房地產(chǎn)土地成本占房?jī)r(jià)一半

　　最近，一張“綠城項(xiàng)目成本構(gòu)成圖”在網(wǎng)上廣為流傳，盡管綠城否認(rèn)曾制作了此圖，但“開發(fā)商利潤(rùn)”這一話題再次引發(fā)關(guān)注。

　　記者在采訪中了解到，在房地產(chǎn)項(xiàng)目各項(xiàng)成本中，土地費(fèi)用、各種稅收約占房?jī)r(jià)的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三項(xiàng)費(fèi)用約為10%。

　　“雖然這些費(fèi)用看起來是由房企承擔(dān)的，但開發(fā)商只是暫時(shí)承擔(dān)了這些成本，最終還是要通過房產(chǎn)銷售，分?jǐn)偟矫總€(gè)購房者的身上?！币晃徊辉竿嘎缎彰拈_發(fā)商向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

　　土地成本占比最大

　　最近兩年，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，房?jī)r(jià)滯漲，而開發(fā)商在2009年、2010年拿地成本較高，導(dǎo)致其利潤(rùn)率下降。

　　“與其它行業(yè)相比，應(yīng)該說開發(fā)商前些年的利潤(rùn)率的確比較高。但目前，萬科、金地的平均凈利潤(rùn)率也就在10%左右?！毙鲁欠慨a(chǎn)一位高級(jí)經(jīng)理告訴記者。

　　上述開發(fā)商向記者透露，土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的成本，也是不確定性最大的一個(gè)因素。

　　據(jù)了解，開發(fā)商的平均土地成本占30%左右，但該成本因地域差異而有很大不同。目前在二三線城市，開發(fā)商的土地成本只占兩至三成；而在上海等一線城市，土地成本有時(shí)候占到房?jī)r(jià)的四至五成。

　　“對(duì)于在全國(guó)布局的大型房企來說，由于拿地途徑和時(shí)間點(diǎn)都差不多，因此平均下來土地成本相距并不大。反而是一些本地開發(fā)商，因?yàn)榕c政府關(guān)系較好，或拿地的時(shí)間較早，獲得了更便宜的土地。在上海，土地成本一般占到了價(jià)格的一半，僅有極少數(shù)項(xiàng)目拿地成本只占四成。”上述開發(fā)商告訴記者，由于在拿地上有很大優(yōu)勢(shì)，本土中小開發(fā)商或當(dāng)?shù)氐膰?guó)資房企，其利潤(rùn)率反而要比大型房企更高。

　　除了土地成本，房子還沒有造起來，開發(fā)商就須先繳納約9%的相關(guān)稅費(fèi)。

　　其中，房企在支付土地出讓金之后，除了需要繳納3%的土地契稅外，還要繳納5%的營(yíng)業(yè)稅；而在房產(chǎn)進(jìn)入預(yù)售環(huán)節(jié)后，開發(fā)商還要繳納銷售收入1%的契稅。

　　“銷售完畢后，如果房產(chǎn)價(jià)格較拍賣土地時(shí)有所上漲，還要按相關(guān)規(guī)定向稅務(wù)部門繳納額度不等的土地增值稅。由于土地增值稅是分四級(jí)累進(jìn)制的，項(xiàng)目體量越大、房產(chǎn)銷售面積越多，總的土地增值稅也越多。一般中小型項(xiàng)目，土地增值稅差不多約占成本的3%—5%?！睖梅慨a(chǎn)董事長(zhǎng)助理黃建華表示。

　　以此計(jì)算，相關(guān)的契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等稅收，約占房?jī)r(jià)成本的12%—14%。

　　名目繁多的費(fèi)用

　　“現(xiàn)在最低的融資成本就是銀行貸款了。但銀行貸款，房企拿到手的最低實(shí)際利率也要達(dá)到10%?！蓖捶康禺a(chǎn)董事長(zhǎng)季寶紅告訴記者。

　　有開發(fā)商透露，雖然現(xiàn)在銀行對(duì)外列出的開發(fā)貸款名義利率只有8%，但銀行會(huì)以各種名義巧立名目，向開發(fā)商收取各種費(fèi)用。

　　“如果項(xiàng)目較小，銀行會(huì)以財(cái)務(wù)顧問費(fèi)的名義，一次性向開發(fā)商收取幾百萬到千萬元不等的費(fèi)用。此外，銀行還會(huì)收取公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用?！鄙虾Ｒ患议_發(fā)商表示。

　　“關(guān)鍵是很多房企無法拿到足額的信貸，甚至根本貸不到款。如果做信托或私募，財(cái)務(wù)上的成本至少要達(dá)到15%，有的甚至達(dá)到20%以上?！秉S建華說。

　　記者在采訪中了解到，房產(chǎn)項(xiàng)目還要繳納各種名目繁多的收費(fèi)。而這部分費(fèi)用，除了部分上繳給所屬城市市級(jí)財(cái)政，有相當(dāng)一部分被截流在區(qū)、縣等行政部門。

　　在上海，這些費(fèi)用包括：城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)參照項(xiàng)目開發(fā)總面積，按每平方米105元收??；民用建筑未按規(guī)定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建設(shè)費(fèi)；建筑施工安全監(jiān)督管理費(fèi)，按工程造價(jià)的0.19%征收；新建房屋按建筑面積收費(fèi)，七層以下按每平方米2.30元，八層及以上按每平方米0.70元征收。

　　除了這些建筑施工中要繳納的費(fèi)用外，在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期的驗(yàn)收、環(huán)評(píng)等環(huán)節(jié)，還有多項(xiàng)費(fèi)用：市政工程施工圖及抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、城市道路占用挖掘費(fèi)、超標(biāo)環(huán)境噪聲排污費(fèi)、環(huán)境清掃費(fèi)等。

　　“這些費(fèi)用綜合起來，估計(jì)也要占到約1%—2%的成本。由于環(huán)節(jié)眾多，房企必須每個(gè)部門都要跑到；而要拿到這些審批文件，就必須繳納相應(yīng)的費(fèi)用?！蓖叻慨a(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉表示，如果辦這些手續(xù)還算順利，一圈部門跑下來，也需要兩三個(gè)月的時(shí)間。

　　此外，建安成本占據(jù)了項(xiàng)目成本約兩三成的比例。

　　“原先上海普通商品房的建安成本在3000元/平方米左右。由于人力成本、油價(jià)上漲得比較快，加上建筑材料等原材料價(jià)格也在上漲，現(xiàn)在的建筑安置成本約在3500元—4000元/平方米左右?！泵赖匦袌?zhí)行總監(jiān)宋海峰表示。

　　相關(guān)報(bào)道

　　一位開發(fā)商的坎坷驗(yàn)收經(jīng)歷

　　交過稅、費(fèi)，房子蓋起來就可以銷售了？事情可能沒那么簡(jiǎn)單。

　　一家開發(fā)商向記者講述了其項(xiàng)目進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)后，是如何跨越地方上各種名目繁多費(fèi)用“門檻”的經(jīng)歷。

　　“房地產(chǎn)開發(fā)中所存在的重復(fù)征稅現(xiàn)象，是其它行業(yè)所沒有的。比如建筑施工中施工隊(duì)在開發(fā)票時(shí)，也要交契稅，有的施工方要求由開發(fā)商來交，但其實(shí)前面已經(jīng)交過了。但不交這個(gè)稅或費(fèi)，后面的工作就沒辦法展開，不得不交?！?/p>

　　而項(xiàng)目開發(fā)接近尾聲，即將驗(yàn)收時(shí)，又遇到了問題。

　　“我們的項(xiàng)目其實(shí)在去年8月份就已經(jīng)銷售得差不多了。按工程進(jìn)度，本來在10月份就可以驗(yàn)收竣工了，但在驗(yàn)收工程中卻遇到了好多坎。”

　　上述開發(fā)商表示，由于去年年中時(shí)項(xiàng)目開發(fā)已基本完成，按公司計(jì)劃項(xiàng)目銷售接近尾聲后就向規(guī)土部門、房管部申請(qǐng)驗(yàn)收。開發(fā)商跑完規(guī)劃部門、環(huán)境評(píng)估、消防檢查、水務(wù)、電力部門等部門后，區(qū)房管局指出缺幾個(gè)部門的申核通過的圖章。

　　最后，該房企發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目還缺少地下建筑消防安檢和環(huán)衛(wèi)的驗(yàn)收通過證明書。

　　“我們沒想到還有環(huán)衛(wèi)和地下建筑這一塊。其實(shí)環(huán)衛(wèi)費(fèi)用已經(jīng)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí)，按區(qū)上的規(guī)定交了相應(yīng)的費(fèi)用。但我們了解到，街道上要我們交未來十年共計(jì)120萬的環(huán)境清掃費(fèi)?！?/p>

　　這家開發(fā)商的老板認(rèn)為，這是多出來的額外費(fèi)用，所以在開始時(shí)沒有交。可直到地方建筑消防安檢都拿到一個(gè)月了，環(huán)衛(wèi)這一塊這家房企就是沒辦法通過。

　　“就因?yàn)樯鲜鲈?，?xiàng)目驗(yàn)收向后拖了近兩個(gè)月。最后因?yàn)橄蛸彿空叱兄Z的交房時(shí)間就要到了，只好交了這筆環(huán)境清掃費(fèi)，才拿到了驗(yàn)收合格證。”

來源：華夏時(shí)報(bào) 作者：王海春

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