房地產(chǎn)“寒冬” 為何還有“高利潤(rùn)”？

在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整的“冬季”，中海地產(chǎn)這個(gè)國資地產(chǎn)商似乎并沒有停下其進(jìn)攻市場(chǎng)的步伐。

中海地產(chǎn)：不受大勢(shì)所累，維持年均20%利潤(rùn)增長(zhǎng)

2012年2月3日，中國海外宏洋集團(tuán)宣布，在江西省贛州市章江新區(qū)以約11億元價(jià)格獲得526畝土地。2010年才投入中海地產(chǎn)懷抱的這家香港上市公司，迅即成為專注于內(nèi)地三四線經(jīng)濟(jì)活躍城市的開發(fā)商。而就在此前一天，2月2日，中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平在香港迪斯尼這個(gè)充滿童話色彩的地方，宣稱“希望中海不受大勢(shì)所累，維持年均20%利潤(rùn)的增長(zhǎng)”。緊接著，2月6日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普披露，中海近期正在進(jìn)行一項(xiàng)債券融資行動(dòng)，將于近日完成，標(biāo)普預(yù)計(jì)中海將把發(fā)債所籌資金用于償還現(xiàn)有債務(wù)，或?qū)ΜF(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，并用作新項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目的融資，以及適當(dāng)新增項(xiàng)目。

人們不得不疑惑：行業(yè)低迷已是一盤定局，為何中海地產(chǎn)似乎看不出一點(diǎn)影響?

“高利潤(rùn)”背后謎團(tuán)：經(jīng)驗(yàn)?成本?營銷?

“2012年調(diào)控將有所放松，中海仍有空間爭(zhēng)取更多的銷售?！笨讘c平的維持20%利潤(rùn)增長(zhǎng)的信心，應(yīng)該來自于中海過去十多年一直維持的超過20%的增速。

花旗報(bào)告顯示，2011年中海全年合約銷售金額達(dá)871億港元，保持了其35%的毛利率水平，“日子可謂相當(dāng)好過”。而中海的2010年年報(bào)顯示，內(nèi)地房地產(chǎn)銷售額667.8億港元的中海地產(chǎn)，經(jīng)營溢利高達(dá)163.4億元。

“中海的利潤(rùn)水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于內(nèi)地上市公司和絕大部分央企地產(chǎn)商，這很難解釋?！币晃谎肫蟮禺a(chǎn)商高層表示。

在成都怡居地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理吳偉看來，與其他地產(chǎn)商相比，中海地產(chǎn)面積住宅消耗的土地儲(chǔ)備也比其他公司更少，這才可能導(dǎo)致中海地產(chǎn)利潤(rùn)較高。此外，“以營銷費(fèi)用來說，中海很多項(xiàng)目投入不足4%，而很多公司甚至達(dá)到10%以上?！币晃婚L(zhǎng)期和中海合作的成都地產(chǎn)界人士表示，中海逆勢(shì)拿地也降低了其整體成本。數(shù)據(jù)顯示，隨著土地市場(chǎng)降溫和中海加大二三線城市布局，2011年中海地產(chǎn)拿地價(jià)格進(jìn)一步降低至每平方米2414元人民幣，較2010年的每平方米2708元下降11%。

政府議價(jià)力　穿越高壓線

要在市場(chǎng)調(diào)整期維持逆勢(shì)擴(kuò)張，就需要足夠的現(xiàn)金流。中海通過降價(jià)促銷回收資金之舉比絕大多數(shù)地產(chǎn)商來得都早。

早在2011年5月，中海的系列降價(jià)行動(dòng)就已開始。中海的深圳項(xiàng)目——中海康城國際、中海塞納時(shí)光率先采用“直降”的方式，千套比市價(jià)低近每平方米3000元降價(jià)清貨，隨即，中海重慶項(xiàng)目——國際社區(qū)·觀園項(xiàng)目也以9折的優(yōu)惠幅度開盤。而處于多折優(yōu)惠、隱性降價(jià)的上海、南京、蘇州項(xiàng)目也相繼在年末跟進(jìn)，打出了“直降”的降價(jià)噱頭。

“中海地產(chǎn)的策略是，保證一般產(chǎn)品中間價(jià)位的成交，高端產(chǎn)品一直保持在穩(wěn)定的價(jià)位?！鄙鲜鲋泻?nèi)部人士表示。但更多的業(yè)界人士看來，在市場(chǎng)低迷情況下，為了保證銷售率，中海也只能拿出非高端項(xiàng)目進(jìn)行降價(jià)促銷活動(dòng)，通過其他產(chǎn)品線來彌補(bǔ)地王所產(chǎn)生的虧空。

“通過調(diào)規(guī)劃，增加建筑面積擴(kuò)大利潤(rùn)源也成為中海這類央企應(yīng)對(duì)價(jià)格下降導(dǎo)致利潤(rùn)下降的‘非常之舉’。”重慶一位不愿具名的地產(chǎn)商認(rèn)為。

2007年8月，中海地產(chǎn)和九龍倉聯(lián)手以75億元競(jìng)得南岸彈子石組團(tuán)C分區(qū)總價(jià)“地王”33宗地564912平方米土地使用權(quán)，造就了當(dāng)年重慶的“地王”。但按彈子石地塊的拿地成本計(jì)算，該地塊每平方米樓面價(jià)必須達(dá)到8000元以上才有收益。而此后全球金融危機(jī)出現(xiàn)，全國地產(chǎn)降價(jià)潮蔓延，該項(xiàng)目的開發(fā)也多次遇到困難。2008年，以彈子石地塊為基礎(chǔ)開發(fā)的項(xiàng)目，開盤價(jià)不到5000元/平方米，隨后傳出中?？赡芤暗赝酢蓖说卣f法。

而后中海地產(chǎn)派人跟重慶相關(guān)部門接洽，稱公司2007年地價(jià)暴漲時(shí)拿地，而在2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)卻要開發(fā)，壓力很大，如果不按規(guī)劃退3米紅線，擴(kuò)大地塊面積將其用于房產(chǎn)建設(shè)，否則公司將考慮退地。重慶市政府國土局在2008年10月多次召開協(xié)調(diào)會(huì)后，最終同意中海提出的不退3米紅線的要求。這無疑加大了該項(xiàng)目的房屋建設(shè)量。

“憑借對(duì)地方政府的影響力，中?？梢源┰郊t線增加大量?jī)?chǔ)備。”前述重慶地產(chǎn)商認(rèn)為。

在2010年前后，中海地產(chǎn)以160億元投資換取重慶南川區(qū)當(dāng)?shù)卣峁┩恋?3423畝，建設(shè)黎香湖項(xiàng)目。隨著合作進(jìn)行中海提出諸多要求，包括免費(fèi)提供約3000畝的用地指標(biāo)和制定“特別的優(yōu)惠政策”，并要求在區(qū)政府發(fā)布優(yōu)惠政策后才正式簽約。這些優(yōu)惠政策包括返還區(qū)級(jí)稅收留成、全免區(qū)級(jí)行政規(guī)費(fèi)等條款。

然而，2011年國土資源部對(duì)外通報(bào)了八起掛牌督辦違法占地案的處理結(jié)果，中海因黎香湖項(xiàng)目采取以租代征方式違法用地412.45畝，用地違反土地利用總體規(guī)劃，被罰款412.45萬元，沒收違法占地上新建的建筑物、道路。但三個(gè)月后，黎香湖項(xiàng)目違法占用土地項(xiàng)目即告復(fù)工，盡管違法占地上新建的建筑物和道路已被當(dāng)?shù)卣疀]收，但依舊由中海運(yùn)營。

顯然，對(duì)地方政府的施壓，讓中海得到了更多的市場(chǎng)和利潤(rùn)“空間”。

高利潤(rùn)下“地王”2012前景?

在吳偉看來，2012年中海必將陷入“地王”項(xiàng)目?jī)?chǔ)備過多、消化困難的境地：在成交低迷、價(jià)格下行的樓市格局下，中海地產(chǎn)手中更多的地王項(xiàng)目地價(jià)明顯偏高?！斑@些土地將陸續(xù)在2012年上市，市場(chǎng)顯然不能支撐中海的過往利潤(rùn)率。”前述央企高層說。

“地王”瘋狂拿地史：2005年、2006年、2007年連續(xù)三年，中海地產(chǎn)激進(jìn)拿地，三年新增的土地儲(chǔ)備分別為175.4萬平方米、653萬平方米、1030萬平方米;2008年樓市低迷時(shí)，中海新增土地儲(chǔ)備降至279萬平方米，至2009年樓市回暖時(shí)，中海這一年新增土地儲(chǔ)備突然攀升至1771萬平方米。2009年9月中海斥資70.6億元獲得上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)地王后，同年又相繼在佛山、沈陽拿下地王;2010年初中海以59.7億元拿下北京豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地，躋身北京新地王，同年拿下的白云新城地王還刷新了廣州土地交易樓面價(jià)格。

即使是在2011年根據(jù)公開數(shù)據(jù)測(cè)算，中海地產(chǎn)在2011年需要支付的土地價(jià)款約為244億元人民幣，較2010年同比增加17%，而萬科同期拿地面積和拿地金額卻大幅下降44%和48%。中海地產(chǎn)支付的土地價(jià)款占銷售金額比例達(dá)35%?！叭绻荒苓_(dá)至之前的利潤(rùn)率和業(yè)績(jī)，中海將背負(fù)更多的負(fù)債。”

“中海與萬科等開發(fā)商不同的是，萬科等選擇高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式的開發(fā)商，通常是標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)快速大量的銷售和開發(fā)，雖然是微利銷售但財(cái)務(wù)成本不大;而中海地產(chǎn)的開發(fā)周期平均通常為14到16個(gè)月，加上6個(gè)月的預(yù)售時(shí)間，雖然獲得更高的土地增值利潤(rùn)，但是也會(huì)承擔(dān)更高的投資風(fēng)險(xiǎn)?！痹谔鞇鄣禺a(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣看來，地王項(xiàng)目更具挑戰(zhàn)。

如何彌補(bǔ)地王成本，這對(duì)中海來說無疑是2012年的一次大考。

來源：中國鋼企網(wǎng)

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