2012房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展仍將利好門窗幕墻業(yè)

建筑門窗幕墻業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要下游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的變化對(duì)下游的影響是不容忽視的。雖然2011年樓市限購(gòu)抑制了部分限購(gòu)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，但從全國(guó)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年并沒有想象的那么差。2011年是什么情況？2011年1月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)了8.5%，其中商品房的銷售面積同比增長(zhǎng)了7.5%。從商品房的銷售面積來(lái)看，2011年是一個(gè)正增長(zhǎng)年，而不是負(fù)增長(zhǎng)年。

在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，北京、廣州等一線城市的消費(fèi)者都不買房子了，怎么會(huì)出現(xiàn)全國(guó)商品房銷售面積正增長(zhǎng)的情況呢？其實(shí)，當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩類政策。一類政策是以限價(jià)、限購(gòu)、限貸為核心內(nèi)容的房地產(chǎn)調(diào)控政策。國(guó)務(wù)院最近一再?gòu)?qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)的調(diào)控政策不動(dòng)搖，主要是指限購(gòu)、限價(jià)、限貸以及抑制投資的政策是不動(dòng)搖的。這類政策只對(duì)限購(gòu)地區(qū)產(chǎn)生影響。

房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，導(dǎo)致2010年全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市的商品住房成交面積與2009年相比，呈負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但2011年全國(guó)商品住房成交面積與2010年相比，增長(zhǎng)了8%。

2011年與2010年的情況相似。2011年，全國(guó)47個(gè)大城市的商品住房的銷售面積與2010年相比，呈現(xiàn)出的是負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。在北京、廣州，消費(fèi)者不買房，商品房的銷售量是負(fù)增長(zhǎng)的。但在非限購(gòu)地區(qū)，2011年商品房的銷售面積的增長(zhǎng)速度超過(guò)了10%。全國(guó)有600多個(gè)城市，限購(gòu)城市和非限購(gòu)城市的商品房銷售面積加在一起計(jì)算的話，是呈正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的。

2011年賣出去的房子估計(jì)超過(guò)10億平方米，其中80%是要在2012年或以后才交房的。所以2011年商品房的銷售額將會(huì)比去年增長(zhǎng)15%左右，達(dá)到6萬(wàn)億元。所以，2012年，建材業(yè)包括建筑門窗幕墻業(yè)走勢(shì)仍然看好。

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在逆勢(shì)增長(zhǎng)回顧2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可以看出，房地產(chǎn)業(yè)所有的指標(biāo)都是正增長(zhǎng)，這和2008年是截然不同的。2008年同比負(fù)增長(zhǎng)20%。2011年整個(gè)商品房的投資增長(zhǎng)速度在28%左右，新開工面積增長(zhǎng)速度在20%左右，商品房的銷售面積增長(zhǎng)速度在7%到8%之間。商品房銷售額的增長(zhǎng)速度超過(guò)10%，說(shuō)明2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是太差。

調(diào)控達(dá)到了什么樣的效果呢？就是促進(jìn)了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。為什么這么說(shuō)呢？在限購(gòu)城市的投資和投機(jī)性需求基本上離開了市場(chǎng)，漲幅已經(jīng)被抑制住了。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開始打折、促銷、降價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)大量兼并、整合，包括項(xiàng)目公司。樓盤的價(jià)格上升或者下降，和企業(yè)的資金狀況有很大的關(guān)系。

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策定了一個(gè)很清晰的基調(diào)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)政策的關(guān)注有哪幾條呢？第一，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖；第二，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；第三，增加普通商品住房的供應(yīng)；第四，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。這幾條政策的精神和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。

應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些變化，價(jià)格有所調(diào)整，增速已經(jīng)大大下降了。這樣的市場(chǎng)變化，正是2011年政府主動(dòng)調(diào)整結(jié)構(gòu)的結(jié)果。盡管外圍世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很差，中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)狀況還是好的。為什么2011年的經(jīng)濟(jì)狀況還可以呢？2011年所有的發(fā)展指標(biāo)都是向好的，從指標(biāo)來(lái)看，是一個(gè)增長(zhǎng)的年份。2011年國(guó)家的財(cái)政收入比2010年多了2萬(wàn)億左右。

國(guó)家主動(dòng)采取調(diào)控政策來(lái)抑制房地產(chǎn)業(yè)的盲目擴(kuò)張，近兩年，效果正在逐步顯現(xiàn)。從長(zhǎng)期來(lái)看，政策是不鼓勵(lì)把住房市場(chǎng)變成一個(gè)投資品的市場(chǎng)的，政策是要促使房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅市場(chǎng)逐步回歸到以住為核心的產(chǎn)業(yè)層面上來(lái)的。

過(guò)去十年，房地產(chǎn)業(yè)膨脹速度非常快，房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張了十倍?？焖偕蠞q的價(jià)格帶來(lái)了大量的投資和投機(jī)性需求。投機(jī)者對(duì)價(jià)格是不敏感的，只看重房?jī)r(jià)的上漲空間。投資的人越多，房?jī)r(jià)就漲得越快。一部分投資人在此過(guò)程中快速積累，在缺乏投資渠道的情況下把房地產(chǎn)當(dāng)作其投資的場(chǎng)所。

政策調(diào)控促使房地產(chǎn)業(yè)理性回歸

早在十年前，國(guó)家就停止了福利分房，建立了住房市場(chǎng)。建立住房市場(chǎng)的目的是什么呢？是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)配置資源，滿足社會(huì)上豐富多樣的住房需求。建立這個(gè)市場(chǎng)的目的并不是要在資本市場(chǎng)之外再建一個(gè)投資市場(chǎng)，讓人去投資、炒房。政府控制投機(jī)性需求的發(fā)展，使整個(gè)住宅市場(chǎng)還原到住房消費(fèi)的產(chǎn)業(yè)本位。很多人在猜測(cè)，限購(gòu)政策會(huì)在什么時(shí)候退出？事實(shí)上，這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策。

政府抑制投資性購(gòu)房的方向是不會(huì)改變的。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，從短期看，是鞏固調(diào)控成果；從長(zhǎng)期看，就是要抑制住房的投機(jī)性需求，還原住房的居住本質(zhì)。

中央金融委提出促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，指的是什么呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該從四個(gè)方面來(lái)解釋。第一，使今后我國(guó)住房?jī)r(jià)格水平回歸到社會(huì)大眾所能承受的范圍之內(nèi)，使房?jī)r(jià)的變化和社會(huì)大眾的收入水平兩個(gè)曲線靠得越來(lái)越近。

第二，使已經(jīng)被炒高、投機(jī)推高的房?jī)r(jià)合理回歸。過(guò)去有一段時(shí)間，確實(shí)有一部分地區(qū)有一部分樓盤是靠大量的投機(jī)上漲。

第三，使房?jī)r(jià)的變化幅度合理回歸，以利于平衡各方、多方利益關(guān)系。房?jī)r(jià)涉及面廣，既涉及到?jīng)]買房的人，又涉及到買了房的人，還涉及到銀行以及銀行的產(chǎn)業(yè)貸款。所以房?jī)r(jià)的變化幅度應(yīng)該要平衡多方面的利益關(guān)系。

第四，使地價(jià)和房?jī)r(jià)能夠同步調(diào)整。這是房?jī)r(jià)合理回歸的重中之重。

增加普通商品房的供應(yīng)，是非常有意義的。2009年～2010年，普通商品房供不應(yīng)求；2011年，普通商品房供大于求。

2010年，全國(guó)商品房新開工的增長(zhǎng)速度是過(guò)去的三四倍。2011年，’國(guó)八條’的實(shí)施，使房地產(chǎn)受到了影響，商品房的庫(kù)存量增大了。開發(fā)商出現(xiàn)了新的問(wèn)題，家居建材卻沒有。國(guó)務(wù)院提出增加普通商品房的供應(yīng)，對(duì)建材產(chǎn)業(yè)是有利的。

也就是說(shuō)政府在抑制住房市場(chǎng)投資投機(jī)需求這個(gè)政策不變的情況下，又通過(guò)差別化實(shí)施信貸和稅收政策，來(lái)鼓勵(lì)普通商品住房的建設(shè)和購(gòu)買。建筑材料企業(yè)如何滿足真正自住的需求？為普通商品房購(gòu)房者提供功能性的產(chǎn)品是很好的發(fā)展方向。今后的政策方向和趨勢(shì)是抑制市場(chǎng)的投資投機(jī)需求，但是鼓勵(lì)和支持包括自住和改善型的住房需求，同時(shí)要大力建設(shè)保障性住房。建筑材料企業(yè)應(yīng)設(shè)計(jì)出更多符合保障性住房購(gòu)買者需求的產(chǎn)品。

房地產(chǎn)業(yè)仍將拉動(dòng)門窗幕墻業(yè)

2011年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議還提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，這是符合中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況的?？陀^來(lái)講，中國(guó)目前還處在發(fā)展階段，城鎮(zhèn)化還在進(jìn)行中，消費(fèi)升級(jí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束。新中國(guó)成立后的50多年里，都是靠計(jì)劃福利分房來(lái)解決住房問(wèn)題的。真正出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不超過(guò)10年的時(shí)間。因此，房地產(chǎn)業(yè)仍有大的發(fā)展空間。

如果把中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和美國(guó)、歐洲、日本這些發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)相比，最大的不同就是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到目前為止仍然還是一個(gè)以增量交易即新建住房交易為主的市場(chǎng)，而發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)過(guò)了增量的發(fā)展階段，以存量交易為主。

美國(guó)去年住房交易量達(dá)490萬(wàn)套，其中90%是二手房交易，10%是新房交易。中國(guó)還有八九億套的新建住房交易，所以中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有空間。政府希望房地產(chǎn)業(yè)能夠穩(wěn)健理性健康發(fā)展，不希望過(guò)快過(guò)多地透支發(fā)展空間。過(guò)去的10年，是房地產(chǎn)經(jīng)歷快速膨脹、粗放發(fā)展的階段；未來(lái)，房地產(chǎn)的發(fā)展空間仍然存在，但是發(fā)展速度會(huì)放慢。這對(duì)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)，提高質(zhì)量，使之更理性地發(fā)展有很重要的意義。

房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)下游產(chǎn)業(yè)有很大的意義。因?yàn)橥顿Y性需求大量存在，很多房子會(huì)空置，所以不會(huì)給下游產(chǎn)業(yè)帶來(lái)實(shí)際的需求。如果房地產(chǎn)業(yè)建的房子大部分是真正滿足住房的實(shí)際需求的，那么對(duì)下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用是非常大的。

房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，實(shí)際上對(duì)下游產(chǎn)業(yè)包括建筑門窗幕墻業(yè)的消費(fèi)拉動(dòng)更加有利

來(lái)源：中國(guó)家具網(wǎng)

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