房地產(chǎn)：銷(xiāo)售下滑趨緩 行業(yè)資金壓力緩解

住宅銷(xiāo)售：11月份全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降3.27%，環(huán)比上升17.65%。8大城市商品住宅成交面積同比下降40.97%，環(huán)比下降9.82%；四大城市二手住宅成交面積同比下降56.04%，環(huán)比上升7.65%。8大城市11月份商品住宅成交面積下降幅度繼續(xù)大于全國(guó)，表明二、三線城市成交面積同比仍在上升，二、三線城市繼續(xù)主導(dǎo)全國(guó)住宅消費(fèi)市場(chǎng)。

商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售：11月份辦公樓銷(xiāo)售同比下降環(huán)比上升，商業(yè)用房銷(xiāo)售同比環(huán)比均上升，四大城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金繼續(xù)上漲，空置率略有上升，但總體仍處于較低水平。受貨幣放松和政府刺激消費(fèi)影響，商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售下跌趨勢(shì)減緩。

價(jià)格繼續(xù)下行：12月份PMI重回榮枯分界線以上，表明在貨幣政策適度定向放松和刺激內(nèi)需支持下，經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)正在好轉(zhuǎn)，這對(duì)房地產(chǎn)需求恢復(fù)將產(chǎn)生正面影響，貨幣政策適度放松將阻礙房?jī)r(jià)繼續(xù)下行，這些因素導(dǎo)致11月份全國(guó)商品住宅價(jià)格下行趨勢(shì)減緩。但短期行業(yè)調(diào)控政策很難轉(zhuǎn)向，行業(yè)庫(kù)存還將繼續(xù)上升，開(kāi)發(fā)商在資金壓力仍未消失，這將對(duì)商品住宅價(jià)格繼續(xù)形成向下壓力，未來(lái)全國(guó)住宅價(jià)格仍處于下降通道。貨幣政策推動(dòng)、財(cái)政政策刺激、未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期好轉(zhuǎn)使得商業(yè)地產(chǎn)需求增加，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格或?qū)⑸仙?/p>

投資增速繼續(xù)下降：11月份全國(guó)住宅新開(kāi)工面積出現(xiàn)正增長(zhǎng)，單月竣工面積也出現(xiàn)同比高增長(zhǎng)，但住宅投資增速繼續(xù)下滑，我們分析可能是因?yàn)?1月份為保障房最后開(kāi)工期限，各地突擊開(kāi)工，但新開(kāi)工并未對(duì)投資形成較大貢獻(xiàn)。辦公樓和商業(yè)用房投資增速雖然繼續(xù)保持高增長(zhǎng)；住宅投資增速下滑仍使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)投資增速繼續(xù)下降。

土地價(jià)格將繼續(xù)下行：11月單月土地購(gòu)置面積和土地購(gòu)置費(fèi)同比增速止跌反彈，12個(gè)城市土地成交價(jià)格也環(huán)比大增，但從56%的流拍率和房地產(chǎn)投資增速仍在繼續(xù)下降分析，我們認(rèn)為未來(lái)土地市場(chǎng)仍將保持較低成交水平，土地價(jià)格仍呈下行趨勢(shì)。

行業(yè)資金壓力略有緩解：11月份房地產(chǎn)單月籌集資金增速較上月上升6.68個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)融資環(huán)境稍有好轉(zhuǎn)；國(guó)內(nèi)貸款連續(xù)3月同比負(fù)增長(zhǎng)后再次出現(xiàn)2.68%的正增長(zhǎng)；自籌資金增速較上月9.72%的增速上升18.57個(gè)百分點(diǎn)至28.29%；預(yù)售款增速和個(gè)人按揭貸款繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，表明11月份行業(yè)銷(xiāo)售繼續(xù)不景氣；應(yīng)付款增速雖有下降，但仍保持在45.37%，仍為行業(yè)較高水平。

從單月籌資與單月投資比例看，11月兩者之比達(dá)到1.22，該數(shù)據(jù)連續(xù)2月上升，表明行業(yè)資金緊張壓力繼續(xù)緩解。

投資策略

維持行業(yè)"中性"評(píng)級(jí)；看好行業(yè)龍頭和參與保障房建設(shè)公司。建議關(guān)注萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)、中國(guó)建筑、北京城建、金融街。

投資風(fēng)險(xiǎn)

A股市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別房地產(chǎn)公司資金斷裂帶來(lái)的市場(chǎng)恐慌風(fēng)險(xiǎn)。

來(lái)源: 山西證券　

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