2012年房地產(chǎn)一線城市房價有望加速下滑

樓價的走勢一直是各界人士預測的焦點，中央經(jīng)濟工作會議定調2012年經(jīng)濟工作時明確表示"堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，促進房價合理回歸"，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續(xù)，面對可能持續(xù)從緊的調控政策，房價走勢何去何從？房地產(chǎn)中介在寒冬中能否生存？各地開發(fā)商又是否將陷入生死戰(zhàn)？

政策從步步加碼逐漸走向執(zhí)行和觀望

房價"拐點"確立之初，同時傳出來的聲音就是政策將逐漸走向松動。彼時，包括券商、研究機構等諸多專家，均紛紛預測，住宅市場將會在今年的上半年之前度過最艱難的時期。不過，調控之手不會再緊緊的扼住開發(fā)商的喉嚨，而逐漸走向放松。來自人大的報告更是"激進"的預測，要使明年經(jīng)濟增速不跌破9%，地方財政和宏觀經(jīng)濟都難以忍受房價出現(xiàn)回落20%的情形。而更進一步的，最早在今年二季度，將會出現(xiàn)地方政府"暗度陳倉"，弱化調控的可能；而到了三季度，中央政府則會開始放松限貸政策，進而限購令將逐步松動。

而1月9日，瑞銀證券首席策略分析師陳李則在上海做出預測，稱現(xiàn)有的房產(chǎn)政策在今年四季度前一定會有變動，"如現(xiàn)有地產(chǎn)政策完全不變，房產(chǎn)行業(yè)最晚在今年第四季度崩潰，就是這個行業(yè)徹底玩完。"

點評：下半年，樓市政策外緊內松。正如曹建海在接受《證券日報》記者采訪時所指出那樣，政策已經(jīng)從步步加碼，轉向執(zhí)行和觀望。更進一步的，地方政府率先表示HOLD不住，從佛山的朝令夕改，再到近期傳出北京限購令的放松。開發(fā)商尚未傷筋動骨，地方政府卻已經(jīng)暗地和中央政府展開博弈，上演"宮心計"。

今年，決定房地產(chǎn)市場行情的，或許是貨幣政策，庫存去化程度以及限購令的走向?；蛟S，正如住建部政策研究中心主任秦虹所呼吁的那樣，樓市政策應該明朗化，這樣市場才能做出自己的理性選擇。

商業(yè)地產(chǎn)將迎來春天

事實上，早在樓市調控之初，包括萬科、保利等傳統(tǒng)的住宅龍頭房企，就紛紛宣稱要向商業(yè)地產(chǎn)轉型--一時間，20%的商業(yè)物業(yè)持有率成為多家開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)領域的發(fā)展目標。

然而，伴隨著調控的深入以及銷售遇冷，開發(fā)商們的資金鏈遭遇前所未有的重壓。一眾房企日益謹慎，珍惜手中所持現(xiàn)金。而作為投入巨大、回報期長的商業(yè)地產(chǎn)，開發(fā)商們在此領域更是難得出手。

就此，住宅土地市場陷入一片冷清之中。除去綠城之外，一線房企們并未傷筋動骨，僅是伺機而動。而最先承受不住的，反而是地方政府--地價漸趨合理，原本捆綁性的政策也消失不見。終于，經(jīng)驗豐富、資金實力雄厚的港資房企按捺不住，率先抄底搶地--三季度以來，包括和記黃埔、恒隆地產(chǎn)、仁恒置業(yè)等等商業(yè)運營商紛紛出手拿地，短短時間內200億左右資金砸向二、三線城市的土地市場。

而就在2011年的12月29日，SOHO中國又以40億的代價，成功拿下上海證大、綠城中國、磐石所持外灘地王50%的股權。

點評："國內純粹的城市運營商數(shù)目有限"，某知名房企人士在接受《證券日報》記者采訪時如此表述。事實上，目前一線城市的中心和CBD區(qū)域，大部分被港資房企所占據(jù)--除去萬達之外，包括龍湖、華潤和綠地等知名開發(fā)商，僅能在一線城市的副中心區(qū)與港資房企爭一日之短長。

在分析人士看來，內地房企無論是在資金實力、運營經(jīng)驗方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調控、內地房企自顧不暇之余，搶占先機，提前布局。

開發(fā)商兩級分化國資趁勢作為

有報道稱，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權交易多達253宗，約為2010年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元，約為去年全年并購金額的6倍。

除去中小房企的股權轉讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴張激進的綠城集團。因資金緊張而負面消息纏身的綠城集團，開始依靠股權轉讓和項目騰挪來實現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個月時間里，綠城集團就將自身所持兩個地王項目的股權進行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項目、杭州蘭園項目以及上海東海廣場項目的49%股權轉讓出去。

而另一個值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營非地產(chǎn)業(yè)務的國資房企，卻趁勢而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國企就在杭州砸下近60億拿地，"占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5"，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，北京12月成交的9宗經(jīng)營性地塊中，有8宗地塊被國有企業(yè)單獨或參股斬獲。"土地市場的低迷，恰恰給資金實力雄厚的國資企業(yè)制造了一個非常好的抄底時機"，鏈家地產(chǎn)首席分析師張月如此評述。

即便是綠城，其項目和股權出讓的對象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質的國資公司們。其中，最受關注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

點評："綠城不過是市場的一個縮影"，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張月如此表述。在其看來，在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動性問題。

據(jù)稱，在企業(yè)的兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。看來，無論是從中央還是地方，調控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級分化勢必難免。

保障房從開工走向續(xù)建

2011年，千萬套保障房開工任務提前完成。然而，這一"政治任務"隨即遭遇到公眾的廣泛質疑--是真正開工還是僅僅處于挖坑待建階段？

在公司層面，被譽為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質疑。一方面，中天城投目前的資產(chǎn)規(guī)模以及負債情況，使得市場質疑是否具備足夠的開發(fā)和運作實力；另一方面，有媒體報道稱中天城投在當?shù)氐臄?shù)個項目已經(jīng)處于半停工甚至停工狀態(tài)，其中就包括了貴陽的漁安安井安置房項目。

事實上，千萬套保障房目標一出，就遭到來自各界人士的質疑：其一，保障房的開發(fā)建設資金來源問題；其二，保障房的退出機制問題；其三，項目的質量以及分配公平問題。

在記者的采訪過程，得知一方面開發(fā)商對于保障房建設存在擔憂，尤其是資金占用以及地方政府的違約風險；而在制度方面，目前尚未有系統(tǒng)的機制來解決保障房的資金來源以及退出問題。其中，中天城投的董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時，曾表示作為致力于大規(guī)模建設公租房的中天城投，期望能夠在資本市場上建立起公租房的流轉機制，同時其保障房建設能夠獲得來自銀行的信貸支持。

去年年底，住建部表示，2012年保障房的開工數(shù)量將達到700萬套。與此同時，未來保障房建設不再一味強調規(guī)模建設，而更加重視竣工量和保障房質量等方面的指標。按照住建部的數(shù)據(jù)，2011年1000萬套保障房中有1/3主體結構基本完成，1/3進入樓層施工階段，1/3完成基礎施工，實際竣工率在30%左右。分析人士指出，雖然今年開工量降低到700萬套，但住建部要求的保障房竣工數(shù)量至少在400萬套左右。

點評："開工不等于續(xù)建"，這是中天城投董秘李俊在接受《證券日報》記者采訪時的一句話。在其看來，保障房建設的資金以及后續(xù)的流轉和退出機制，是存在于保障房建設中的兩大未解問題。

如果上述問題得不到解決的話，就無法吸引開發(fā)商參與到保障房的建設中來。事實上，即便保障房建設是一項政治任務，但是參建的房企卻是市場經(jīng)濟的主體。因此，2012年如果真的要實現(xiàn)保障房的建設目標，恐怕機制的完善是一項根本而長遠的解決之道。

黃怒波身后更多房企選擇"走出去"

黃怒波冰島買地一事曾在2011年下半年引發(fā)了人們的強烈關注。當時媒體稱，中坤集團董事長黃怒波已經(jīng)和冰島有關方面接洽，將在該國東北部地區(qū)購買300平方公里的土地。

而黃怒波買地大約花費880萬美元，此后數(shù)年內，他還將在這片土地上投入大約9200萬美元，建設豪華酒店和生態(tài)度假村。不過由于涉及外國人買地行為和一小部分土地的政府所有權，所以按照該國法律，還需要冰島政府的批準。

但最終，由于冰島政府的反對，黃怒波冰島購地的計劃最終折戟。而他此后在接受媒體采訪時仍表示，冰島購地計劃還在進行過程中，現(xiàn)在不便透露過多，同時丹麥、芬蘭等其他國家也在考慮范圍中。

除了中坤集團外，2011年還有一些房企也開始了海外投資的步伐。其中綠地集團投資韓國濟州國際自由城市建設、碧桂園則將投資馬來西亞地產(chǎn)項目。

據(jù)了解，綠地集團將以綜合性地產(chǎn)開發(fā)運營商的身份加盟韓國濟州島國際自由城市的建設進程，共同打造"六大核心項目"中的健康醫(yī)療城項目，總投資將達9億美元。而碧桂園則公告稱，公司同意以每股1馬幣的價格認購合營公司W(wǎng)ealthy Signet Sdn Bhd合計55股新股，占該公司經(jīng)擴大已發(fā)行股本的55%。據(jù)披露，合營公司將主要從事收購馬來西亞發(fā)展土地之土地使用權，及將發(fā)展土地開發(fā)成住宅物業(yè)配以商業(yè)物業(yè)。

對此，有分析人士就認為，中短期內，國內房企投資海外地產(chǎn)項目，作為企業(yè)在國內市場低谷時對外的機會性嘗試可以，但要作為企業(yè)戰(zhàn)略性的發(fā)展，可能還為時尚早。

點評：由于國內調控的持續(xù)，或許2012年會有更多遭遇發(fā)展瓶頸的房企選擇走出去。黃怒波就曾公開表示，"走出去"是企業(yè)的長期戰(zhàn)略，也是民企成長的標志。而萬科主席王石在遠方美國游學前更是稱，游學的目的之一便是希望幫助萬科成長為全球性的企業(yè)。顯然，選擇"走出去"對于國內房企來說并不是什么壞事，關鍵是要在走出去前謹慎選擇，出去后才能真正的得到所需要的東西。

二手房成交持續(xù)萎靡中介迎來大洗牌

2011年對于各家房產(chǎn)中介公司來說是痛苦的一年。由于限購、限貸政策在全國46個大中城市的執(zhí)行，年內各大地產(chǎn)中介商無一盈利，能夠保持盈虧平衡的也僅有寥寥幾家。

根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)發(fā)布的二手房年度報告，2011年全國6萬家二手房經(jīng)紀門店的總虧損額預計將達到30億元，平均每家店面年虧損額為5萬元。尤其是在調控政策執(zhí)行最為嚴格的一線城市，二手房交易量更是同比大跌，各家中介門店的生意也因此十分慘淡。

北京中原市場研究部根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年內二手房住宅交易套數(shù)為121512套，相比2010年全年的196547套下降幅度達到了38.2%。而同比2009年的266854套下降幅度更是達到了54.5%。上海二手房指數(shù)辦公室最新報告也顯示，2011年12月，上海二手房指數(shù)為2586點，較上月下降6點，環(huán)比下跌0.22%，跌幅比上月擴大0.02個百分點。這是自2011年10月以來連續(xù)第三個月下降，跌幅持續(xù)擴大。

一位大型中介公司的高層就對記者表示，2012年中介行業(yè)將延續(xù)去年的情況，絕大部分的中小中介公司都將在嚴酷的市場環(huán)境下關閉。而一些大型中介很可能利用這個機會進行兼并重組。2012年中介行業(yè)的洗牌將在所難免。

點評：面對嚴峻的市場形勢，開源節(jié)流正成為各家中介應對寒冬的關鍵詞。在開源方面，一二手房聯(lián)動最受大型中介青睞。同時，部分中介公司也開始涉足商業(yè)代理、金融產(chǎn)品以對沖市場壓力。而收縮戰(zhàn)線、壓縮公司開支正成為各家公司的節(jié)流策略。中介關閉門店、裁員的消息在2012可能將不再成為新聞。

不堪壓力中小房企轉型加速

持續(xù)的樓市調控讓不少中小上市房企在2011年開始思量轉變之路。根據(jù)年內披露的季報顯示，往年業(yè)績集體飄紅的房企在2011年卻遭遇了"滑鐵盧"，有近4成的上市房企凈利潤出現(xiàn)同比下滑，而這些公司幾乎清一色的都是二三線房企。

對此，分析人士認為，2011年隨著限購、限貸的全面展開，上市房企面臨的資金壓力增大，尤其是缺少融資渠道的中小房企。因此，一些在行業(yè)內并不占優(yōu)勢的房企如果不及時轉型，很可能會在這輪調控中倒掉。

華業(yè)地產(chǎn)在2011年的一份公告便表達了不少中小房企的心聲，其表示："隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調控的日益緊縮，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的上市公司受調控政策的影響較大，公司為改變當前以房地產(chǎn)為單一業(yè)務存在風險的局面，積極尋求在新行業(yè)的利潤增長點，以增強公司的盈利能力。"

據(jù)記者粗略統(tǒng)計，僅在2011年下半年，就有十多家房企發(fā)布涉礦公告，其中中弘地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)等幾家公司更是將名字中的地產(chǎn)兩字去掉，改名為中弘股份、綠景控股。

點評：由于2012年地產(chǎn)調控不會放松，許多苦撐等待政策轉變的房企將不得不面對現(xiàn)實，因此也會有更多的中小房企完成經(jīng)營業(yè)務的轉型，市場集中度也會再度提高。

而在這些房企的轉型上，礦產(chǎn)資源無疑最受這些企業(yè)的青睞。某上市房企的高層就表示，隨著房地產(chǎn)調控的持續(xù)，繼續(xù)單一經(jīng)營一個行業(yè)，無疑會加大公司的未來發(fā)展的風險。因此，公司進軍礦業(yè)，就是為了開辟新的利潤增長點，而公司也長期看好資源類發(fā)展趨勢。同時依靠"兩條腿"走路，無疑會降低公司的經(jīng)營風險。

2011年對全國土地市場而言是極為艱難的一年，政府自2010年始的房地產(chǎn)市場宏觀調控在今年得到進一步的深化和落實，盡管2011年不及2010年政策出臺的頻繁，但是力度大、監(jiān)管嚴。土地政策與樓市調控雙管齊下致使房地產(chǎn)市場進入了近年來少有的低潮期。

中指院的監(jiān)測就顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。其中住宅類用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地12666.8億元，同比減少23%；商辦類用地4248.7億元，同比增加24%；工業(yè)用地1947.1億元，同比增加38%；其他用地189.7億元，同比增加43%?？梢园l(fā)現(xiàn)，盡管住宅類用地出讓金減少，但依然是土地出讓金主要的組成部分，占總額約67%，而成交量減少和成交單價下降是住宅類用地出讓金減少的主要原因。同時，在受政策影響較大的一線城市及部分省會城市，商辦用地受到熱捧，比重大幅增加，商辦用地出讓金可謂為這些城市撐起一片天空。

據(jù)記者了解，由于銷售萎靡，從2011年下半年開始，全國大中城市在出讓土地的過程中頻頻遭遇流拍，即使出讓成功，也是以底價居多。

公開數(shù)據(jù)就顯示，全國主要130個城市，年內土地流標達到了900宗，其中居住類流標達到了420宗?？偭鳂藬?shù)量相比2010年的280宗上漲了2.2倍。住宅類地塊流標相比2010年的130宗上漲了223%。特別是在11-12月，全國性的樓市調控見效，房產(chǎn)交易的低迷傳遞至土地市場，僅僅11-12月，土地流標數(shù)量就達到了近300宗。其中居住類占到了50%。

對此，北京中原市場研究部分析認為，2012年的土地出讓市場，特別是上半年形勢更加嚴峻，各地若要按期完成本年度供地計劃，唯有采取更積極和靈活的土地出讓策略，更為理性地評估地塊起拍價，才能減緩土地流標率日趨嚴重的現(xiàn)象。

點評：2012年第一周，上海的土地市場便出現(xiàn)了流拍的情況，在北京大興的一地塊也僅以底價成交。看來住宅用地還加個持續(xù)2011年的萎靡，或許只有靠商業(yè)用地才能幫助土地市場找回一絲暖意。

調控持續(xù)一線城市房價將加速下滑

2011年，全國房地產(chǎn)市場在全方位的限制性環(huán)境中生長。這一年，央行總共進行3次加息，6次上調存款準備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運行整體放緩。這一年，全國有超過600個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了"限購令"， 10個城市出臺了針對樓盤的強制"限價令"。"限價"、"限購"和"限貸"等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場流通全面受阻。在諸多限制性手段的作用下，調控效果日漸顯著。3月起，在全國重點城市范圍內，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全國范圍內幾乎所有大中城市均遭遇地產(chǎn)寒潮。年末更是出現(xiàn)品牌房企集中降價促銷的狀況。

官方數(shù)字也顯示，2011年北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點。

而業(yè)內普遍預計2012年房地產(chǎn)調控政策仍將維持從緊取向。中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉也表示，在郊區(qū)房價的帶動下，未來6-12個月內北京等一線城市的房價還會有10%-20%的降幅。

點評：中央政治局會議近期定調2012年經(jīng)濟工作時明確表示"堅持房地產(chǎn)調控政策不動搖，促進房價合理回歸"，隨后北京、上海、廣州、深圳等11個大中城市相繼宣布樓市調控政策將延續(xù)；同時，"堅持保障房建設和市場調控兩手抓，推進房產(chǎn)稅改革試點"這一定調，也表明中央在短期內不會放松房地產(chǎn)調控，還將通過保障房體系和房產(chǎn)稅改革的進一步完善，為短期行政性手段的退出做準備，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

來源： 住在杭州網(wǎng)

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