政府有必要明確房地產不能雪崩的預期

　　房地產調控船到江心，似乎動輒得咎、左右為難。

　　“騎墻派”是本輪房地產調控所必須的，錯誤的傾向是，似乎房地產調控必須走極端、非左即右——難道經濟問題是政治問題嗎，就不能有個平心靜氣的交流平臺？

　　為了避免中國經濟硬著陸，房地產調控是既定政策，房地產價格必須穩(wěn)中有降；同樣是為了避免中國經濟硬著陸，房地產價格下跌不能是雪崩式的下跌，以便贏得重要行業(yè)和地方財政與房地產松綁的時間。因此，房地產調控才如此艱難，房地產市場利益格局才如此復雜。

　　實現(xiàn)房地產市場軟著陸，必須緊緊抓住兩個關鍵點。

　　第一個，預期。投資性住房需求是由預期攪動的，投資者相信投資房地產能夠獲得收益，就會源源不斷地進入房地產市場，以求一逞。

　　根據(jù)既往的歷史經驗與研究，攪動房地產市場預期的有通脹、低息資金與稅收。當一個市場被低息的貨幣泡沫掩蓋，通脹居高不下、負利率節(jié)節(jié)上升，同時缺乏稅收調節(jié)時，可以基本肯定，這必然會出現(xiàn)虛擬經濟泡沫。如果沒有出現(xiàn)虛擬經濟泡沫，那么可以肯定，這個經濟體一定出現(xiàn)了某種程度的崩潰，正處于修補的過程當中。如最近20年的日本，以及最近3年半的美國。房地產泡沫崩潰，房價呈自由落體現(xiàn)象，下跌30%至70%不等。

　　我國房地產調控在上述常用變量中，必須加上房地產政策，各方密切關注著房地產調控政策的松緊。如果類似于蕪湖市政府這樣的房地產闖關行為不被遏制，被各地方政府效仿，投資者就可以很輕易地得出房地產政策預期改革的結論，這一結論與目前的負利率、不合理的稅收相結合，殺傷力相當大。投資閘門一旦開放，投資需求將如猛虎下山不可阻擋。

　　第二個，剛性需求。基于城市化基礎上的剛性需求，是房地產市場軟著陸的關鍵。房地產市場失去絕大部分成交量，一年下跌30%，絕非市場之福，這意味著房地產行業(yè)與相關行業(yè)的崩潰。

　　此時惟一的辦法仍然是，通過預期穩(wěn)定市場。目前市場有許多持幣待購的剛性需求購房者，他們相信一年內房價將下跌30%，甚至50%，即使下跌30%或者50%，中國經濟也將巋然不動。這簡直可笑之極，看看商品房均價同比剛開始松動，從煤炭到鋼鐵到地方財政已經是什么慘狀了吧。

　　政府有必要明確市場預期，把如果一年商品房均價下跌30%宏觀經濟將難以為繼的真相告知大眾，并明確預告，政府不會允許房地產市場雪崩，正如政府不會允許房地產泡沫泛濫一樣堅定。這將使剛性需求者入市，使房地產市場逐漸進入剛性需求者主導的時代。如果地方政府以鼓勵剛性需求為名，暗度投資需求之陳倉，為避免擾亂大局只能鐵腕整治，而對一些地方根據(jù)當?shù)赝浨闆r，允許限購房門檻與通脹上浮，則是題中應有之義，并不算違規(guī)——我們不能抬高房地產，也不能刻意歧視房地產。

　　從整體上來說，如果地方政府的投資功能不削減，如果稅收政策沒有徹底變革，地方政府與房地產血脈相連、一痛俱痛的局面很難改觀。目前地方政府的逐步松動，正是試探底線的初步反映，沒有什么值得奇怪的。只要建立公開的博弈平臺，只要建立中央地方公平的稅收機制，只要厘清房地產稅收，房地產調控就不可能從根本上被逆轉。

來源：金羊網-新快報

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