地產(chǎn)業(yè)拿地謹(jǐn)慎土地市場(chǎng)博弈將持續(xù)

　　雖然不少房企一再聲稱弱市中要謹(jǐn)慎拿地，但2011年年底至今，不斷有房企拿地消息傳出。萬(wàn)科、金地、招商地產(chǎn)等大型房企相關(guān)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，公司2012年謹(jǐn)慎拿地的策略并未發(fā)生變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)金充裕的大型房企會(huì)密切關(guān)注今年土地市場(chǎng)的動(dòng)向，選擇合適機(jī)會(huì)出手拿地。

　　房企總體維持謹(jǐn)慎拿地策略

　　近期萬(wàn)科拿地動(dòng)作頻頻。2月3日，萬(wàn)科公告稱其參與了廣州的一處城中村舊改項(xiàng)目，需承擔(dān)改造成本近15億元。萬(wàn)科聲稱的“寧可少拿、也不拿錯(cuò)”策略似乎發(fā)生了轉(zhuǎn)變，山西證券研報(bào)對(duì)此評(píng)價(jià)說(shuō)“萬(wàn)科對(duì)土地市場(chǎng)態(tài)度可能由謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)為偏樂(lè)觀”。但萬(wàn)科在發(fā)布2012年12月業(yè)績(jī)公告的當(dāng)晚對(duì)媒體表示，公司謹(jǐn)慎拿地的原則沒(méi)有任何變化，數(shù)量增加主要因?yàn)椴糠猪?xiàng)目在年底正式辦理完了相關(guān)手續(xù)。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011年萬(wàn)科新增土地建筑面積為1856.95萬(wàn)平方米，較去年的2948萬(wàn)平方米下降37.01%。

　　金地集團(tuán)2011年拿地更為謹(jǐn)慎。2011年11月29日，金地集團(tuán)公告稱，將用手中資金購(gòu)買(mǎi)理財(cái)產(chǎn)品，可見(jiàn)其對(duì)購(gòu)地舉動(dòng)相對(duì)保守。

　　實(shí)際上，往年金地拿地十分積極。山西證券研報(bào)顯示，僅2010年12月，金地就新增了559萬(wàn)平方米的建筑面積土地儲(chǔ)備，而2010年和2011年總共銷(xiāo)售面積只有近453萬(wàn)平方米。

　　金地集團(tuán)董秘徐家俊對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，2011年出臺(tái)的調(diào)控政策使未來(lái)的市場(chǎng)發(fā)生變化，金地對(duì)投資節(jié)奏和方向做了適當(dāng)調(diào)整。2012年可能是投資土地更合適的時(shí)機(jī)，充裕的現(xiàn)金使金地可以積極把握土地市場(chǎng)可能出現(xiàn)的合適機(jī)會(huì)。

　　去年年底至今，另一個(gè)有多次拿地行為的龍頭房企是招商地產(chǎn)。2011年12月21日至2012年1月11日的20天內(nèi)，公司公告了3次購(gòu)地行為，項(xiàng)目分別位于湖北武漢、山東青島和貴州畢節(jié)。招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，三次拿地行為集中公告，并未表明公司的拿地策略轉(zhuǎn)向。

　　以快速擴(kuò)張聞名的開(kāi)發(fā)商恒大地產(chǎn)則對(duì)2012年的土地市場(chǎng)保持高度謹(jǐn)慎。近年來(lái)的快速擴(kuò)張使恒大截至去年年底擁有1.37億平方米的土地儲(chǔ)備，在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中首屈一指。恒大2011年新增土地儲(chǔ)備超過(guò)4000萬(wàn)平方米，這其中絕大多數(shù)是去年下半年增加的。而過(guò)快的擴(kuò)張也使恒大的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，最新的消息顯示恒大地產(chǎn)準(zhǔn)備通過(guò)延期償付土地款來(lái)降低資產(chǎn)負(fù)債率。

　　土地市場(chǎng)溢價(jià)率仍將下降

　　中投證券分析師李少明表示，近期的房企購(gòu)地行為并不能說(shuō)明拿地策略發(fā)生轉(zhuǎn)變。很多企業(yè)的拿地行為是因?yàn)樵谀莻€(gè)節(jié)點(diǎn)上恰好政府推出了合適的地塊，在公司現(xiàn)金流允許的情況下，開(kāi)發(fā)商作出了拿地的舉動(dòng)。李少明在研報(bào)中指出，招商地產(chǎn)近期獲得的貴州畢節(jié)地塊顯著受益于招商局集團(tuán)與當(dāng)?shù)卣暮献麝P(guān)系，其成本極為低廉，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。這樣的拿地行為尚不能說(shuō)明公司拿地策略發(fā)生變化。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2011年其監(jiān)測(cè)城市的總體地價(jià)水平較2010年同比上漲了5.94%。全國(guó)130個(gè)城市2011年土地總流拍數(shù)達(dá)到了900宗，而2010年這個(gè)數(shù)字只有280宗。地價(jià)下降并不容易，這可能是開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆椴桓叩闹匾颉?/p>

　　國(guó)泰君安認(rèn)為，土地市場(chǎng)走弱趨勢(shì)確立，部分地方政府財(cái)政壓力明顯加大。政府為促進(jìn)土地成交，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)溢價(jià)率下降。土地市場(chǎng)的持續(xù)冷清將對(duì)房?jī)r(jià)的下降形成影響。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)的博弈還將持續(xù)。對(duì)于2011年擴(kuò)張放緩且現(xiàn)金流充裕的公司而言，今年或許會(huì)出現(xiàn)值得把握的機(jī)會(huì)。而對(duì)于那些擴(kuò)張過(guò)快、資金鏈持續(xù)緊張的公司來(lái)講，保持一個(gè)健康的現(xiàn)金流顯然比購(gòu)置土地更重要。

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