房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖 明年第三季度房?jī)r(jià)可能大降

　　12月9日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院在京發(fā)布《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告2011～2012》。綠皮書表示，住房市場(chǎng)政策持續(xù)加碼各方漸進(jìn)調(diào)整，價(jià)格穩(wěn)中有降趨于理性回歸，由于調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)或會(huì)“軟著陸”。近幾年來(lái)，一路“高歌猛進(jìn)”的房?jī)r(jià)無(wú)不刺痛著人們的神經(jīng)細(xì)胞。房?jī)r(jià)何時(shí)能夠下降？綠皮書或許能給人們帶去一份欣喜，綠皮書指出，我國(guó)房地產(chǎn)衰退周期已經(jīng)到來(lái)，明年房?jī)r(jià)第三季度或大降。

　　部分地區(qū)調(diào)控政策可能微調(diào)

　　綠皮書表示，為抑制投機(jī)投資需求，促進(jìn)商品住宅價(jià)格的理性回歸，在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策紛紛落實(shí)的背景下，2010至2011年，全國(guó)的商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)不同的狀況。統(tǒng)計(jì)表明，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)停漲，下行通道已經(jīng)打開，而二、三線城市房?jī)r(jià)雖一度漲幅過(guò)大，但隨著銷量逐月萎縮，整體性下降在所難免。

　　具體而言，2010至2011年，新建商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)幾個(gè)階段的變化：2010年第四季度，房?jī)r(jià)漲幅逐步收窄，局部呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)；2011年第一季度，銷量仍在增長(zhǎng)，漲幅緩降，市場(chǎng)分化；2011年第二季度，銷售狀況有所好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)狀況區(qū)域性分化；2011年第三季度：“金九”風(fēng)光不再，一線城市拐點(diǎn)漸現(xiàn)。

　　綠皮書指出，在鞏固目前調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)未來(lái)在政策面總體嚴(yán)控下對(duì)達(dá)到一定條件的區(qū)域作出微調(diào)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”。

　　綠皮書推測(cè)，從2011年第四季度至2012年，政策持續(xù)收緊并作適度微調(diào)，各方結(jié)束觀望，實(shí)施有限調(diào)整。

　　價(jià)格拐點(diǎn)有望第一季度顯現(xiàn)

　　受政府調(diào)控政策影響，最近一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降的跡象。今年10月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)有了松動(dòng)的跡象，北京、上海等城市打折的樓盤一個(gè)接著一個(gè)。眼下正處于年末，2012年的房?jī)r(jià)又將是一個(gè)怎樣的走勢(shì)，是大幅度下降，還是止穩(wěn)回升？

　　綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度，一線城市絕對(duì)價(jià)格下降的態(tài)勢(shì)將持續(xù)，但是降幅不會(huì)很大，試探性降價(jià)、權(quán)衡降價(jià)可能是市場(chǎng)主導(dǎo)，價(jià)格拐點(diǎn)很可能在第一季度顯現(xiàn)。

　　到二季度，整體性降價(jià)幅度則有限。預(yù)計(jì)開發(fā)企業(yè)會(huì)加大推盤力度，新盤定價(jià)更趨合理，老盤降價(jià)的幅度將更大，絕對(duì)價(jià)格下降的范圍呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)。真正的降價(jià)是在第三季度，降價(jià)范圍會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，降價(jià)幅度會(huì)更深。不過(guò)這一降價(jià)有一個(gè)前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠(yuǎn)低于預(yù)期。

　　綠皮書指出，如果上半年銷售緩解了資金的壓力，整體價(jià)格則是趨穩(wěn)的，維持第二季度以來(lái)價(jià)格狀況的可能性較大。

　　開發(fā)商應(yīng)放棄政府救市期盼

　　今年以來(lái)，很多城市住房銷售面積出現(xiàn)了下滑，2012年，這種趨勢(shì)能否會(huì)延續(xù)？綠皮書給出了答案。綠皮書預(yù)測(cè)，2012年一季度開始，預(yù)計(jì)銷售量的增幅將進(jìn)一步下滑，同比增幅可能會(huì)低于2011年同期。綠皮書還認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)資金趨緊，投資開發(fā)增幅趨緩。以價(jià)換量回籠資金將成為資金緊張開發(fā)企業(yè)的首選。

　　專家指出，預(yù)計(jì)商品住宅市場(chǎng)銷售量和銷售額在進(jìn)一步下滑后，為消化庫(kù)存，在資金鏈緊張和業(yè)績(jī)要求的雙重壓力下，以價(jià)換量的開發(fā)企業(yè)逐步增多，而價(jià)格的下降自然會(huì)帶來(lái)對(duì)住房有剛性需求的人們?nèi)胧?，銷量會(huì)增加。但我國(guó)房地產(chǎn)景氣指數(shù)已出現(xiàn)持續(xù)下滑，商品房銷售增速已經(jīng)放緩。即便有諸多政策干預(yù)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也并沒(méi)有逃脫周期波動(dòng)規(guī)律。

　　“目前只有少部分開發(fā)企業(yè)試行降價(jià)，多數(shù)開發(fā)商對(duì)于政策最終松動(dòng)還抱有很大期望，使得房?jī)r(jià)膠著?！睂＜医ㄗh，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)放棄政府救市期盼，盡早降價(jià)求生存。

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