調(diào)控給房地產(chǎn)基本面帶來哪些變化

　　現(xiàn)在經(jīng)常被問到的一個問題是：何時可以買房？筆者認為，在不同的城市，選擇的時點不可能一樣。據(jù)筆者了解，目前北京市長安街永安里一帶的公寓，售價已下跌15%左右。中心城市房價回落到這個位置，已經(jīng)比較可觀了。

　　對于房價調(diào)整，現(xiàn)在媒體有一種焦躁情緒，熱衷于追問何時調(diào)控到位、什么時候改變調(diào)子。春節(jié)期間樓市成交清淡，被媒體過分夸大。比如有的媒體報道北京春節(jié)期間房地產(chǎn)“零成交”。但事實是，北京市在節(jié)日期間暫停了房地產(chǎn)交易權屬管理系統(tǒng)和存量房服務平臺對外服務，“零成交”系烏龍報道。

　　筆者認為，節(jié)日期間中心城市樓市交易清淡，首先是由于房地產(chǎn)調(diào)控之下大家還在觀望。同時也有技術性因素：今年春節(jié)與元旦很近，長假被切分了，春節(jié)假期比較短；再有，南方多數(shù)地區(qū)天氣不佳，影響出行。總體看，7天假期成交狀況比較正常，比較理智。房地產(chǎn)趨勢如何，不能只看春節(jié)前后這一個階段。

　　房地產(chǎn)調(diào)控自2010年4月實施至今，已經(jīng)初見成效，并且還要進一步鞏固調(diào)控成果。但我們對調(diào)控也不可簡單化理解，至少不能理解為單一的壓低價格。抑制過度的投機投資性需求是必須的，但必須之舉并不等于人為設置下降的幅度，房價還是應當軟著陸。

　　1月31日，溫家寶總理在國務院第六次全體會議上指出，“繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。采取有效措施增加普通商品房供給。做好保障性住房建設和管理工作”?？梢?，中央的政策有保有壓、有扶有控，要抑制的是過旺的投機投資性需求，要正常供應的是普通商品房，要彌補的短板是保障性住房。去年12月9日，中央政治局會議指出，“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”。房地產(chǎn)調(diào)控是一套完整的政策架構，而不是可以割裂的：價格合理回歸是“標”，健康發(fā)展是“本”。所以，把房地產(chǎn)調(diào)控不動搖理解為長期抑制房地產(chǎn)發(fā)展，是不準確的。

　　在這樣大的前提下，人們追問房價到底下降多少為“合理”，其實是在問“房地產(chǎn)基本面”發(fā)生了哪些變化，是在關注房地產(chǎn)市場的結構性平衡點在哪里。

　　筆者認為，確立“房地產(chǎn)基本面”的邏輯很重要；如果沒有一個基本面的判斷,就難以向公眾傳遞準確的市場預期，宏觀調(diào)控也達不到標本兼治的目的。應該看到，經(jīng)過兩年多的調(diào)控,房地產(chǎn)基本面還是發(fā)生了一些變化，市場參與者更趨于理智。鞏固成果，其內(nèi)涵也包括鞏固這種理性。

　　房地產(chǎn)調(diào)控是針對普遍的價格泡沫的，但更是針對結構性失衡的。應該說過去十多年來，我國房地產(chǎn)的市場化是比較充分了，但在保障房方面有課要補，這正是調(diào)控的第一出發(fā)點。如果樓市泡沫過大，結構性問題也很難解決。最近中央強調(diào)，促進房價合理回歸，表達十分準確。既然是“回歸”，就應該有個起點。筆者理解，2008年上半年的水平是一個基本目標。

　　看待和管理房地產(chǎn)市場，首先須看到住房屬性是分層的，第一是居住屬性，第二是商品屬性，第三是奢侈品屬性。中國是個發(fā)展中國家，住房的奢侈品屬性應該局限在很小的范圍。我們說房地產(chǎn)基本面，首先要把這個結構問題搞明白。我國的人口結構、職業(yè)結構、收入結構有自身特點，房地產(chǎn)市場不能一味與歐美相比較，但是要借鑒其經(jīng)驗。滿足居民的一般住房需求，與通過市場化手段滿足改善性需求和奢侈性需求要區(qū)別開來。

　　房地產(chǎn)基本面的一個極其重要的方面是“生產(chǎn)力水平”。我國房地產(chǎn)在建設、銷售、維護等環(huán)節(jié)存在著管理粗放、資源使用效率低的問題，發(fā)展方式落后，生產(chǎn)力水平不高。這也需要從宏觀調(diào)控、制度安排、市場秩序等方面加以調(diào)整。

　　有人說當前的房地產(chǎn)政策令人迷茫，不知調(diào)控的盡頭在哪里。其實是沒有理解到房地產(chǎn)的結構性調(diào)整，對一整套調(diào)控政策做出了單極化理解。所謂調(diào)控不動搖，其要點之一就是抑制過度投機、過度超前消費。而對于普通居住需求，必須要千方百計滿足，不論是租房還是購房。畢竟，我國的城鎮(zhèn)化進程還將持續(xù)下去，新增城鎮(zhèn)人口需要住房和配套設施。準確地說，就是一壓一扶一保，而不是只有壓。

　　李克強副總理在去年11月25日講到房地產(chǎn)調(diào)控的時候，除了表示堅定不移地實施房地產(chǎn)調(diào)控政策以外，還專門講了一段話，“建設保障性住房，有利于遏制房價過快上漲，助推城鎮(zhèn)化，這會釋放巨大的消費和投資潛力，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展”?？梢灶A期的是，城鎮(zhèn)化必然會帶來房地產(chǎn)的進一步發(fā)展，只不過，我們希望是健康的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)不像某些極端的觀點所云，不需要了或者不重要了，它依舊是拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的非常重要的力量，調(diào)控的目的是讓它更加健康。

　　現(xiàn)在大家都在關心限購政策何時取消，筆者認為，作為階段性的準行政措施，它最終是要取消的，這個進程在加快。最近，住建部表示，全國40個主要城市個人住房信息系統(tǒng)今年6月底前將與該部聯(lián)網(wǎng)。有了這個全國性權屬查詢系統(tǒng)，配合稅收政策出臺，限購措施就可以適時退出了。

　　至于房地產(chǎn)稅的稅收，決策部門應當告訴廣大公眾：征收房地產(chǎn)持有稅與多數(shù)人的合理購房需求的關聯(lián)度不是那么高的。征收房地產(chǎn)持有稅和轉(zhuǎn)讓稅，本質(zhì)是為了抑制過度投機和炒作，和普通居民還是有距離的。

來源：證券日報

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