房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)保持政策連續(xù)性

　　2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果已經(jīng)初步顯現(xiàn)，在行業(yè)政策和金融政策的打壓下，全國(guó)多數(shù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)"價(jià)量齊跌"。然而，應(yīng)該看到，這種"價(jià)量齊跌"的基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固。因此，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)保持政策連續(xù)性。

　　首先，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控任重而道，2012年是樓市調(diào)控成敗的關(guān)鍵。

　　一方面，當(dāng)前的政策覆蓋面有限。雖然目前已有46個(gè)城市實(shí)施限購(gòu)令，但這些城市限購(gòu)令的實(shí)施可能導(dǎo)致投機(jī)資金涌入周圍未實(shí)施限購(gòu)的中小城市，推高這些地區(qū)的房?jī)r(jià)。即使是在2011年已經(jīng)實(shí)施限購(gòu)的城市中，仍有部分城市尚未表態(tài)2012年繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)政策，由于房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)使地方政府財(cái)政收入減少，其在房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中較為被動(dòng)，一旦中央政府放松監(jiān)管力度，被壓抑的房?jī)r(jià)很有可能再度反彈。

　　另一方面，保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。導(dǎo)致當(dāng)前我國(guó)樓市降溫的主要原因是"限購(gòu)令"等行政手段的強(qiáng)制執(zhí)行，而非市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的結(jié)果。從2011年的情況來(lái)看，雖然保障房"開(kāi)工率"達(dá)標(biāo)，但實(shí)際建設(shè)進(jìn)度尚不明確，2012年保障房建設(shè)計(jì)劃中明確了竣工規(guī)模，這表明中央政府落實(shí)保障房建設(shè)的決心。然而，在當(dāng)前地方土地財(cái)政收入減少、資金來(lái)源有限的情況下，除了規(guī)定保障房數(shù)量，在質(zhì)量上也需要加以控制，以避免形象工程、偷工減料的現(xiàn)象發(fā)生。

　　因此，這種"價(jià)量齊跌"是否只是曇花一現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否能夠回歸理性，關(guān)鍵要看2012年政府的調(diào)控力度。政府在制定政策的過(guò)程中，應(yīng)高瞻遠(yuǎn)矚，著眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，而不是短期的價(jià)格下降。

　　其次，保持政策連續(xù)性，完善市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。2012年是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。因此，政府在短期內(nèi)應(yīng)保持政策連貫性，堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，從質(zhì)量和數(shù)量上落實(shí)保障房建設(shè)，擴(kuò)大房屋供給；同時(shí)，在保障房建設(shè)尚未落實(shí)到位的情況下，不放松限購(gòu)政策。"限購(gòu)令"的實(shí)施除了抑制市場(chǎng)需求之外，還具有政策風(fēng)向標(biāo)的作用。因此，在保障房建設(shè)尚未到位的情況下，應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)力度和范圍，通過(guò)限購(gòu)等方式抑制市場(chǎng)需求，為政府調(diào)控創(chuàng)造有利條件。

　　當(dāng)然，從中長(zhǎng)期的角度看，在市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)中，"限購(gòu)令"這樣的行政手段難以成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)。因此，長(zhǎng)期來(lái)看，政府不能對(duì)行政手段過(guò)于依賴，而應(yīng)當(dāng)通過(guò)推進(jìn)房產(chǎn)稅改革等手段，建立完善的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。通過(guò)調(diào)節(jié)房產(chǎn)稅增加房地產(chǎn)投機(jī)成本，從而抑制投機(jī)需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。在政策制定過(guò)程中，政府不必過(guò)于糾結(jié)于短期的房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響。

　　第三，房地產(chǎn)去泡沫化應(yīng)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。在貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策的同時(shí)，我們還應(yīng)注意到房地產(chǎn)行業(yè)去泡沫化過(guò)程中對(duì)我國(guó)金融業(yè)尤其是銀行業(yè)可能造成的沖擊，提前做好風(fēng)險(xiǎn)防控工作。

　　我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。對(duì)房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要來(lái)自金融體系的資金支持；對(duì)房屋購(gòu)買者而言，房地產(chǎn)的價(jià)格特征使得大部分購(gòu)買者需要通過(guò)按揭貸款等金融工具實(shí)現(xiàn)對(duì)其的購(gòu)買。在我國(guó)以銀行為主導(dǎo)的金融體系下，銀行貸款成為房地產(chǎn)融資的主要方式。銀行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)的高度相關(guān)性，使得房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能傳導(dǎo)至銀行業(yè)系統(tǒng)，影響銀行業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而造成我國(guó)金融體系的動(dòng)蕩。

　　隨著政策的貫徹執(zhí)行以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步降溫，一方面，房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)愈發(fā)困難，銀行房地產(chǎn)貸款將面臨較高的信用風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，房地產(chǎn)下行對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)如鋼材、水泥產(chǎn)業(yè)等也將產(chǎn)生較大影響，這些行業(yè)的銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨著房地產(chǎn)行業(yè)蕭條而增大。除此之外，還有部分銀行資金通過(guò)民間借貸市場(chǎng)和其他房地產(chǎn)融資工具間接流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些資金都可能因房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑而遭受損失。

　　隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策效果顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫被逐漸擠出，構(gòu)建在投機(jī)需求之上的房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮必將破滅，而這必定會(huì)對(duì)金融體系產(chǎn)生沖擊。對(duì)政府而言，與其出手救市，不如將房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫當(dāng)作對(duì)我國(guó)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)的考驗(yàn)，提前采取風(fēng)險(xiǎn)防控措施，從而使銀行業(yè)有充足的能力對(duì)抗房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

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