房地產虛擬化趨勢明顯 融資收緊遏制泡沫

　　當前，房地產業(yè)正處于“大變局”中：房企遭遇“史上最艱難時刻”，紛紛轉向二三線市場；銀行融資模式越發(fā)艱難，社會資本逐漸成為主渠道；限購政策走到瓶頸，房產稅全面推廣條件不足；地方政府土地收入下降，保障房規(guī)模卻在擴大……在這迷霧重重的“變局”中，關系著樓市前景的三大謎團有待揭開。

　　融資收緊能否遏制樓市泡沫膨脹？

　　前不久召開的第四次全國金融工作會議，明確提出“堅持金融服務實體經濟的本質要求”。最近，各大銀行紛紛表態(tài)，未來將加大服務實體經濟的力度，確保信貸資金更好地投向實體經濟。

　　2008年起蔓延全球的次貸危機，給人們留下一個慘痛的歷史教訓：脫離實體經濟的金融發(fā)展，將逐步形成資產泡沫，引發(fā)社會資源的嚴重錯配，加速實體產業(yè)空心化。

　　從本質上說，樓市是實體經濟，但隨著大量資金的涌入，房地產金融化、虛擬化的趨勢愈發(fā)明顯。近年來，我國部分經濟領域也嶄露泡沫現象，大量資金涌向各種資產特別是房地產進行炒作，導致房價過快上漲。

　　武漢科技大學金融證券研究所所長董登新教授認為，銀行的“集體”轉向直接導致房地產業(yè)融資渠道收窄，將吹大樓市泡沫的可能性降到了最低。

　　國家統(tǒng)計局數據顯示：2011年房地產投資增速回落5.3個百分點，商品房銷售增長速度、房企本年資金來源增長速度及土地購置面積增長速度等指標也全線減速。

　　董登新說，向社會資本融資，將成為許多開發(fā)商賴以生存的希望。而社會資本注資與否取決于企業(yè)的產品結構、市場狀況及行業(yè)前景等。這使得房企不得不做實產業(yè)，以實在的價格、優(yōu)質的服務來贏得生存機會。“開發(fā)商大幅拿地過量投資、商品房價格持續(xù)上漲以及投機資本爭相涌入等問題將得到遏制，最大限度地壓縮了樓市泡沫膨脹的空間。”

　　房產稅能否代替“土地財政”？

　　住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新日前表示，今年上半年，40個重點城市個人住房信息系統(tǒng)要實現與住建部聯網；各省區(qū)市也在加快個人住房信息系統(tǒng)建設，爭取2013年實現全市、全省聯網。業(yè)內人士認為，此舉為房產稅的征收鋪平了道路。

　　經濟學家馬光遠表示，全國主要城市實現房產聯網，有助于建立透明的房地產信息體系，使家庭的住房套數和面積等數據更加清晰，有利于加速房產稅等政策落地，及控制異地炒房。

　　同時，北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠。此舉也被市場認為，為區(qū)分征收房產稅的類別做準備。

　　去年底，中央經濟工作會議首次提出推進房產稅試點。馬光遠說，房產稅不僅調節(jié)收入分配，抑制投資性炒房，還有助于地方政府找到一個穩(wěn)定的稅源，一定程度上避免了“土地財政”推高房價。

　　但中南財經政法大學房地產研究所所長張東認為，房產稅只有加大改革力度，完善征收機制，才能起到市場所期望的作用。如果現有的房地產市場格局未變，供給遠遠滿足不了需求，那么持有成本就很容易為上漲的房價所抵消，也無助于市場供給的擴大。

　　張東說，上海、重慶等地開展的房產稅試點有點“溫柔”，在征收范圍、稅率等方面力度太小，不足以對市場產生大的影響。如何動態(tài)地評估房屋價值，如何確定征收范圍和征收方式，是自己申報還是政府認定等等問題都有待進一步細化?！叭绻麄}促推行房產稅，不僅無法抑制房價，反而會引發(fā)不公，還可能導致房產稅成為開發(fā)商提高房價的借口?！?/p>

　　土地制度改革能否觸動要害？

　　在2011年底召開的中央農村工作會議上，國務院總理溫家寶明確要求，精心設計征地制度改革方案，2012年一定要出臺相應法規(guī)。

　　在隨后召開的全國國土資源工作會上，國土資源部部長徐紹史說，隨著形勢發(fā)展，現行征地制度出現了許多不適應的問題，改革的任務十分艱巨。他表示，將深化城市用地審批制度改革，部署開展集體經營性建設用地流轉改革試點，深入推進共同責任機制試點建設。

　　華中科技大學公共管理學院教授王國華認為，此輪土地制度改革，致力于逐步建立國有和集體土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一出讓的用地市場，改變以往低價征地再高價賣地的土地出讓模式，引導地方政府擺脫對房地產的依賴。

　　另一方面，未來的土地供應將不再被開發(fā)商包攬，轉向對保障房項目傾斜。2011年，全國共開工保障房1000萬套，今年計劃開工700萬套。至“十二五”末，保障房覆蓋面將達到20%。目前，國土資源部已批準北京、上海利用集體土地建設租賃住房。一些房價較高、土地資源緊缺的城市或省份也有望被列為試點。

　　王國華表示，土地供應將不再僅僅為了賣得高價，而是側重于完善市場和保障民生。同時，開發(fā)商依靠土地增值來獲利的模式將難以為繼，“圈地為王”的時代成為過去，客戶導向、市場導向、產品導向才是未來房地產業(yè)的競爭要義。

　　但有市場人士擔心，要想徹底擺脫地價推高房價，涉及整個經濟結構的調整，不是某一城市某一部門能夠完成的，短時間內很難實現。

　　中國土地勘測規(guī)劃院研究員鄒曉云也認為，土地制度的改變直接牽扯到地方政府的利益，所以阻力很大。許多地方政府擔心，不僅無法獲得超額土地收益，還會大大增加征地的難度。僅僅改革土地制度，而未涉及稅收制度，“錢少事多”的壓力將會更大。

　　鄒曉云說，進行土地產權及收益分配制度改革是關鍵。在承認土地為地方所用的同時，更重要的是如何解決地方政府對土地的控制，讓土地市場更加開放、自由流通；同時，如何逐步改革財政稅收體制，調整中央與地方的財政稅收關系，擴大地方政府籌資權限，也是亟須解決的問題。

來源：新華網

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