房地產市場調控的目標與風險

　　中國指數研究院近日發(fā)布的“百城價格指數”顯示，2012年1月，全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環(huán)比去年12月下跌了0.18%，其中39個城市價格環(huán)比上漲，60個城市環(huán)比下跌，1個城市持平。與此同時，住建部及多地政府表示，將堅持房市調控政策不放松，限購令仍將持

　　續(xù)。判斷調控政策目標實現(xiàn)的標準是什么？如何防范房價大幅下降給宏觀經濟帶來的沖擊？樓市調控政策應如何進行調整？為回答上述問題，本期本報采訪了國家信息中心經濟預測部首席經濟師祝寶良、北京大學房地產法研究中心主任樓建波，是為21世紀北京圓桌第329期。（曹理達）

　　房價拐點與風險

　　《21世紀》：“百城價格指數”顯示，截至今年1月，全國100個重點城市的住宅均價環(huán)比連續(xù)5個月下跌。其中有22個城市房價回歸到2010年初的水平。如何評估調控政策的效果？房價的下降通道是否已經開啟？

　　祝寶良：現(xiàn)在的基本共識是，今年房價不會再上漲了，只是跌到什么程度，大家有不同的看法。當前，房地產新開工面積和在建規(guī)模均遠遠高于銷售面積，即供給量和庫存在增加，因此，未來房價還是會往下走的。

　　應該說，限購和貨幣信貸等宏觀調控政策取得了成效，房地產價格從2011年7月份開始回落，特別是限購城市回落的幅度更大。但若用全國的銷售額除以銷售面積，去年房價上漲幅度仍達到了6.9%左右，這個數字相對CPI而言仍是偏高的。房價仍處于一個偏高的水平，我們還不能說房價已經跌到位了。

　　樓建波：從數據來看，100個重點城市還是有代表性的，可以說房價有下降的趨勢。但是不是已經到拐點了，還是要看房價下降的原因到底是什么。如果是因為戶均住房已經達到一套以上，人們新增的住房需求基本得到滿足，那我們就可以很果斷地說拐點到了?，F(xiàn)在房價下降的原因，主要是限購、信貸緊縮和保障房的建設和供應。但如果調查居民的購房意愿，多數人會說如果能買得起的還是會買的，需求還在。

　　此外，房價回到2010年年初的水平，那時候的房價水平是高是低，還很難判斷，回歸一個歷史水平，也不一定意味著房價合理回歸。至于怎樣才是合理的房價，有人采用房價收入比來算，但對我們國家來說，在計算中要考慮很多因素。商品房主要是供應給中高收入家庭的，所以不能按照全國人均收入來算，因為農村人口跟商品房購買沒有關系；甚至不能按城鎮(zhèn)人口來算，因為低收入家庭應該被保障性住房覆蓋，可能得按照各地區(qū)收入排在前30%的城鎮(zhèn)居民來計算收入均值，這樣才能得到一個房價的參考值。

　　《21世紀》：去年以來，房地產企業(yè)的融資問題凸顯，房企的并購加劇。有分析認為，房企的洗牌將加重未來樓市的供需失衡，您怎么看？房企的資金鏈斷裂會否引發(fā)系統(tǒng)性風險？

　　樓建波：很多人擔心，經過這一輪房地產調控，很多中小房企會被洗牌出局，市場會由大型房企所控制。但是決定房地產行業(yè)結構的關鍵不是調控政策，而是房地產市場對技術和管理水平的要求。在重新洗牌之后，即便剩下的都是房企巨頭，但是如果房地產市場又變得活躍了，市場準入政策照舊，中小房企和很多資金力量雄厚的機構，也是可以進來的。在房地產行業(yè)，國家一直鼓勵競爭、反對壟斷，如果出現(xiàn)了壟斷行為可以依據《反壟斷法》進行干預，避免消費者的利益受到侵害。但是如果房地產行業(yè)出現(xiàn)了技術壁壘，可能中小企業(yè)想要進入就有困難。比如國外大的房地產開發(fā)商采取的是“部品開發(fā)”的模式，即房子不是靠一層一層蓋上去的，而是事先生產很多構件，最后拼裝到一起。如果我國的房地產開發(fā)未來形成這樣的產業(yè)鏈，進入這個行業(yè)的門檻就會變高。

　　房地產開發(fā)本身就是一個金融依存度很高的產業(yè)。這一輪房地產調控的目標之一即是要避免系統(tǒng)性風險。如果不進行調控，任由房地產泡沫自然發(fā)展，將會給金融體系造成極大的系統(tǒng)性風險。調控是主動擠泡沫，盡管會造成一些房企資金鏈斷裂，但和不調控產生的系統(tǒng)性風險相比，這樣的風險仍是局部的、可控的。

　　祝寶良：現(xiàn)在的情況和2008年年底相比，并沒有那么嚴重。當時，2007、2008年信貸緊縮也很嚴重，加上2008年年底全球經濟突然回落，物價、房價下跌比較快，貨幣信貸還沒來得及放開，一部分房地產企業(yè)資金鏈就突然斷裂了。

　　2009和2010年這兩年好多房地產商手上還是有資金的，這和過去的情況不太一樣，特別是2009年房地產商已經大賺特賺了。從這個角度來說，現(xiàn)在房地產商肯定有倒閉的，但倒閉程度不會比那時候嚴重?，F(xiàn)在的房地產庫存比2008年時更多一些，如果政策繼續(xù)緊縮，經濟繼續(xù)下滑，情況就會嚴重一些。

　　房地產企業(yè)洗牌不會影響整體的供需格局。因為小的開發(fā)商只是把土地轉讓給別人，土地的供給用途沒有改變，這和一般工業(yè)企業(yè)不太一樣，一般工業(yè)企業(yè)倒閉以后就退出生產了，供給也就慢慢減少了，而小的開發(fā)商并不是退出生產，只不過不是由它本人來生產了，因此這不會減少房地產供給，只是將供給推遲一段時間，并未改變供給總量。

　　《21世紀》：近日財政部下發(fā)通知，要求今年新增的地方債收入優(yōu)先用于保障性安居工程。隨著房地產調控的繼續(xù)，地方政府在保障房上還有多大的投入空間？今年是地方債還款高峰期，如何評估地方財政的可持續(xù)性？

　　祝寶良：我們要看地方政府的財政支出更多投向什么地方。從投資看，保障性住房確實是沒有收益的，相對其它融資平臺來說，地方政府更不愿意投資保障性住房，而愿意去投一些能產生現(xiàn)金流的、有一定利潤空間的基礎設施建設。由于地方政府在保障房建設上沒有積極性，所以國家的強制性規(guī)定還是有必要的。

　　必須規(guī)定地方政府投資保障性住房的資金數量。同時，我們仍需繼續(xù)對地方融資平臺的貸款進行支持，保證基礎設施項目和保障性住房建設。

　　樓建波：房地產調控、保障房建設的資金緊張等問題，并不會引發(fā)地方財政的風險。能夠引發(fā)地方財政風險的，是整個國民經濟的急速下滑。盡管目前房地產領域給地方政府帶來的收入減少，政府在保障房的支出增大，但在經濟持續(xù)增長的情況下，地方政府的財政收入仍有其他來源，比如稅收收入和持有的國企股權收益等等。即便出現(xiàn)極端情況，比如地方政府現(xiàn)在蓋了很多保障房，借了很多錢，到時候單靠租金還不起這些錢，也有兩條途徑可以解決：一是靠地方政府在其他方面的收入來進行償還，二是出售一部分公租房和廉租房，回籠資金。所以，保障房的建設不至于引發(fā)地方政府的財政危機。

　　限購與自住需求釋放

　　《21世紀》：今年以來，在北京、廣東、上海等地多家銀行的首套房貸利率開始回歸基準點，部分股份制銀行、外資銀行甚至再次推出了首套房的信貸優(yōu)惠政策。這一變化背后的原因是什么？這是否意味著對“自住需求”的調控將轉為寬松？

　　樓建波：在限購初期提高首套房房貸利率，當時是治重癥用猛藥。如果當時保留首套房的優(yōu)惠，可能會在執(zhí)行過程中

　　打折扣，比如把非首套住房也認定為首套房等等。

　　從房貸政策來看，除本輪調控之外，對首套房一直有優(yōu)惠政策。很多國家都采用信貸和稅收優(yōu)惠政策鼓勵居民購買首套房，這樣既可以避免把保障性住房和商品房市場截然割裂開來，又在客觀上起到了縮小保障房剛性需求的作用。所以，在調控政策已經取得了一定的效果的時候，恢復首套房利率優(yōu)惠，體現(xiàn)了對“自住需求”的鼓勵，但不應理解為調控的放松。

　　祝寶良：在抑制房地產投資和投機性需求政策不變的情況下，也需要鼓勵老百姓正常的自住型需求，至少不能抑制。具體而言，未來針對抑制投資和投機性需求的限購政策不會改變，但對于首套房或改善房需求應有一定的政策鼓勵。如首套房首付比例為30%，二套房首付比例為50%，我認為可以再下調；二是針對首套房的貸款利率應給予優(yōu)惠，以前都是上浮，現(xiàn)在可以繼續(xù)下浮；三是針對“以小換大”，改善型住房需求，可以由政府回購其小住房作為保障性住房，通過這種辦法讓居民改善住房條件，這樣居民在換大房子時就可享受首套房的待遇。把自住型需求穩(wěn)定住，房地產投資也就穩(wěn)定住了，房地產價格也就不會急劇下跌，反過來還會鼓勵一部分人去改善其住房需求。

　　《21世紀》：如何權衡限購政策長期化的利弊？限購令的范圍和條款是否應調整？對于需求端的調控，是否存在更有效的替代方式？

　　祝寶良：限購政策的主要目的是限制投資和投機性需求，在沒有其它政策替代的情況下，我們只能采用行政手段。限購政策本身和居民的自由遷移是矛盾的，從長期來說它確實限制了人員的流動和居民自由遷徙的權利，也限制了城鎮(zhèn)化的進程，本身不是個好政策；但在短期之內卻很難取消，除非出臺房產稅、物業(yè)稅等其它經濟的、稅收的政策來替代。

　　樓建波：相較于溫和的稅收和金融政策，限購政策確實更為嚴厲，對居民的購房行為進行了限制。但限購的政策出發(fā)點是對的，至少在短期內是取得了效果的。限購是通過對需求的抑制使房價回歸理性。而這一目標實現(xiàn)的前提是：供給不能大幅萎縮。限購令在短期內之所以能起作用，是因為政府已經出讓了大量土地，開發(fā)商已經投資開發(fā)了很多樓盤。這時候對需求進行抑制，供給已經存在，開發(fā)商可以在短期內捂盤惜售，但是半年、一年總是要賣的。在供給基本不變的前提下，如果需求驟降，價格一定會向下走。但是從長期來看，限購令的作用機制就發(fā)生變化了。現(xiàn)在我們看到，商品房的土地出讓、開發(fā)和投資都開始減速。如果國家明確限購政策是長期的政策，那么在需求萎縮的同時，供給也相應萎縮，政策的效果就會打折扣。從長期來看，信貸、稅收等調控工具將是更好的選擇。

　　經濟走向與樓市調控

　　《21世紀》：判斷房地產調控政策目標實現(xiàn)的標準是什么？考慮到宏觀經濟和房地產業(yè)的相互影響，今年的房地產調控政策需要進行怎樣的調整？

　　樓建波：這一輪的房地產調控是和大規(guī)模保障房建設同步進行的。保障房的投資開發(fā)，對上下游產業(yè)產生了極大的拉動，也同時帶動了就業(yè)和收入增長，這也在一定程度上抵消了房地產調控對宏觀經濟的沖擊。

　　房地產調控目標的實現(xiàn)標準，并不是讓房價跌得誰都能買得起房子。本輪調控一方面要讓房價回歸理性，不會積累系統(tǒng)性風險；另一方面，要讓房地產行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。而居者有其屋的實現(xiàn)，要靠我們的住房政策，尤其是保障性住房政策。在保障房方面，我們現(xiàn)在連城鎮(zhèn)人口的20%都沒覆蓋到，應該盡早補上這個短板，讓商品房市場和保障房互為補充，協(xié)調發(fā)展。

　　祝寶良：房地產是國家的支柱產業(yè)，其產業(yè)鏈是非常長的，這一點毋庸置疑?，F(xiàn)在房價還沒有跌到位，相對來說仍然偏高；同時也要看到：首先，房地產投資的增長速度在逐漸放緩。房地產商新購置土地從去年7月份開始連續(xù)下降，到去年12月份累計增長不到3%，這意味著未來的一年到一年半，沒有地可以用來蓋房子了，今年的房地產投資會往下走。按照現(xiàn)行政策繼續(xù)調控下去，我預計到今年7月份以后，房地產投資將會出現(xiàn)較大回落。去年的房地產投資也在逐步放緩，但投資總體水平較高，對經濟增長影響不大；倘若今年繼續(xù)這種狀況，對國民經濟的影響

　　就會比較大。

　　其次，由于大家預期房地產價格會下降，房地產銷售面積增速下降較快，這將進一步影響房地產投資增長，并帶來相關行業(yè)的生產減少和消費的減慢。因此，國際上把中國經濟的兩大問題國際環(huán)境和國內房地產價格急劇下滑導致經濟下降作為兩大隱患來考慮。由此判斷，保持房地產銷售額和投資的平穩(wěn)增長，對于經濟發(fā)展是至關重要的。

　　未來對于房地產的需求量仍然是很大的：首先，保障型住房需求還在繼續(xù)；其次，在去年那么抑制的情況下，前幾個月的房屋銷售面積增長幅度仍達到8%，至去年11、12月份房地產需求急劇下降，這主要來自于大家對于房價下跌的預期，倘若預期正常，我預計房屋銷售面積增長率保持在8%-10%的水平應該是沒有問題的。只要房地產自住型需求增長率保持在10%的水平，經濟就不會出現(xiàn)大的問題。

　　作者：曹理達 周慧蘭

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