央總的基調(diào)仍是實施穩(wěn)健的貨幣政策，但自去年12月5日和今年2月24日兩次下調(diào)存款準備金率后，信貸全面從緊的局面已被打破。雖然存準率下調(diào)并非針對房地產(chǎn)市場，但樓市是其受益者之一卻是眾多經(jīng)濟學家的共識。釋放出來的8000億資金，將會有一部分曲折地流入樓市。粟日并預測，年內(nèi)至少還會下調(diào)一次存準率。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的信貸雖不至于轉向寬松，但也不太可能比去年更緊。

　　再次，樓市成交量已到達底部。今年1月各主要城市的商品房成交量，幾乎都創(chuàng)下五六年以來的新低，甚至是歷史最低。春節(jié)因素固然是主要原因，但季節(jié)因素、政策疊加因素與市場自身的因素共同推動成交量抵達此輪調(diào)控的底部。2012年不可能會有比1月份成交量更低的月份了。

　　其他方面，70個大中城市房價同比全部停漲，房價拐點已無可置疑；市場庫存繼續(xù)增大，土地市場全面向底價成交靠攏。

　　綜上所述，粟日認為，2012年上半年將構成此輪樓市調(diào)控的底部。但底部并不意味著各項市場指標均為最低，事實上，與其他資產(chǎn)市場一樣，樓市的底部也有一個反復震蕩、自我確認的過程。這個底部的徘徊過程，最短需要3個月，最長則有可能像美國樓市一樣，達3年之久。目前看可能需要兩個季度。

　　購房時機到來

　　樓市底部震蕩確認的過程，正是首次置業(yè)需求和改善性需求購房的最好時期。粟日建議，未來6個月，非投資性的消費者發(fā)現(xiàn)中意的樓盤即可果斷出手。

　　首次置業(yè)的信貸已得到央行的明確支持。此次存款準備金率下調(diào)以后，資金面相對寬裕，相信會有更多商業(yè)銀行對首次置業(yè)給予優(yōu)惠。即首套房貸款利率85折甚至更低的現(xiàn)象，將逐漸增加。不過，粟日建議銀行最好能直接回歸到7折的優(yōu)惠，對改善性需求也能回到基準利率。

　　購房者有了更大的挑選余地和議價空間。北京上海等重點城市的商品房庫存量，正在向2008年的最高峰值靠近，雖然開發(fā)商盡量拖延開盤時間，但庫存日益增加卻是無法回避的現(xiàn)實。在此背景下，購房者可選擇的房源大為增加。同時，開發(fā)商為了回籠現(xiàn)金，不得不挑起一波波降價潮，處于買方市場的購房者，具備了議價的主動權。購房者的這種議價能力，在2007年、2009年是絕對不可想像的。粟日說，在股市里人們常常會說買漲不買跌，但在底部基本確認的樓市里，買跌卻不失為理智之舉。而一旦樓市轉暖，甚至只是業(yè)內(nèi)常說的“成交回暖”，房價就會止跌，買方的議價能力瞬間被市場收回。

　　在樓市尋求確立的底部里，最難確認的是房價。粟日再次提醒，剛需購房者不要刻意尋求房價的底部，因為房價的抄底如同股市的抄底一樣不可捉摸。不同城市的房價，確立底部的時間并不一致；同一個城市，不同樓盤的價格，也不會同一時間同時到達底部。

　　粟日建議，購房者要密切關注所在城市、目標區(qū)域的樓盤降價信息，比較該樓盤的歷史價格、同區(qū)域樓盤的價格，一旦目標樓盤大幅降價，到達自己設定的價格預期，即可大膽入市。也許一個月后，還會有另一個樓盤的價格更低，但它未必是自己最中意的，何況我們也無法窮盡所有的樓盤信息。同一個樓盤一年內(nèi)兩次降價，概率非常小。

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