吳國(guó)平：對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)博弈的思考

　　[ 在房地產(chǎn)博弈的過程中，最輸不起的就是時(shí)間。時(shí)間在這里扮演的就是“折磨人心”的殺手]

　　記得前年，北京時(shí)間5月1日21:30~5月2日4:30，股神巴菲特執(zhí)掌的伯克希爾·哈撒韋公司2010年股東大會(huì)在奧馬哈舉行，當(dāng)國(guó)內(nèi)媒體爭(zhēng)取到了向巴菲特與搭檔芒格關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)與房?jī)r(jià)問題的提問機(jī)會(huì)，他們兩人的回答很有意思：芒格稱，中國(guó)人喜歡賭博。在中國(guó)，許多的投資品種往往被當(dāng)成是賭博的工具，一定程度上扭曲了其本身的投資作用，在這點(diǎn)上政府應(yīng)該要嚴(yán)格控制。隨后巴菲特補(bǔ)充道，目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展極不健康，整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是在賭博，而且賭得很大。

　　一語(yǔ)激起千層浪，當(dāng)巴菲特將中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)跟賭博聯(lián)系在一起的時(shí)候，當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又剛好處于較為微妙階段，巴菲特當(dāng)時(shí)的話絕對(duì)具有重磅炸彈的威力，時(shí)至今日仍值得回味。

　　鄙人雖然不是房地產(chǎn)研究專家，但多少也還能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)說(shuō)出一二，尤其是當(dāng)聽了巴菲特對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“賭博”之論后，再一次深深敬佩巴菲特的同時(shí)，也不由得讓自己對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了更多的思考。下面內(nèi)容純屬亂思考，不妥之處還望見諒：

　　首先，我非常贊同巴菲特對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的這個(gè)比喻，中國(guó)人長(zhǎng)久形成對(duì)土地的那種根深蒂固的眷戀，再結(jié)合好賭的性格，一個(gè)投資市場(chǎng)一旦玩大了，就很容易成為巨大的賭博。

　　其實(shí)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以形成今天這樣獨(dú)特的格局，有很多因素：地方政府的因素，中國(guó)人對(duì)房子特有感情的因素，好賭的因素，資金的因素等等，但不管如何，有一點(diǎn)大家應(yīng)該是心知肚明的，政府在把握這市場(chǎng)方向發(fā)展的過程中，是具有決定性作用的。

　　最后，由于社會(huì)體制的不同，在土地所有權(quán)方面，資本主義國(guó)家是私有制，我們國(guó)家是國(guó)有制，土地不會(huì)屬于私人，私人在土地問題上，只是使用權(quán)，而這使用權(quán)是有期限的。一旦期限結(jié)束，最終如何，目前我國(guó)并沒有非常明確的答案，當(dāng)然，一般理解是可以續(xù)約使用權(quán)，問題是這續(xù)約使用權(quán)費(fèi)用幾何目前也沒定數(shù)。

　　說(shuō)白了，在我們的房子其實(shí)很多還未有定數(shù)的背景下，大城市的價(jià)格卻早已邁進(jìn)資本主義國(guó)家的價(jià)格范疇。這背后，隱藏的是什么因素呢？當(dāng)然，我們不能否認(rèn)中國(guó)目前強(qiáng)盛起來(lái)后，人民越來(lái)越有錢，購(gòu)買力越來(lái)越強(qiáng)導(dǎo)致的結(jié)果，但這不應(yīng)是關(guān)鍵因素，畢竟國(guó)外的人購(gòu)買力也不弱，但價(jià)格相對(duì)收入而言也不見得就有多離譜。

　　有人或許會(huì)說(shuō)，這是我們?nèi)丝诙?，供?yīng)有限造就的結(jié)局。沒錯(cuò)，商品的價(jià)格最終是由供求關(guān)系所決定的，問題是，目前我們房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，真的大部分都是自主需求嗎？這點(diǎn)大家應(yīng)該也很清楚：顯然不像，更多是投資需求。道理很簡(jiǎn)單，雖然很多人有這方面的需求，但目前的價(jià)格并非是很多人都能承受的價(jià)格，這樣的價(jià)格帶來(lái)的需求，本質(zhì)上來(lái)說(shuō)就不是自住需求了，而是資金流進(jìn)導(dǎo)致價(jià)格上漲的投資需求了。

　　社會(huì)體制雖然不同，但商品本質(zhì)上只要類似，那就具有可比性。問題這本質(zhì)上類似嗎，仁者見仁，智者見智。

　　在美國(guó)，只要你土地上的所有東西都是屬于土地?fù)碛姓?，這樣的市場(chǎng)都會(huì)出現(xiàn)暴跌，何況我們的市場(chǎng)，說(shuō)白了，這也是估值體系不一致帶來(lái)的結(jié)果。

　　談完上面的問題，我突然又想到，在房地產(chǎn)博弈的過程中，我覺得，最輸不起的就是時(shí)間。長(zhǎng)期而言，很多投資人或許都是贏家[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，問題是，短期中期而言，很多人就未必是贏家了。時(shí)間在這里扮演的就是“折磨人心”的殺手。

　　賭博的本質(zhì)就是買大買小的問題，就目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，結(jié)局是大還是小。我覺得這答案跟時(shí)間很有關(guān)系，長(zhǎng)時(shí)間而言，大（漲）的概率比?。ǖ┑母怕室螅吘惯@是越發(fā)展就越少地方可以開發(fā)的市場(chǎng)。

　　這就好像資本市場(chǎng)長(zhǎng)期的波動(dòng)一樣，長(zhǎng)時(shí)間而言，大的概率也是比小的概率要大，畢竟世界是不斷發(fā)展的，其體現(xiàn)在資本市場(chǎng)也是如此，螺旋式的發(fā)展是一種規(guī)律。

　　既然是賭博，本質(zhì)上也就是零和游戲，有人輸就肯定有人贏。

　　每一次大的波動(dòng)，其實(shí)就是一次洗牌，也是社會(huì)財(cái)富進(jìn)行新一輪分配的過程，不管接下來(lái)最終的結(jié)果是如何，是大或是小，莊家都會(huì)贏。只是，如果開得太小，或許市場(chǎng)無(wú)法承受，整個(gè)市場(chǎng)有崩盤的危險(xiǎn)；開得太大，市場(chǎng)也同樣無(wú)法承受，結(jié)果也一樣。最好的結(jié)果就是開出一個(gè)讓大家都較為滿意的結(jié)果出來(lái)，先讓人輸再讓人贏，這才能持續(xù)不斷地吸引人進(jìn)來(lái)，這才能一直玩下去。這無(wú)疑是需要大智慧的。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)調(diào)控政策具有持續(xù)性的時(shí)候，我們要清楚的是：

　　1.買不起的肯定還是買不起。

　　2.買得起的肯定會(huì)考慮拋售。

　　3.剛好能買的絕對(duì)不敢亂買。

　　結(jié)果如何，其實(shí)不言而喻。只是，當(dāng)市場(chǎng)調(diào)控到一定時(shí)候，必然又要考慮如何振興房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，那時(shí)候，我們同樣要清楚的是：

　　1.買不起的肯定還是買不起。

　　2.買得起的肯定會(huì)考慮買進(jìn)。

　　3.剛好能買的則絕對(duì)敢亂買。

　　結(jié)果如何，也不言而喻。說(shuō)到這，是否感覺房地產(chǎn)市場(chǎng)好像沒那么復(fù)雜？具體到買賣雙方的狀況這角度而言，一切就是這樣變簡(jiǎn)單了。

　　只是我們必須明白的是，簡(jiǎn)單也好，復(fù)雜也好，需要記住的是，是大是小其實(shí)并不重要，重要的是哪個(gè)方向利益能夠最大化，當(dāng)然，這里的利益肯定不僅僅是指金錢而已。

　　到頭來(lái)，土地還是原來(lái)的土地，只是人變成不一樣的人而已，這或許就是房地產(chǎn)市場(chǎng)賭博的本質(zhì)吧。舉一反三，股市、生活等，本質(zhì)難道都不是類似嗎？

　　對(duì)于資本市場(chǎng)而言，同樣如此。

　　市場(chǎng)的博弈是什么？

　　就好像賭博一樣。乍看一下，不覺得如何，桌面上都是一樣的籌碼，底牌到底如何雖然很關(guān)鍵，但有種賭博的游戲規(guī)則就是，最終拼的就是誰(shuí)的錢多。

　　比如做多方投入了1個(gè)億的兵力，做空方也必須要投入相應(yīng)的1個(gè)億兵力與之對(duì)稱才行。這樣才能形成博弈格局。

　　好了，最后的勝負(fù)，最關(guān)鍵倒不是底牌如何，而是誰(shuí)的資金實(shí)力夠強(qiáng)。比如在賭桌上，當(dāng)其中一方再投入1個(gè)億籌碼的時(shí)候，另一方無(wú)法跟進(jìn)的時(shí)候，那也就最終只有投降宣告失敗的份，有種賭博游戲就是這樣玩的。

　　很多時(shí)候，實(shí)力更強(qiáng)的一方，為了要盡可能地把對(duì)方籌碼全部占為己有，往往會(huì)有一定的蒙蔽策略，比如裝成自己的底牌很差，裝成自己的資金實(shí)力不濟(jì)，反正就是千方百計(jì)引誘多方投入更多的兵力，最好是讓對(duì)方全部兵力都投入進(jìn)來(lái)。等到了最為適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，真正具有實(shí)力的一方才會(huì)露出最后的面目，給對(duì)方致命一擊。

　　股指期貨的博弈與賭博的博弈本質(zhì)上是類似的，說(shuō)白了，就是資金為王的世界。

　　底牌很多時(shí)候就是為最大資金方服務(wù)的，當(dāng)最大資金方需要好的底牌給予對(duì)方致命一擊的時(shí)候，自然就會(huì)來(lái)臨；反過來(lái)，當(dāng)最大資金方需要差的底牌來(lái)引誘對(duì)方投入更多兵力的時(shí)候，也會(huì)降臨；真正的底牌就是如此。底牌的作用就是讓真正的強(qiáng)者利益最大化而已。你說(shuō)呢？

　　股指期貨市場(chǎng)的博弈，說(shuō)白了，就是資金博弈的過程，作為一般投資者而言，當(dāng)你不清楚最強(qiáng)者到底是誰(shuí)的時(shí)候，試問你是否需要更多提升自我，讓自己的慧眼更明亮，至少這樣才有機(jī)會(huì)才有較大概率最終站在真正最強(qiáng)者一方。你說(shuō)呢？

　　
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