進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中的貨幣政策作用

自20世紀(jì)末中國(guó)實(shí)行住房分配體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)逐步演變成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)問(wèn)題也日益成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)界最熱點(diǎn)、敏感的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)是天生的資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展對(duì)貨幣資金的依賴性非常大。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展是否穩(wěn)定、房地產(chǎn)問(wèn)題解決是否完善，直接關(guān)系到中國(guó)金融安全和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要問(wèn)題。貨幣政策作為國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段，主要關(guān)注的是總量。對(duì)于房?jī)r(jià)等微觀元素的波動(dòng)和走勢(shì)，貨幣政策一般不會(huì)過(guò)于敏感。而應(yīng)該由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。但是，隨著區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)的攀升，引發(fā)了一系列的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問(wèn)題，中國(guó)貨幣政策關(guān)注房?jī)r(jià)的程度逐漸增大。如何運(yùn)用貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、引導(dǎo)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展從而平穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為亟待解決的重要問(wèn)題。

我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控目標(biāo)是：既要抑制房地產(chǎn)總需求，又要促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整；既要抑制高收入者的投資和投機(jī)需求，還要支持普通居民、中低收入者合理的自住需求。因此，貨幣政策不能簡(jiǎn)單地采取“一刀切”的緊縮政策，需要“區(qū)別對(duì)待、有保有控”，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。我國(guó)政府和央行應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手，增強(qiáng)貨幣政策的有效性。

一是根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)幅度適時(shí)發(fā)揮利率調(diào)節(jié)作用。世界銀行根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格在一年內(nèi)或某一時(shí)段的浮動(dòng)比率將房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行狀況劃分為偏冷、正常、偏熱、過(guò)熱和泡沫。我國(guó)央行可以參照該標(biāo)準(zhǔn)，確定一個(gè)房?jī)r(jià)漲幅的合理目標(biāo)區(qū)間，并根據(jù)房?jī)r(jià)的變化幅度，及時(shí)、靈活調(diào)整金融機(jī)構(gòu)的存貸款基準(zhǔn)利率，同時(shí)拉大房地產(chǎn)貸款利率與短期利率的利差，使貸款利率的期限結(jié)構(gòu)趨于合理，增強(qiáng)房地產(chǎn)投資的利率彈性。指導(dǎo)商業(yè)銀行運(yùn)用差別利率促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。對(duì)中小套型、普通商品住房的開發(fā)貸款利率可等于或略高于基準(zhǔn)利率，對(duì)大戶型、高檔商品房的開發(fā)貸款則運(yùn)用較高的利率。

二是探索建立切實(shí)可行的區(qū)域貨幣政策體系。當(dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，各區(qū)域的金融發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及結(jié)構(gòu)均存在明顯的差異，且各區(qū)域在經(jīng)濟(jì)中的權(quán)重以及受關(guān)注的程度是不同的，因而有必要探索建立區(qū)域性貨幣政策體系。我國(guó)可在確保貨幣政策國(guó)家權(quán)威性的基礎(chǔ)上，通過(guò)制度創(chuàng)新，調(diào)整現(xiàn)有中央銀行高度統(tǒng)一的貨幣政策調(diào)控方式，加強(qiáng)中央銀行區(qū)域分行在貨幣政策調(diào)控中的地位和作用。各區(qū)域分行可針對(duì)各自區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，加大對(duì)區(qū)域貨幣供給的調(diào)控作用，促進(jìn)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。一方面，各區(qū)域分行在對(duì)轄區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)進(jìn)行分析的礎(chǔ)上，對(duì)各地區(qū)的重點(diǎn)支柱產(chǎn)業(yè)給予信貸支持，監(jiān)控信貸資金流向，防止貨幣資金過(guò)度投向房市，引導(dǎo)居民、企業(yè)進(jìn)行理性投資；另一方面，可在各區(qū)域分行嘗試建立貨幣政策實(shí)施效應(yīng)的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，以不斷改善區(qū)域性貨幣政策的實(shí)施效應(yīng)。

三是靈活運(yùn)用選擇性貨幣政策工具。目前中央銀行常用的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇性貨幣政策工具主要是不動(dòng)產(chǎn)信用控制。不動(dòng)產(chǎn)信用控制是指中央銀行對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)向客戶提供不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的管理措施，它包括供給和需求的雙重控制，主要是規(guī)定貸款的最高限額、貸款的最長(zhǎng)期限和首付的最低金額等。采取這些措施的目的主要在于限制房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)泡沫。央行可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)的變化及時(shí)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款采用更直接、更有效的控制方式。在優(yōu)先滿足中低收入家庭對(duì)首套自住房貸款的需求且防止房地產(chǎn)貸款緊縮過(guò)度而對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成較大沖擊的情況下，央行可通過(guò)窗口指導(dǎo)控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模的增長(zhǎng)速度或占全部貸款的比例，以此來(lái)抑制銀行信貸資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，既可為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，也有利于銀行的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

四是綜合運(yùn)用其他調(diào)控手段，為貨幣政策的調(diào)控作用奠定基礎(chǔ)。目前中國(guó)金融市場(chǎng)還不發(fā)達(dá)，貨幣政策的實(shí)施具有局限性，所以要結(jié)合其他宏觀調(diào)控政策，確保房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。積極學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅收制度，完善中國(guó)房地產(chǎn)稅制；正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和需求，增加有效房地產(chǎn)的供給，打擊房地產(chǎn)投機(jī)需求；利用財(cái)政支出政策，增加經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)投資，實(shí)施住房消費(fèi)補(bǔ)貼，增強(qiáng)居民消費(fèi)需求的能力；并運(yùn)用法律、法規(guī)來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。加強(qiáng)對(duì)國(guó)內(nèi)外資本流動(dòng)的監(jiān)管，積極把資金引向生產(chǎn)性領(lǐng)域。

來(lái)源：光明網(wǎng)　

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